【编者按】行业竞争加剧、融资环境趋紧，上市是必然选择。历经几轮上市热潮后，2019年又出现了企业扎堆上市的情况。乐居财经特此推出独家策划——穿透IPO系列，关注房产、家居、物业、建筑等领域的预上市公司，解密IPO背后的资本运作。

  乐居财经 李霂轶 沙文蓉 发自南京

  继7月12日弘阳地产赴港上市成功之后，9月12日，另一家江苏房企银城国际控股有限公司（以下简称银城）也向香港交易所提交了一份668页的招股书。工银国际为其独家保荐人。

  早在今年5月份的一场活动上，银城地产首次公布了5年战略规划，今年冲刺200亿销售规模，三到五年内站稳500亿，底气十足。银城要达到这一目标，IPO是其必经之路。

  黄清平老同事马保华持股6.77%

  银城董事会由九名董事组成，包括四名执行董事：马保华（执行董事兼总裁）、朱力（执行董事兼副总裁）、王政（执行董事兼副总裁）、邵磊（执行董事兼副总裁），两位非执行董事：黄清平（主席兼非执行董事）、谢晨光；及三位独立非执行董事：陈世敏、陈炳钧、林名辉。

  招股书显示，公司主席、非执行董事及控股股东之一黄清平通过Silver Huang持有48.72%的股份，戴成书通过Silver Dai持有17.67%的股份；执行董事兼副总裁朱力通过Silver Zhu持有9.57%的股份；非执行董事谢晨光通过Silver Xie持有7.35%的股份；公司执行董事、总裁马保华通过Silver Ma持有6.77%的股份。

  从持股比例来看，银城的重要持股人数较少，罕见的是，银城地产集团总裁马保华持股6.77%。

  翻阅马保华的履历。56 岁的马保华现为银城执行董事兼总裁，于 2004 年 2 月加入银城，并于 2018 年 8月 19 日获委任为执行董事。加入银城前， 马保华于1983 年 10 月至 1986 年 3 月任职于鼓楼区城建局(改称鼓楼区建设房产和交通局)，负责基建管理工作，1986年3月至 2004年2 月任职于南京市规划局，并于2003年起任综合处副处长，主要从事规划实施管理工作。

  马保华和银城控股股东之一黄清平的联系并非只发生在银城，两人之间的渊源或始于1983年。招股书显示，黄清平于 1983年10月至1992年9月期间也曾任职南京市鼓楼区城建局(现称南京市鼓楼区建设房产和交通局)，时任科长。

  追溯银城的发展史，1993年成立于南京，1996年首个绿色住宅项目九九公寓面世，同年开始进行物业开发业务。于 2001 年 12 月，银城房地产获得南京市鼓楼区综合配套改革领导小组批准重组为有限公司，而数名前雇员(包括黄清平)，成为了银城房地产的股东。

  重仓长三角，多元化发展

  银城的房地产开发业务于2002年始于南京，并自2005年起至2018年成功将业务扩张至长三角地区的其他城市。

  今年5月23日，银城地产召开了一场主题为“匠心创变 城就未来”的“2018长三角品牌战略发布会”，这场发布会上，银城要走出去，是这场战略发布会上总裁马保华提出的最重要的概念。

  从2018年开始，银城将以长三角城市群为中心，全面布局核心城市，步入跨越式发展的快车道。目前，已经拥有南京、合肥、徐州、杭州、苏南五大战区。

  与此同时，银城集团已经形成了以住宅开发为核心，地产、物业、养老、长租公寓并进的4大业务版图，未来形成地产扩张，物业聚焦、长租转型、养老卡位的格局；地产板块多元化获取土地资源，利用城市综合体，产业园区，特色小镇等非住宅综合开发，获取增量用地。

  马保华的想法是，多维度业务的开展和资源的整合可以产生1+1>2的效果，将使得银城的产品和服务更具特色。

  目前，银城开发的物业项目达28个，已竣工项目的可供销售总建筑面积及可供出租总建筑面积约 250002 平方米，开发中总建筑面积1418649平方米，未来开发的规划总建筑面积1618339平方米，总建筑面积3286990平方米。 其中，附属公司开发的物业项目位于南京的总建筑面积达1651790平方米，占到土地储备的50.3%。

  银城招股书内容

  银城重仓长三角，土地储备主要集中在南京、无锡、苏州、杭州、徐州、镇江、马鞍山，均是经济发展空间较好的城市。

  虽然体量不大，但银城却已经形成了自己的5大产品线：和、中、致、尚、颐。今年提出从“品质、服务、绿色”迈向“全龄、健康、智慧”的产品理念。在产品形态上，从青年公寓、中高端住宅到养老社区，银城都有自己的旗舰产品。

   毛利率大涨，负债攀升

  而今，银城试图加速，积极赴港上市。

  银城的加速在2017年便有所显现。2015年，银城实现收益约20.91亿(人民币，下同)、2016年该数据是25.03亿，而在2017年，银城实现收益46.76亿，涨幅近87%。

  银城招股书内容

  招股书显示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，公司毛利分别为6.44亿、8.71亿、7.84亿、5.8亿；税后净利润分别为1.99亿、3.70亿、3.91亿、2.43亿；母公司拥有人应占净利润分别为9170万、3.48亿、4.20亿、2.62亿。

  对于收益的减少，银城解释，主要是由于期内（截至 2018 年 6 月 30 日）并无完成及交付新住宅物业项目。

  银城招股书内容

  招股书显示，银城近几年的毛利率不太稳定。2015年银城的毛利率为30.8%，2016年为34.8%，2017年为16.8%，截至2018年6月30日，毛利率突然上涨到53.5%，远远高于行业平均水平。银城方面解释：今年上半年毛利率的上升主要原因之一是由于无锡天元世家及京梁合物业的售价增加与整体市场趋势一致。

  向来，银城在业内的品质口碑颇好，银城的物业定价高于所在城市的物业平均售价水平。根据仲量联行报告，于 2017 年，银城住宅物业的平均售价比 2017 年南京全市住宅平均售价高 118%。2018年，被评为江苏省十大房地产开发商之一。

  不可避免的，银城在规模发展中，其负债额也有所上升，招股书显示，于 2015 年、2016 年及 2017年 12 月 31 日以及 2018 年 6 月 30 日，银城的合约负债分别为38.58亿、58.28 百万元、人民币3,8.40亿及74.05亿。

  而2018年上半年，银城的现金及现金等价物仅为19.24亿

  截至 2017 年 12 月 31 日止年度及截至 2018 年 6 月 30 日止六个月，银城的总资产回报率于分别维持相对稳定于 2.6% 及 2.4%。

  目前，银城参与项目总货值达四百多亿，已经布局长三角7城27个项目，与旭辉、华夏幸福、融创、万科、碧桂园、中南等龙头企业达成合作关系，被称为南京房企中的最佳合伙人。