据香港前线地产经纪的反映,近日市场上的交投极其淡静,原因是不明朗的元素增加,买卖双方都拿不定主意。

  于买方而言,美国加息的势头还未完结,香港已有中小型银行受不住压力,率先加息0.25%,估计大银行亦会在九月美联储局加息后跟随,显示香港的金融体系已顶不住这个水平的息差;看来,今后再不可能美国加息香港不加了。如果真是这样,买家就不能单看眼前的供楼负担能力,还得预期将来加息后的负担能力。这些顾虑导致买家都想等形势明朗一点后才做决定。

  另一方面,中美贸易摩擦仍在加剧,毫无缓和迹象,发展下去必然会影响中国的经济,导致香港的服务行业的前景亦蒙上了阴影。一般估计,香港今年下半年的经济增长将不如上半年;而明年的加薪幅度亦会不及今年。最终必会影响买家的负担能力与入市的意欲。

  此外,全球有不少新兴国家都出现走资现象,土耳其、阿根廷、委内瑞拉、印度尼西亚、印度、俄罗斯……等国家的货币都出现大幅的贬值,金融体系极不稳定,一场新的金融风暴正在酝酿,弄得不好,香港亦会被拖累。所以买家都不敢贸贸然入市。

  过往,市场一旦出现这种情况,业主的信心亦会受影响,放盘量会增加,要价亦会偏软。但今次在二手市场并没有出现这样的情况。个别小业主的要价虽有放软迹象,但盘源并没有增加。以致个别平盘卖掉之后,买家又没有多少选择,只好接受较高的价钱。所以中原城市领先指数一直未见有明显回落。

  出现这种情况的原因,是政府的辣招,高昂的交易成本,令业主卖出楼宇后很难再有机会补回,除非楼价肯定会跌三成以上,否则赚到的价差连付印花税也不够。所以,由公司名义持有的物业,基本上都不肯放盘。

  过去,市场有个说法,「十个牛皮,九个淡。」交投一少,急于套现的业主就只能靠减价来作竞争,导致价格拾级而落。但今天的业主,即使有放盘,亦不肯减价。结果,交投虽然淡静,但价钱并不见有明显的回落。

  不过,这种现象主要出现在二手市场,一手市场的卖方,仍是会受市场上的利淡因素所影响的。近期,发展商的取态已不敢太过进取。每个新盘都创新高的现象已不再出现,所以,一手市场已失去了领导楼市的能力。在这种情况下,楼市在下半年最多只会在高位徘徊,很难有能力创新高。

  在一手市场,除了宏观的形势对发展商不利外,政府新近的行政措施,如征收空置税,以及每次开盘最少要达售楼同意书批出的份量的20%,都对发展商形成一定的压力。为了求量,发展商多少都得在价格上作出牺牲。

  由于二手市场的价钱企得很硬,令发展商只需略为减价已有吸引力。所以,一手市场的价钱只会偏软一些,并不致于会崩盘。所以,楼价即使在今年下半年有所调整,但不会把上半年的升幅都消化掉。今年的年尾价应仍高于今年的年头价。2018年仍属于一个上升年。