一名承租自如房屋的互联网从业人员的身故,令刚经历高租金风暴的自如,又陷入“甲醛门”的漩涡。

  8月31日,自如公开宣布自9月1日起宣布下架全国九城全部首次出租的房源,待CMA认证机构检验合格后再行上架。

  作为国内最为知名的长租公寓品牌之一,自如如何处理新装修污染隐患的?

  自如CEO熊林近日在公开受访时表示没有所谓的空置期概念。他说,我们目前没有强制要求空置期,而是必须检测合格才能上线,要有第三方检测报告。

  按照自如提供给经济观察报的回应,自如首次出租的房源,从装修好到找到租客的时间是25天,二次出租的房源释放出来以后,应该在15天之内可以租出去。

  同时,一些老旧房源的业主一般第一年应给予自如60天免租期,从第二年开始,每年免租期25天。

  可能每一家长租公寓运营商都有自己的“25天”,其背后正是空置成本压力与安全品质间的一场博弈。从商业上看,房地产开发商高周转更多考虑节省利息,而对收益率相对较低的长租公寓而言,周转时间影响的是直接成本。

  下架首次出租房源进行检测

  甲醛事件的持续发酵,让自如租客们的恐慌心理也正在滋长。

  一名深圳自如租客第一时间咨询了自如管家。管家表示,她所租住的公寓装修时间是2017年6月,当时出租之前,自如并没有进行空气质量检测。但从今年6月1日起,自如对全部出租房源都会进行检测,合格才放租。

  在回复经济观察报时,自如表示,已在8月底暂停全国所有首次出租房源的预定签约工作,全部匹配CMA认证机构检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100%检测合格后上架出租,并在自如App展示检测合格报告。

  自如指出,为了给客户提供更可靠可信的检测结果,保障空气安全,自如会选择具备CMA资质、权威专业的检测机构,每套公寓都必须达到自如品质验收的数百项标准才对外出租。从检测到出报告大概需要7个工作日,届时租客可联系客服查阅,具体的查阅流程也会发布给客户。

  知名检验认证机构SGS中国实验室告诉经济观察报,每套房子在投入使用之前,一般都要对室内空气污染物进行浓度检测,主要包括五项指标:甲醛、氨、苯、TVOC和氡。

  按照SGS中国实验室的解释,目前国内室内空气甲醛检测常用的有两大标准是国家标准《室内空气质量标准》GB/T 18883-2002与《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB 50325-2010(2013年版)。GB 50325只需密闭1小时,并且只限定了建筑装修材料,不包含业主入住之后自己添置的各种家具,按照其标准验收合格的房屋,并不一定达到了人居健康条件。

  而GB 18883采样时需要关闭门窗12小时,至少采样45分钟,基于GB 18883进行的检测,更符合人居健康环境的标准。“据我所知,不少规模较小的运营机构并没有在装修结束后对长租公寓进行空气质量检测。不过,大品牌运营机构多数还是会做这件事,他们对施工单位的要求是,当公寓交付时,必须提交装修质量和甲醛等的检测报告。”滨江集团旗下暖屋(杭州)租赁住房发展有限公司总经理陈驰透露,特别是一些开发商,以前开发楼盘时,精装交付本来就要求随附验收报告。现在做了长租公寓,这个习惯同样“搬运”过来。

  一名全国十强房企旗下的长租公寓负责人证实了这一说法,他说,做地产的,甲醛检测这个问题,原来精装交楼就必须关注,这么多年遗留下来的习惯了。据他介绍,他们长租公寓每一个门店在开业之前都会进行甲醛检测,检测报告也会在租客入住之前公示出来。

  租赁行业的高周转

  甲醛或空气质量要达标,必不可少的一个条件是经过一段空置期并保持足够的通风。上述全国十强房企旗下的长租公寓负责人说,无论材料怎么环保,装修后都会散发气味,他们内部要求装修完必须空置一个月。

  依赖租金收入的长租公寓,一旦空置期过长,对收益的影响往往是巨大的。自如甲醛事件的背后,正折射出长租公寓的这个行业痛点。

  “我们目前没有强制要求空置期,而是必须检测合格才能上线,要有第三方检测报告。”熊林近日在公开受访时说,自如首次出租的房源,出租周期是在往后延的,不同的城市不太一样,平均在25天。二次出租的房源全国释放出来以后,应该在15天之内可以租出去。

  自如在提供给经济观察报的解释中称,首次出租的25天,是指从装修好到找到租客的时间。二次出租的15天,也同样是寻找到租客的时间段。

  熊林说,这个行业每天都有成本,快周转是经营上需要的。按照自如的回复,自如每间房源的装修时间会依据房源具体情况而定,对于本身条件比较好的精准房,装修时间较短;而针对老旧房和毛坯房的投入时间更多。但具体耗时多久,自如并未透露。

  经济观察报从一名在深圳上市房企旗下长租公寓板块工作的业内人士处详细了解了长租公寓装修改造的基本环节。对集中式公寓而言,一个项目(即一栋楼)的装修改造耗时大概3个月,主要改造难点、费时最长在于房间格局、水电线路以及防水工程的改造。

  通常在改造之前,运营机构会邀请设计公司作出简单的项目规划设计方案,并按照设计思路与施工方沟通施工细节。设计图纸出炉之后,房间格局改造正式开始,这是决定长租公寓收益高低的重要一环。举个例子,一个2000平方米体量的项目,分隔成40间房,与分隔成50间房相比,每平方米的收益完全不一样。房间格局改造的时长取决于采用哪种材料,现在大部分集中式公寓都是重新砌墙进行空间分隔,无法批量进行,通常需要半个月时间。

  大部分集中式公寓都是旧楼改造,水电线路需要按照新户型重新布局,整体改造通常不会超过20天。防水工程一旦需要做到二次防水或三次防水,耗时也完全不一样,而且防水涂料完全固化需要3-7天。

  在完成墙体、天花、地板等硬装之后,软装部分启动,第一步就是家具进屋。现在大部分长租公寓运营机构都形成自己的供应链,按道理可以缩短工期,但这也与供应链的管理息息相关。如果想提高速度,运营机构在硬装之前就要让家具公司与设计公司就房间的尺寸进行沟通,并预估正常的装修进度提前下单定制,差不多在硬装结束,家具可以陆续摆放进屋。“整个装修改造期间很考验设计公司、供应商和施工方的合作默契度,假如默契度高,整个长租公寓项目所耗费的时间可能会少一点,如果各种沟通不畅,进度甚至可能要拖到四五个月。”该业内人士表示。

  而对分散式公寓来说,因为房间主要集中在条件相对较成熟的住宅小区,在房间格局改动不大的情况下,一套房源的装修改造一般半个月就可以完成。这其中,进行房间格局改造时,分散式公寓大多使用石膏板和轻钢龙骨,n+1的户型往往几天就能成型。

  与业主约定免租期

  事实上,据了解,因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期,自如在拿房环节通常就考虑到了,比如,其与业主的合同中有特定的一个空置期条款,老旧房源的业主一般第一年应给予自如60天免租期,从第二年开始,每年免租期25天。

  陈驰说,正常情况下,只要运营机构计划得好,这个空置期不应该成为成本的压力,而是算进装修期里面,与运营机构收房时协议的免租期可以对应起来。

  不过,上述在长租公寓板块工作的业内人士告诉经济观察报,“空置一天都是钱。部分运营机构肯定还想赚取这个时间差的收益,一旦验房完毕,没什么刺鼻气味就会直接放租。”“装修环保升级、房屋配置、运营成本、检测成本都很高,一旦房间空置,会产生高额费用。”自如告诉经济观察报,一间房一天如果是100块成本,8万间一天就是800万元,一个月就是2.4亿元。

  为了缩短空置期,越来越多的长租公寓运营机构采取了类似地产营销手段,在房源尚未完全装修完毕之前,提前一个月展示样板间,以供租客提前预定。“这样一来,开业以后,招租周期才会更短。”陈驰说。

  成本的压力反映到经营上,除了缩短空置期,提高出租率也至关重要。前述在深圳上市房企旗下长租公寓板块工作的业内人士说,在长租公寓项目前期财务测算中,一般都会有一个风险分析,详细列举出不同的租金要对应哪些出租率和空置期,这个项目才能达到内部要求的收益率。这个风险分析报告会递交给运营部门,运营部门严格按照这些指标来执行,一旦达不到这些指标,这笔生意就亏本了。

  而根据长租行业的标准,开业3-6个月之间的项目平均出租率要保持在90-95%,才能实现相对稳定的收益。自如告诉经济观察报,目前,自如的空置率并不高,出租率一直保持在95%左右。