禹洲地产董事局主席林龙安禹洲地产董事局主席林龙安

  乐居财经 沙文蓉 发自上海

  在距离8月24日晚中期业绩发布10天后,禹洲地产特意在上海面对媒体和投资人召开了一场发布会。

  当天,董事局主席林龙安心情不错,他带领着8名高管集体亮相时,在场的媒体在台下窃窃私语,因为禹洲高管团队多了一张新面孔,前泰禾集团副总裁许珂加入禹洲,出任高级副总裁一职。

  引入一名猛将,林龙安喜笑颜开,在随后的专访环节中,他向乐居财经透露了一些细节:“也就前几天的事,许珂各方面能力突出,听说媒体对他很关注,他文笔也好,不输你们记者。”

  在发布会现场,首次亮相的许珂惜字如金,就回答了为何来禹洲这个问题:“很荣幸加入禹洲,将负责投资、运营和营销板块,希望和禹洲共同成长。”

  除了明星职业经理人加入,让林龙安高兴的还有一件大事:前几天,禹洲地产强势引入华侨城(亚洲)为重要战略股东,成为第二大股东。就如当年万科引入华润、碧桂园引入平安一样,禹洲也引入了一家央企。

  资料显示,禹洲地产按每股3.96港元的价格配发及发行460,489,606股股份予华侨城(亚洲),配售股份相当于本公司现有已发行股本约10.99%及经扩大后的公司已发行股本约9.90%。配售所得款项总额约为18.24亿港元,集资所得将于机会出现时用作未来可能的投资。

  林龙安透露,此次华侨城(亚洲)的战略入股,前后经过一年多的接触和深入沟通,华侨城(亚洲)非常看好禹洲地产的稳健经营与战略布局。

  华侨城(亚洲)公告表示,考虑到禹洲地产在市场地位、运营实力及区域品牌知名度方面的优势,并拥有较好的盈利能力及稳定的财务状况,预期认购事项将为集团现有业务带来协同效应并促进集团的未来发展。

  “除了入股之外,与华侨城也将启动战略层面的合作,开拓新版图,未来将充分探讨两家优质领先房企合作的多种形式,发挥禹洲地产在房地产开发、物业管理、商业地产等方面的优势,并依托华侨城集团在地产运营、文化创新、旅游产业运营等方面管理经验,形成主力业态优势互补,支撑业绩落地,带来新亮点。另外,央企入股后,禹洲地产的财务也将更加系统化、透明化。”

  林龙安对于此次牵手华侨城,用“千里挑一”来形容,充满了期待,也向投资者讲述了一个好故事:禹洲财报表现优秀,各方面表现突出,央企看上禹洲了。

  在回答媒体提问时,他特别花了较大篇幅来讲述这件事:“华侨城会派驻一个非执行董事进来,但我依然是控股股东。未来,希望更多的资本关注禹洲,共同享受禹洲发展的成果。”

  既然是中期业绩发布会,业绩数据也是大家关注的话题。这半年,禹洲地产最大的亮点就是营业收入创历史新高,净利润同比大涨84%。

  据半年报数据显示,截至2018年6月30日,禹洲地产净利润同比大幅上升83.45%至13.9亿元,净利润率为15.05%;毛利同比上升22.03%至人民币29.1亿元;毛利率约为31.53%;合同销售金额达人民币214.9亿元;收入为人民币92.4亿元,上升27.54%,创历史新高。

  但是,禹洲上半年的销售增长率并不高,如果要完成全年600亿的任务,从数据来看难度很大。对此,林龙安解释,今年上半年制定的指标就是完成35%的销售业绩,因为一二线城市部分地块受到现房销售等政策的影响,下半年会有所放量。“600亿今年一定能完成!”林龙安信心十足。

  同时他表示,禹洲的土地储备货值已经超过3000亿,平均楼面成本约为每平方米4995元,截止到6月30日,有118个项目布局25城,其中长三角占42%,海西占21%,环渤海占24%,华中占6%,大湾区占3%。“我们已经布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、粤港澳大湾区、西南区域及华中区域,同时向一二线城市群纵深发展,并以此为中心,辐射三四线城市。在重点城市,我们都要深耕,做到排名前十。”

  禹洲这两年的收并购力度也很大,林龙安透露,招拍挂和收并购是4:6的一个比例。未来,禹洲将加大收并购的方式低价拿地,为集团迈向千亿目标提供充足的土地保障。

  在此次发布会上,林龙安一直强调,禹洲不是一个盲目冲量的企业,一直坚守增长、利润和负债财务“铁三角”的完美平衡。“我们的负债率一直控制在60%-80%之间,毛利润维持在30%以上的行业较高水平,融资成本保持较低水平,今年上半年仅有6.52%,业内也把我们称为‘小中海’,很形象。有人说,禹洲发展太稳健了是不是过于保守?我们是从企业长远发展来考虑的,做有质量的企业,把股东利益放在首位。”

  对于禹洲的财务,林龙安非常自信:“即使遇到类似2008年的金融危机,禹洲都能生存下去,并且确保熬过一年以上。”

  以下是与林龙安对话精选:

  提问:华侨城入股这件事,谁主动先找的谁?

 林龙安:此次入股的是华侨城全资子公司——华侨城(亚洲),7、8个月前与我们接洽,表达了想入股的愿望,他们关注了我们一年多的时间。那时候禹洲还没有配售,信托公司、不动产公司有很多关注。华侨城也是战略的转型期,这次合作是两大集团的战略互补。华侨城有得天独厚的资源来做文旅项目,是文旅产业方面的典范,也是禹洲的榜样。

  提问:华侨城会和禹洲在大湾区有合作吗?

  林龙安:我们将来有机会一定会合作的。刚刚公告也提到,不管在长三角还是大湾区,不管是文旅项目、还是开发项目,我们是执行战略层面上的全面合作。

  提问:此次发布会透露,深圳、上海双总部概念以后不提了,为什么停止了这个计划?

 林龙安:不是不提,华南区已经搭建了起来,华南区总部搭建在深圳了,可以满足集团在华南区的战略布局和战略落地。禹洲集团长三角的贡献达到50%左右,土储也达到50%。长三角是禹洲的重头戏,也是重要的业绩来源地和贡献地。我们刚刚在深圳这块布局了华南区,未来不排除作为次总部的概念,目前我们还是以上海为主。

  提问:是不是意味着粤港澳、大湾区的重要性,始终比不上长三角?

  林龙安:目前来讲,长三角的贡献最大,但未来可能会并驾齐驱。特别是我们跟华侨城结成战略联盟以后,未来在大湾区的落地会加大力度和速度。

  提问:一旦选定一个城市,禹洲有幸进入,准备怎么做?

  林龙安:我们主要集中在三条线:一个是长三角,一个是粤港澳,一个是京津冀一体化。三条线周边城市我们都会进入,以核心区为中心,都会深耕发展。这三条线以外怎么办,比如说像中部、西部、西北、西南,我们会进入核心的二线城市,三线城市目前不在考虑范围内。

  提问:今年5月禹洲与中国航天建设集团签订全国首个“航天智慧科技城”项目战略合作框架协定,将智慧科技城的开发作为未来的战略发展方向之一。能不能介绍一下现在的情况?

  林龙安:还在规划报批中。这个是以航天建设集团为主,他们在推进产业,我们主要在地产开发方面,二级开发我们为主。

  提问:福建的房企很早提出上千亿,禹洲2020年上千亿,时间上比其它房企会否晚了一点?

  林龙安:禹洲不是盲目冲量的企业。你可以看到我们过往的历史,我们毛利30%到35%,负债比例一直以来维持在60%到80%左右。禹洲不是高负债的企业,也不是高冲量的企业,我们是“三驾马车”并举的企业。还要追求盈利,以股东利益最大化,考虑项目的落地跟项目的发展,还要控制自己的财务。2020年突破千亿是肯定要实现的,但不会盲目去冲。

 提问:禹洲成立24年,从您的角度看,这24年算不算发展顺利?

  林龙安:香港资本市场上为什么叫我们“小中海”,体现资本市场对我们充分的认可。我们在香港发债不管比我们同级的,还是比我们级别高的,至少低2个百分点的利息。禹洲有自己的特色。也有说人说我们太过稳健变得相对保守,但是稳健不等于保守。你看日本在70年代的时候,冲得很猛的企业,最后怎么样了?有质有量的企业,从资本市场来讲,未来会更加看好。股东角度来讲,看的是每年分红、派息。

  提问:很多房企今年会做一个自我定位,您怎么看待自我定位?

  林龙安:不要为定位而定位,不要为转型而转型。作为一个地产商来讲,地产商大家都在转型,禹洲要不要转型,怎样转型,做高科技,还是做电商,还是就不做地产开发了?地产商还是地产开发为主。我跟他们开玩笑说,特朗普也是做房地产,他的儿子孙子也跟着做房地产。只是你的产品根据时代的不同,年轻人需求的不同,可能有一定的变化。比如说空间的变化,满足现代需求的变化,包括智能化模式的变化,这些变化跟着时代而走。但是作为地产商来讲,你还是要做精做细你的产品,做精做细你的产业。

  禹洲地产作为负社会责任的企业,我们所有的政策和推广都要和国家的政策相向而行。年前我们成立了两个部门,一个是租赁事业部,布局租赁事业;第二个是医养产融事业部,做产业结合方面。我们还是以做二级开发为主,比如我们跟航天建设集团合作做航天智慧科技城,产业和科技成果都是他们的,我们跟他们紧密结合,产业方面相互支撑落地,落地最主要的好处是跟政府共赢。产业做下来,第一能促进高科技发展、第二个能带来劳动就业人口的增加、第三个能带来财政收入和税收的增加。

  包括这次跟华侨城的战略联盟一样。华侨城大家知道,在文旅产业全中国他是老大,品牌拿得出来,而且政府认可,社会认可,消费者也认可。要达到这三个认可不容易。我们和华侨城(亚洲)强强联合,使之成为我们的第二大股东,一起来在文旅产业方面真正的结成联盟,优势互补,做强做大。

  提问:房地产从1998年万科从深圳拿第一块地开始,这20年有没有深刻的人或事?

 林龙安:我从1993年下海,1994年做房地产到现在,经历了两波比较艰难的转型期和2008年的金融风暴。1997香港回归,房价从顶端到谷地,金融方面引起地产的波动。包括2007、2008年的金融危机,中国这20年走过来,原来是计划经济的分房体系,到市场供应体系的变化就是一大进步。房地产史上,不管美国、欧美的体系或者日本新兴资本主义国家的体系都有一个波动性和整合期,中国房地产业得益于改革开放,也得益于中国经济的高速发展,虽然走过来有所波动,但是总体还是向上平稳的,调控的常态化促使行业健康发展。每个企业要根据自己进行布局和调整。

  禹洲引进航天建设集团和华侨城,大家结成更紧密的产业支撑关系。有质有量,做强做大自己的产品确保自己的生存,不要盲目的用足杠杆,或者夸大财务杠杆,因为这样会导致产业链一旦银根紧缩,可能会面临马上灭亡的危机。房地产和金融是无缝衔接的,

  禹洲是量入为出的企业,如果碰到2007、2008年的金融危机禹洲能不能生存?禹洲在“三驾马车”并举的情况下,不管碰到任何危机,禹洲至少能生存一年,一年艰难的情况下能生存,能熬得过去。

  提问:您提到一些房企负债率非常高,现在这样的房地产环境您怎么点评,会不会有危险?

 林龙安:整个行业是正常的,五限时代,调控成为常态化。房地产业是民生工程,肯定需要政府管控体系的到位。所以常态化下面,禹洲肯定也会相应调整。至于房地产行业调整到高度集中,最后剩下10家、8家,是不现实的。住宅是民生产业,过分的高度集中会产生垄断,垄断是对民生产业致命的打击,国家也不允许过分的垄断。我们有央企房地产、国企房地产、民企房地产和上市公司的房地产,有A股上市的、有港股上市的,这么多形态的房地产里面会有一个整合,我认为未来在整合完以后,比如百强企业可能占40%的份额,不会超过50%,基本上形成了产业链的有机整合,也促使民生工程的落地。

  提问:最近行业里面高周转提的比较多,您提到禹洲是稳健的房企,您对高周转的模式怎么看?

  林龙安:高周转是前几年大家推崇的,周转率要快是唯一的准则,合理的高周转应该是行业发展的趋势。房地产还有时间的问题,和自然规律的问题。