2017年开始,房地产领域中一个话题常被讨论:三四线楼市的繁荣何时结束?这个问题至今尚无答案。

  过去两年,凭借三四线楼市的爆发,拉动全国房地产销售的上扬,也造就了一批房企的业绩神话。从国家统计局的数据来看,2018年上半年,中西部地区的商品房销售依然拉动全行业表现。

  房企的中报已于近期陆续发布,一些重仓一二线城市的房企,表现欠佳,上半年销售仅增长一成,或与去年持平,甚至下滑五成的均有之。但几家重点耕耘三四线城市的房企,却以黑马之姿跑出不俗的增速。

  数据显示,今年1~6 月,万得100 个大中城市成交土地规划建筑面积同比增长19.4%,一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-12.1%、12.5%、29.6%。房企布局还在下沉。

  但影响三四线楼市表现的重要变量——棚改政策已有变更,对于未来,行业判断依然分化。融创中国董事会主席孙宏斌认为,三四线楼市正快速冷却。但都市圈的布局动力,正吸引更多原本关注一二线城市的房企进入那些陌生地带。

  销售黑马仍属于三四线

  如果说,过去几年,房企还在为行业是否进入白银时代而争得面红耳赤的话,今年更多房企会点头说“Yes”。

  调控令人焦虑,房企想要独善其身几乎无可能。重仓深圳的深圳控股(00604.HK),今年上半年合同销售金额只有人民币43.1亿元,同比下滑52%。

  董事会主席吕华告诉第一财经,因为调控,公司现有产品申请预售存在时间上的滞后,另外,由于限价,项目定价最后由政府审批,公司在定价上失去一定的自主性。

  这两个因调控导致的主要影响可放大到全行业的房企中。

  2018年的中期业绩报告会上,孙宏斌称,在2016年10月份时,我们判断,这次宏观调控的严峻程度超过任何人的想象,不会在短期内放开,会越来越严峻。他的判断如今得到验证。

  在深圳、广州等一线城市拥有多处项目的佳兆业,今年上半年的销售金额同样欠理想。佳兆业主席郭英成、独立非执行董事饶永、财务部总经理吴建新三人均对第一财经表示,如此行情下,能增长一成已属不易。

  上半年,万科的销售金额为3046.6亿元,同比上升9.9%。执行副总裁兼首席财务官孙嘉对第一财经表示,房地产行业是长周期产业,下半年会有更多项目入市。

  不排除个别房企的中期业绩受推售节点的影响,但调控施加的压力也是切实存在的。上半年里,行业跑出的销售增速黑马中,有多家是专注三四线城市的地产开发商。

  为避免同质化,与专注在一二线的母公司中海地产(00688.HK)错位竞争,在非一线城市开展地产开发业务的中海宏洋(00081.HK)上半年的合同销售金额为284.54亿港元,销售面积为226.35万平方米,分别同比上升54.0%及30.4%,由于期内物业销售大幅上升,收款情况理想,至期末公司现金及存款同比上升36.4%至323.21亿港元。

  而同期,中海地产的销售金额增速是18.5%,落后于中海宏洋。

  2016年开始,富力地产(02777.HK)非一线城市土地储备占比逐步加大,其表示:“这种扩张方式可降低在若干城市或地区所受宏观或特定政策风险影响导致的集中性风险。”2018年上半年,富力地产的合同销售金额为570亿元,同比增加47%,创下新高。其中,二线城市占销售金额的60%。

  房企下沉

  在行业出现下行趋势时,如何从容转身,是每一个房企面临的共同考验,布局是房企战略调整的第一步。正是出于去年和今年上半年,三四线市场的良好表现,一些开发商选择布局下沉。

  2017年上半年,中国恒大买地152宗,包括上海、深圳、杭州、济南等一二线、三线城市项目,至期末公司总土地储备项目719个,其中,一二线的储备原值占72.6%,三线城市27.4%。

  将今年上半年数据与2017年同期相比,可知在投资上增速有所放缓。2018年恒大中报显示,上半年买地68宗,截至6月30日,公司总储备项目822个,其中一二线的储备原值占68%,三线占32%。三线占比有所提高。

  今年上半年,希望能尽快站到第一阵营的、合同销售金额同比增长近五成的中南建设(6.210, 0.01, 0.16%)(000961.SZ)拿地80宗,土储面积达138万平方米(占到2017年全年新增项目面积的76%),而同期中南建设的销售面积为520.3万平方米。

  中南建设获取的80宗地,多数位于温州、惠州、梅州、泉州等三四线城市,围绕长三角、珠三角和京津冀都市圈。

  富力地产2018年中报指出了房企拿地布局下沉的原因:“上半年,对二线、三四线城市的拓展更加显著,乃由于该等城市的发展受政策限制的影响较少,且目标客户为更庞大的城市人口。”

  整体而言,据中银国际报告,今年1~6月,万得100个大中城市成交土地规划建筑面积同比增长19.4%,一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-12.1%、12.5%、29.6%;地价方面,成交均价同比下降0.6%,其中,一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-21.3%、6.2%、16.8%。

  屁股决定脑袋,开发商用脚投票,整体而言,土地布局呈现向三四线城市下沉趋势。

  但值得注意的是,一个影响三四线楼市的重要变量已发生改变。今年7月,要因地制宜推进棚改货币化安置。这意味着,在去库存任务基本完成的城市,棚改货币化比例将会降低。

  8月底,长春发布《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》,宣布新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

  目前,对棚改货币化依赖度较大的中小房企面临着市场份额、销售规模、融资渠道收紧的多重压力。

  此外,调控政策也席卷三四线城市。8月底,呼和浩特发布调控房价、稳定房地产市场的相关通知,对商品房价格同比涨幅较快、存在捂盘惜售等行为的项目开发商进行约谈。

  一名在三四线城市有多个项目的开发商对第一财经表示:“目前多城房地产去库存已经到了尾声,现在预期已经发生改变,对于未来前景,我们保持谨慎。”

  对于行业,孙宏斌判断的两个焦虑与三四线城市的布局密切相关:其一是,三四五线城市正在冷却,进行布局的开发商承受较大压力;其二是,限价导致开发商前年和去年买的地可能被迫以亏本价卖出。