海口楼市限价升级背后:加大土地出让 加速产业转型

  一则限价调控通知,再次将海口的问题摆上了台面。

  8月26日,海口市发改委及住建局联合发布了《关于加强商品房销售价格备案管理》的通知,要求具备预售(现售)条件及未售房源的商品房项目,房地产开发企业需在9月28日前主动核实成本,调整价格并重新申请价格备案。该通知也是在被国家住建部门连续两次约谈后,海口楼市限价调控的升级版。

  但在此之前的7月2日,海口市政府在其制定的《海口市2018-2019年政府性债务化解规划方案》(下称《方案》)中提出,海口市要在2018年完成土地出让收入295亿元,在保障省市重大项目建设之后,筹集80亿元用于偿债。

  在受访专家看来,海口一方面全力遏制房价上涨,一方面却又在加大土地出让。“看似如此矛盾的行为,背后反映的实则是海口市面临斩断地产依赖后如何调整产业结构的现状。海口只是一个缩影,整个海南都到了去除房地产依赖思维的关键时刻。”

  调控初见成效

  房地产依赖思维,一度被认为是海口乃至海南省的病根。

  据不完全统计,仅2017年,海口市市辖区土地出让就有26宗,成交24宗,土地出让面积达到95.67万平方米,成交面积为86.22万平方米。

  如果按照海口市市辖区土地出让成交地面均价7450元/平方米计算,海口仅靠土地出让获得的财政收入就超过64亿元。

  海南大学经济与管理学院副院长李世杰对21世纪经济报道记者分析,海口历届政府对于房地产的依赖都很大,“土地财政”一度是海口财政收入的重要组成部分。

  全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦也在公开场合表示,“相当多的城市卖地收入占到财政收入的40%,有些城市差不多达到一半。”

  “但这种模式是不可持续的,势必不会长久。”诚如李世杰所言,该模式严重依赖土地这一稀缺资源,而据了解,海口市当前的土地可开发面积已不足100平方公里。“海口亟需斩断房地产依赖思维。”李世杰说。

  于是,有人将此次海口升级限价调控视为“治病”的信号。海口有意主动摆脱对于房地产的依赖。但关键在于,该用缓药还是猛药?

  海口市政府开出的药方是,“沉疴需猛药”。

  在此之前,海南已对楼市进行了调控,效果也初见成效。

  21世纪经济报道记者梳理海口市1-7月份相关数据后发现,其房屋销售面积和房屋销售总额都出现不同程度的下降,较二季度分别降低了13.4和13.1个百分点。

  而在被国家住建部相关部门约谈两次后,海口市更是将楼市的限价调控升级,对房企的新房价格备案要求进一步加强。“商品房销售价格备案后,6个月内不得擅自调高备案价格。”

  中国区域经济学会秘书长陈耀认为,此举意在遏制房价上涨,在一定程度上有利于海口摆脱对“土地财政”的过分依赖。

  但在李世杰看来,“猛药”药效过猛或许会适得其反。“海口市财政已经入不敷出,又没有什么融资渠道,如果一下子去除土地收入,海口估计是没有喘息的机会的。”他说。

  事实证明,1-7月份,海口房地产开发投资为325.98亿元,比去年同期下降了17.7%。“调控导致的固定投资下降,再加上新兴产业又尚待培育”,来自这两方面的压力逐渐传导为海口市的财政压力。

  海口在《方案》中提到,海口要在2年内消化政府性债务余额269亿元,2019年年底前将全市和市本级政府债务率风险指标控制在警戒线以内。要实现这一目标,海口市提出要在2018年完成土地出让收入295亿元。

  不单单是海口的现状

  在李世杰看来,海口一方面全力遏制房价上涨,一方面却又在加大土地出让。此举是出于其平稳度过转型阵痛期考虑。

  从2018年起,海口市就提出利用两年时间,通过加快推进十二个重点产业发展、发展总部经济、做强本地实体经济等措施,来实现产业结构转型。

  李世杰对21世纪经济报道记者说,早在2015年他就对海口市政协提过发展“总部经济”的提案,寻找新的经济增长点。

  “彼时,海口的商业地产非常少,导致要发展规上企业尤其是总部经济,没有足够承载的空间。”因此,李世杰猜测,海南提出的限价调控政策,一方面是要稳定房价,另一方面或许是想将对于住宅地产的投资转移到商业地产和产业地产。

  “通过限制住宅地产这种交易让资本投向商业地产、产业地产,从而做活海口乃至海南的经济。”他说。

  但问题在于,这不单单是海口的现状,海南各市县都面临同样的问题。

  海南下一步要怎么办?这是多数人关心的问题。

  “新兴产业在短时间内不会见效。”李世杰对21世纪经济报道记者分析,新兴产业的培育有一定的规律,是一个长期的过程,“这就需要海口乃至海南采取超常规的方法。”

  他建议,海南要利用先行先试的政策,尽快批准、尽快上马一些重点产业。“以赛马产业为例,这是一个至少1000亿元以上的产业链,完全可以部分替代了房地产的依赖。”

  另外,他认为还要加快推进海南的税制改革。“中国实际上是处于一个高税赋的状态,相比其他国家的自由贸易港,对于吸引投资尤其是外资是没有优势的。”他建议,海南可以率先搞试点。

  “如果在海南进行税制改革试点,相信马上会有企业把总部迁来,届时总部经济、楼宇经济都能发展起来,海南既可以做出样板,又可以在摸索的过程中不断试错,包括税率降到何种程度、税制简化到什么程度等。”李世杰也坦言,涉及税制改革必须要经全国人大讨论、同意。

  但陈耀认为,这也并非不可以探讨。

  “事实证明,经济特区的税收优惠是一项非常有吸引力的政策,在早期发挥了很大的作用。”陈耀对21世纪经济报道记者说,“中央既然要把海南建设成为全国开放度最高的地区,那么因为这个特殊性,在税制上我觉得是可以考虑有所突破的。”