伴随着一批A股地产公司半年报的相继披露,房地产行业融资渠道的变化也逐渐浮出。

  21世纪经济报道记者统计截至8月21日的32家已披露2018年半年报的地产公司财务数据发现,大部分地产企业的资产负债率均呈现出不同程度的上升。

  有业内人士指出,在资管新规促使“非标转标”等因素作用下,地产企业正在寻求更加标准化、且期限更长的融资渠道。一方面,地产企业境内外发债的规模正在悄然回暖,在银行授信收紧的背景下,不少地产企业呈现出长期负债率走高、有息债务规模扩张的趋势。

  另一方面,不少地产企业正在着眼转型和布局租房市场,其融资特征也将从以抵押授信为代表的土地融资向以租金收益权转让为代表的资产证券化(下称ABS)方式转型。

  有息负债普升

  地产调控仍在持续的背景下,资产负债率的上升成为一种行业现象。

  21世纪经济报道记者统计发现,已披露半年报的32家A股地产公司的财务数据显示,有不少于20家出现了负债率较去年底走高的情形,占比达62.5%。

  其中光大嘉宝、美好置业、ST天业、招商蛇口四家公司负债率攀升超过了5个百分点。

  此外,有息债务规模的上升成为了一大特点。有息债务为短期借款、长期借款、应付债券、应付票据之和。

  记者统计发现,截至今年6月底多达21家房企的有息债务规模出现了增长,净增长超过10亿元的就多达14家。

  “多城市严厉限贷、限购以及压价下,销售回款速度变慢,这需要开发商更多地举债运营。”一家上市房企财务负责人表示,“现在要做好长期过冬的准备,因此尽可能地融资补血,并将债务期限拉长。”

  从房地产行业来看,有息债务中来自银行的开发贷仍然占据较大比重。

  据恒大研究院估算,截至2018年6月底,房企主要有息负债余额为19.2万亿,规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,分别为9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3万亿。

  然而,当下的密集融资亦将增加未来的兑付压力。

  “未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年集中兑付,规模分别为2.9、6.1、5.9和3.4万亿,2022年及以后仅0.9万亿。”恒大研究院首席房地产研究员夏磊指出,“其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;2015-2016年集中发行的公司债,从2018年下半年开始密集到期。”

  此外有行业人士透露,当下调控压力下,银行的开发贷获取难度不断提高,而通过债券融资或成为部分房企的选择。

  21世纪经济报道记者统计发现,地产企业的发债的确有增多。在披露中报的32家地产公司中,不少于16家公司的应付债券规模较去年底出现了增加,合计增加规模达319.13亿元,扣除部分公司到期债券该规模仍达280.09亿元。

  事实上,发债融资对当下房企的另一意义是成本优势——货币政策温和信号不断释放下,房企发债成本有所下行——例如旭辉集团日前发行的首期25亿公司债票面利率仅为5.46%。

  无独有偶,记者发现,8月份以来多只地产公司债票面利率均降至低位——保利置业7亿元的住房租赁公司债、万科的15亿元的住房租赁公司债以及金地集团(8.700, 0.08, 0.93%)的10亿的超短融的票面利率分别仅为5.28%、4.05%和3.75%。

  “传统授信和非标投放开发贷时无论在准入还是在资金成本上,仍然受到较为严格的监管。”前述房企财务负责人坦言,“相比之下发债可能是更好的选择,目前银行间市场相对较为宽松。”

  融资或现马太效应

  亦有分析人士认为,房企的债券融资有可能出现“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应。

  “信用债违约事件频发,导致市场需求下降,楼市的成交量下降也在一定程度上使房地产行业的融资渠道收窄,利差中位数的大涨也体现了投资者对房地产行业风险的担忧。未来大型房企和小型房企的融资难度将进一步分化。”川财证券宏观策略部分析师陈雳指出。

  申万宏源非银金融分析师王胜日前亦指出,2018年融资集中度提升将持续推动资源向头部集中。而亦有机构认为,资产证券化等形式将成为房企融资的新渠道。

  “房地产融资的监管往往伴随着调整政策的起落,对房企流动性的管制成为了行业所面临的重要痛点,上市房企债权融资收紧、股权再融资冻结、非标债权渠道部分被关闭,海外融资及资产证券化成为企业融资突破点。”中信建投证券表示。

  “租赁住房 REITs 能有效解决房企租赁业务投入高、回收慢的难题,且将引导房企从‘开发销售’的传统模式向‘开发-运营’的新型模式过渡。”国泰君安券亦指出。

  “租房业务会让房企的融资模式发生质变,从过去抵押土地、获得授信的银行模式转变为从建设、运营,到创造现金流、打包出售现金流的资本模式。”一位接近中粮地产人士认为,“当越来越多房企加入租房业务中,这种融资比重也会提升。”

  不过记者发现,此类房企仍然以头部房企为主。例如万科A、招商蛇口、保利地产等大型房企均在尝试向租房运营业务的转型,并进行REITs等ABS融资。

  “一方面是中小房企资金状况不如大房企好,尝试成本较高;另一方面长租类的ABS现阶段也仍然依赖原始权益人的信用背书,真正无担保的出表还很少。”前述房企财务负责人说,“这种情况下,获得优势的仍然是大型房企,中小房企仍然难于在该模式下分羹。”