房租大涨真相揭开,监管火速出手

  追不上房价的你,能追上房租吗?房租爆涨正在惩罚不买房的人。蜗居,也是一种幸福!

  来源:Wind资讯

  涨完房价涨房租,目前,房租爆涨正在惩罚不买房的人。租房是很多青年在一二线城市最后的退路。当房租加速上行的时候,或许你只能收拾包袱了。

  炒完房价炒房租

  “每天一睁开眼,就有一串数字蹦出脑海:房贷六千,吃穿用度两千五,冉冉上幼儿园一千五,人情往来六百,交通费五百八,物业管理三四百……”

  如果热播剧《蜗居》,引发了“房奴”共鸣!那“追不上房价的你,能追上房租吗?”可能是2018年夏天最扎心的一问了。

  现在来看,蜗居,也是一种幸福。因为,房租爆涨正在惩罚不买房的人。

  我爱我家(5.690, 0.15, 2.71%)集团研究院的统计数据显示,今年7月,北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。北京市统计局数据显示,2017年全市居民人均可支配收入为57230元,比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。另据58同城和赶集网发布的报告,2017年北京人均月租金为2795元,同比上涨14%。

  据此测算得出,北京租房者的房租收入比,已惊人地超过58.6%。此外,人均月租金涨幅,已超过人均可支配收入涨幅。

  避开了首都,对于找房的毕业季,其它城市房租又如何?

  中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内;同比数据方面,深圳、北京同比上涨,涨幅分别为1.84%、1.55%,上海和广州出现下跌,同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

  过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广。

 租房乱象引发热议

  前几天,网络上有一个段子“80后最牛逼!这辈子经历了多生不生少生都要交罚款”。这几天,他们又陷入了被房租支配的恐惧当中……

  8月17日,证券时报头版刊文称,最近一段时间,各大城市特别是一线城市房租不断上涨备受关注。媒体报道显示,今年前7个月,北京、上海、深圳等城市房租总体涨幅超过两位数,局部地区甚至出现了50%~100%的非正常上涨。房租上涨原因是多方面的,而社会资本大规模介入之后对原有租房市场秩序的冲击,正成为新的矛盾焦点所在。

  恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长任泽平发文称,在“房子是用来住的,不是用来炒的”指引下,不仅要防止炒房子,更要避免炒房租。租赁市场的规范需要法律、制度规范,更需要监管的强介入,对资本要有约束,政策的导向是民生。而不是在资本的丛林中,资本为王,市场在公共产品供给领域有时是失灵的。

  人民日报发文称,房租起起落落,若契合市场逻辑,并无不可。但无良中介兴风作浪,恶意哄抬,不仅扰乱租赁秩序,加重租客生活成本,更影响城市宜居度,伤害城市形象。严防“炒租”,对相关行为一经查实,即从严处罚、联合惩戒。依法监管,还租赁市场以健康。

  引发网络热议后,监管火速介入。

  8月17日,北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

  约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。一经查实,将从严处罚、联合惩戒。

 资本介入推动房租上涨?

  虽说房价暴涨已经带来很多社会问题,但相较而言,房租暴涨严重性可能更甚。有评论说,房租正慢慢成为压垮年轻人的第一根稻草。

  有媒体质疑,资本介入导致房租上涨。目前租赁市场交易分成两类:一类是普通租赁,租户和业主直接交易,另外一类是中介,中间有一个转租方,转租方参与了出租,获得差价。

  贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少,同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架,挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型,需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

  在中央倡导“租购并举”之后,长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时,魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”,也正式进入白热化状态。竞争到一定程度,争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为6500元的房子,经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”,房租被硬生生被抬高到9000,早已不是什么新鲜事。

  曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

  随后,我爱我家发表声明:

  在胡景晖炮轰高房租后,被曝遭链家老板施压被末日审判4小时,随后胡景晖于8月17日在朋友圈宣布辞职。不过对于胡景晖的被迫辞职,链家老总表示:这锅我不背。

  房租上涨将是大概率事件?

  一位网友表示,“现在月收入的60%都交给房东,未来房租可能还要上涨。”

  去年以来,随着中国房地产调控的不断加速,“房住不炒”的理念已经逐步深入人心,各地更是纷纷出台租赁政策,“租售并举”“租售同权”等等政策无不在利好着租赁市场。

  这几天《财经》发布的《房租,压垮年轻人的第一根稻草》引发全网热议,这个锅该不该让抢房的中介们去背呢?

  机构分析称,在这一波房租上涨中,这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重,但核心问题是租售比悬殊,供需紧张。

  自如官方声明:长租公寓不具备影响操作整个租赁市场的能力。

  我爱我家官方发声明称,导致近期房租上涨的原因是多样的,CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的重要原因。

  张大伟说,租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下,租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下,将中低端租赁房源改造成中高端,事实上拉高了租金价格。”

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,中国的房地产市场租金回报率长期偏低、中国租房需求与日俱增、资本进入导致租房成本不断攀升。“中国的租房市场不能一概而论,但是对于大多数租房居住的人来说,面对房租上涨估计将会是大概率事件。”

  房租上涨是周期性

  非市场因素如租赁中介资本介入短期局部性炒高房价也使租房价格被动抬高。国家严控楼市的情况下,楼市交易降温使中介机构在新开楼盘和二手房交易的收入下降,于是大量的资本涌入租房市场,利用价格杠杆各大中介公司为争抢房源提高市场占有率,同时将部分竞争溢价向终端刚需用户转嫁。

  中信证券(15.850, 0.10, 0.63%)表示,房租上涨既有供需作用的原因,更有广义物价上升的信号。供需双紧叠加补涨压力,租价走高具备一定客观依据。

  2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。从2018年房租数据来看,北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。以北京和广州为代表分析往年七月份房租增速为例,北京2018年7月份房租环比上涨2.63%,同比上涨21.89%,广州市2018年7月房租环比上涨2.92%,同比上涨21.64%,均处于过去五年间的较高水平。

  如图所示,近年来一线城市房租呈现快速上涨势头。

  对比房价和房租的涨幅,过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍,而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米,到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米,上涨幅度仅为53.55%,因此租金上升仍具有一定空间。

  房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积价格之间的比值,是国际上用来衡量一个区域房产运行状况的重要指标,某种程度上可以反映区域内房价和房租的相对水平。一般房屋租售比处于1:300~1:200为运行状况和房租水平适中。如果低于1:300,一方面反映房产价格较高,房价存在泡沫,另一方面则说明房租较低,有一定补涨可能;而若租售比高于1:200,表明房地产投资潜力相对较大,或是房租价格高企。由下表数据可知,租售比远远低于1:300,说明当前房地产价格较高,房租价格上涨来寻求合理的租售比是市场在政策调控下的正常现象。

  中原地产数据显示,2015年末至今,北京市二手住宅租金回报率持续低于2%,即使今年7月租金快速上涨,北京的租金回报率也仅为1.57%,其他一线城市租金回报率基本相似。这一租金回报率显著低于商业银行长期贷款利率和货币型理财收益率,证明在一线城市贷款买房用于出租并不是一笔划算的买卖,由此房东对提高房租以提升租金回报率的意愿较为强烈,这也形成了房价对房租的较强带动作用。

  遏制房租大涨刻不容缓

  租房是很多青年在一二线城市最后的退路。当房租加速上行的时候,或许你只能收拾包袱了。

  对租金的调控,早些时候已被写入政府文件中。2018年5月,住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求,要求地方政府在控房价的同时也要控房租。

  2018年6月,北京市住建委发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》,旨在加大蓝领公寓的供应力度;2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》明确称今后五年北京将计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套;2017年11月北京还发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,明确今后5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

  新华网表示,必须强化“房租不是用来炒的”的定位,遏制资本兴风作浪,坚决斩断房租非正常上涨的推手。

  其它各大媒体也纷纷表示:“房租不是用来炒的”、“抑制房租病态上涨需多措并举”、“资本介入租房市场应紧急刹车”。

  房租的暴涨必然挤压其他方面的消费。在个别房租上涨过快的城市,“租不起”的苗头已经显现,必须强化“房租不是用来炒的”的定位,遏制资本兴风作浪。