乐居财经 赵星雯 近日，大城市，尤其是北京的住房租金走势，成为朋友圈刷屏的话题。据贝壳研究院（原链家研究院）统计数据显示，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。单月来看，7月北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。关于资本幕后推动北京房租上涨，引来众业内大佬纷纷质疑。

  对此，新派公寓创始人王戈宏认为不能简单的说长租公寓是房租上涨的推手！此轮房租上涨其实是各种要素叠加的结果：

  1）租金的补涨：中国的租售比与资金回报的巨大偏离使得靠租金回报投资房产没有意义，都在赌房价，但如果房价被遏制，理论上房子回到了纯粹的居住功能，投资属性就弱化了，这也是调经政策的目标。

  2）五限政策对交易活跃度及价格的遏制开始起作用，激发出了很多租赁需求。一些不着急买房的人开始租房，需求的释放导致租金上涨是正常的！

  3）租金相对比较市场化，与需求基本正相关，在整体上涨的趋势下，有些地方降不奇怪，比如北京有两小区租金的涨幅很大：新城国际，凤凰城等，是因为小区的位置、品质、居住人群、配套等综合要素很好，吸引了很多高承受力的租客，而这些租客本身可能有房子，但他们愿意住在这里，这无形中催涨了房租！

  4）分散式公寓为了抢资源直接给房东不理性加价竞争也是导致部分小区租金不理性上涨的原因。但同时应该看到的是，有些地段不好，配套不完善的小区租金不升反降！另外集中式长租公寓的租金价格还在一个理性的波动范围！

  不仅如此，王戈宏还称，理论上一线城市能做长租公寓的低成本物业已经很少，尤其是集中式公寓的拿房成本由于各业态的竞争使得投资收益期超过8-10年，这个已经不合乎正常的商业逻辑了。一方面是不断增长的巨大租房需求，一方面是匮乏的针对性产品供应，目前的矛盾是难免的！等待本应市场化的租金也被调控时，长租公寓的发展就面临尴尬了！所以，长租公寓未来在硬件软件服务上都会同质化，竞争将会越来越显现消费品的属性，或者类酒店化的特点，大家会在消费者粘性、品牌定价权、资产价值与坪效创造上展示能力，而不是单纯依靠获取物业资源的价格竞争，让物业资源来依托长租公寓品牌的价值。

  除此之外，王戈宏认为，长租公寓不应该成为背锅侠，面临无房无楼可拿时，资本推动的抢资源从商业上无可厚非！其实核心城市核心地段的资产都不在市场上，央企国企部委手中的楼堂馆所等存量是非常适合做公寓，满足职住平衡的。解决目前租金过快上涨的现象不能单纯去遏制，而是应该探索存量资产的合理供应，这也是城市更新的责任，正如北京主城区资产的更新已经深圳城中村的改造都是应该在统筹规划下的。