编者按：从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是智纲智库创始人王志纲。

  出品人/贺寅宇  策划/陈海保  统筹/采写/潘宇凌  摄像/刘西常  编辑/曹冉京

6月的北京星河湾园林绿植已极为茂盛

  位于朝阳北路上的北京星河湾在6月天里园林绿植茂盛的让人惊讶，青灰色碎石小路通往一栋栋被绿色充分掩映的楼宇。

  走在小区里边让人感到身心静谧与安详。小区外朝阳大悦城周边汹涌嘈杂的人潮则是另一个世界。

  王志纲创办的智纲智库的北京总部就在星河湾一栋楼上。

  “为什么要采访我讲昨天？的确，因为昨天的故事太传奇了。今天的地产是个平庸的时代，平淡如水，无非是复制和克隆。” 面对镜头的王志纲身着红色中式短袖，与房间里一众古色古香的中式摆设相得益彰，这不仅让人联想起王志纲当年为星河湾策划延用至今的logo，“星河湾”三个中式变体字。

王志纲建议用中文变体作为星河湾logo

  十七年前，王志纲为黄文仔策划的华南板块广州星河湾营销案例，创造了10万双看楼鞋的星河湾踩盘经济，迄今仍是中国房地产营销史难以逾越的高峰。而再往前7年，他以点睛之笔帮助杨国强的碧桂园走出宏观调控的逆境。在黄文仔之后，他参谋王健林走进长白山开启文旅地产时代，他更提点王文学走上环京产业园之路……

  他曾是一个新华社知名记者，陪霍英东先生考察南沙。在地产土老板眼里他是文化人，他最得意就是让这些土老板们不得不尊重知识尊重文化。他痛恨传统知识分子只出点子空谈误国不实践的陋习，他不断把对市场的理解和预见转化为一个个可实践复制的样板田。

  其实，在中国房地产发展史上他真正扮演的角色是一个半隐藏在众多地产老板身后的顶层设计者。

  如今他其实已经很多年不问房地产世事。房地产与他如同北京星河湾内外两个世界。如今以王志纲为首的智纲智库，早已转型城市和区域策划，成长为真正意义上的战略思想库，他的客户不乏如今庙堂之上的正国级领导人。但如果要讲述中国房地产的历史，他是躲不开的人物。

  63岁的王志纲头发略白，刚刚打完高尔夫，精神依然很好，思路清晰，逻辑缜密，他打开话匣，2-3个小时的讲述，带我重新走进10多年前那个传奇的地产时代。

  他的故事很多很长。

  1.结缘杨国强

  1993年初，对中国经济来说是一个高度亢奋至危险的时刻，猪肉、汽油、水泥、钢材、汽车、家电的价格都在大涨，新闻里爆出非法集资者跑路的消息，全国各地成百上千个开发区成立。

  中央政府紧急召开省部级会议，目标很明确，控制经济过热。7月朱镕基上任央行行长，强力收缩银根，很快银行里还款的人们排起了长队，过热经济全面回调。

  而对于房地产，以海南为首，整个中国第一波野蛮增长狂飙的市场行情骤然结束，剩下的只是“哀鸿遍野”，烂尾楼比比皆是。

  位于顺德的碧桂园老板杨国强没有放弃他已陷入滞销的楼盘，据说上千套房子仅仅卖出个位数。怎么才能走出困境？他苦苦思索……首先想到的是宣传。他辗转打听到新华社广东分社有个记者写文章很厉害，还以小平南巡为背景拍过电视片《大潮涌珠江》，被中央电视台播出，影响很大。

  杨国强想让擅长笔杆子的王记者给碧桂园做做广告，但第一次见面的结果恐怕出乎杨国强意料之外。

  王志纲至今印象很深。那天从广州出发，过洛溪大桥，摇摇晃晃坐了两个多小时车，在顺德见到了杨国强。个子和年龄跟自己差不多，很热情。但非常遗憾，一开口是王志纲听不懂的广东话……在此后双方合作的三年里，王志纲坚持只说普通话，逼着杨国强必须说广东普通话，时而还需要一两个翻译在旁才能沟通。

  那天他们吃了一顿饭，聊了两三个小时。

  “王记者，你名气很大，能不能帮帮忙？用你的笔帮碧桂园宣传宣传？”杨国强的请求真诚而直白。

  王志纲大概是这样回答的：第一，大形势下，一百个王志纲写文章也无济于事，如同冬天里烧火，再怎么烧也烧不出春天来；第二，竞争的最高境界是创造市场，冬天里可能只有一缕阳光，100个人中99个都会冻死，只有抢到这一缕阳光的人才能活下来，关键是你有没有能力把冬天里唯一的阳光抢到；第三，创造市场只靠卖房子不行，要延伸产业链，退两步进一步，核心是把“流量”引到家门口来。

  王志纲给出了具体解决办法，办贵族学校。解决广东有钱人孩子的教育问题，让家长跟着孩子来到碧桂园，就能创造市场。

  杨国强，大腿一拍，“太棒了”，一把拽住王志纲，“王老师，帮帮我怎么样？”就这样王记者成为了王老师，杨和王开启了三年亲密的合作。

  当时王志纲的身份是什么呢？正好他刚拍完几部大型电视片，于是王志纲下海第一张名片就是碧桂园总策划。搁现在应该是某某集团分管品牌营销的副总裁。当时中国房地产企业连楼盘的广告词都没有，更不要说品牌。碧桂园一系列石破天惊的举动也成为了行业的传奇。

1993年的杨国强和王志纲  

  2.“你爷爷是谁？邓小平。你在哪里读书？北京景山学校。”

  为了办好碧桂园贵族学校，杨国强联系上了北京景山学校广东分校品牌合作办学。在学校起名上，王志纲一开始就预感到未来可能分手局面，于是把碧桂园和景山同放在校名中。果然，三年后景山撤牌，但广东碧桂园学校的独立品牌已树立起来。

  另一个更待解决的问题是引入景山学校品牌的碧桂园学校如何让大家相信，杨国强这么一个农民包工头能办好呢？结果王志纲的用一段巧妙的广告实现了对学生父母的强大感召。

  他选择在交通广播电台做了一个广告。那时所有的司机打开广播，就会冒出一个声音，“你爷爷是谁？邓小平。你在哪里读书？北京景山学校。”然后一下转“北京景山学校广东碧桂园学校，让父母高枕无忧，让后代再创成功”。据说，后来很多土豪都让孩子来碧桂园学校上学，就是因为被这句广告词深深打动。

  多年的广东媒体业积淀，让王志纲懂得广东人心理，别的不信，就信龙子龙孙，皇子读书的地方肯定不会差，也就不太在乎是不是杨国强办的碧桂园学校。王志纲说，这个广告仅仅花了50万元，就达到了上亿元效果。

  这个绝妙的广告创意是怎么来的？

  王志纲一次正好看到香港电视台在播北京景山学校多少周年的一个纪录片。开头就这么一个镜头，记者采访一个小孩。“你爷爷是谁？”“邓小平。”“你在哪里读书？”“北京景山学校。”王志纲看到这里，心里一亮，成了！

  杨国强原本希望学校招到800学生，结果招到了3000人。一个孩子后来30万学费计算，收入就有数亿元。这笔钱就是碧桂园冬天里的一把火，让杨国强可以从容走出逆境。

  3.飞天凤凰与“给你一个五星级的家”

  90年代中期的中国房地产界，用王志纲的话来说，是一片空白，“没有规划概念，没有设计理念，没有装修理念，更谈不上园林，谈不上物业管理。当时广东是中国最发达的广告业，但也没有一家广告公司会做地产广告！”

  碧桂园要做广告了，需要品牌形象（logo）和广告语。

  杨国强问“（logo）用什么呢？”王志纲说“凤凰”。“为什么？”“第一顺德是凤城；第二，中国的俗语，栽得梧桐树引得凤凰来，筑凤居引凤还巢，说明是最吉祥的吉宅。”文化人王志纲让凤凰成为了碧桂园的品牌形象。

  广告公司把各种凤凰的形象设计出来，杨国强跟王志纲一块审稿。王志纲问:“杨老板你看哪个凤凰好？”杨国强要一个大 鹏金翅鸟的凤凰。王志纲又说：“你懂不懂音乐？”杨说懂一点。“一个交响音乐最出风头的是小号，但最后能够余音绕梁的可能是小提琴和大提琴，像一种温柔的倾诉。所以你乍一看这个大 鹏金翅鸟很震撼人心，其实真正让人印象深刻的并非这种。”最后王志纲告诉设计师，找敦煌的飞天壁画来学。于是我们看到碧桂园“飞天凤凰”品牌形象延用迄今。

王志纲借鉴飞天形象给碧桂园定的品牌logo延用至今

  “给你一个五星级的家”如今已成为大众皆知品牌语。但没有人知道当年选广告语的时，杨国强曾有自己的主张。王志纲说，从选广告词，更看出杨国强很好强。当时杨国强说，“王老师你想好了你别说，明天我也讲一个，我们一块来对。”第二天，王志纲让杨国强先说，杨想了半天用顺德普通话说一句，翻译过来叫“平过自己起屋”，就是比你自己盖房子还便宜。“杨老板，真了不起！但这个不是广告词，是你的经营理念。”王志纲提出的是“给你一个五星级的家”，他告诉杨国强，这才是一种理念，一种诉求，一种展望，跟现代社会的精英阶层们的需求能对接的东西。杨国强大腿一拍，“行！”。

  王志纲认为，碧桂园能走到今天，到现在为止，它最核心竞争力还是“平过自己起屋”。城乡结合部最便宜的地价，最快的速度，最到位的性价比，最好的资金周转量。

  多少年后，没有人知道2018年的杨国强是否会格外想念昔日的老搭档碧桂园总策划王志纲。

  王志纲却看得很开，他笑言：相见不如怀念，大家江湖不见也罢。

  4.误认大师黄文仔

  2001年以后有一句话在房地产业内流传，“中国地产看广东，广东地产看华南”。这里的华南指的是广州番禺“华南板块”。这句话诞生于华南板块星河湾的崛起。

  1998年，中国启动房改，房地产业全面开始商品化和市场化。

  1999年，广州华南快速干道通车。沿番禺迎宾路多个郊区大盘浮出，广地花园、星河湾、华南碧桂园、华南新城、广州雅居乐、南国奥林匹克花园以及锦绣香江等等中国地产业赫赫有名的大盘逐渐在此聚集。

  黄文仔和他的星河湾将在这一刻走进中国地产史。

  王志纲在1996年跟杨国强分手后，带孩子去深圳读书。1999年，黄文仔通过各种渠道找上了王志纲。两人的第一次见面带有戏剧性，因为黄文仔认错了人。他把穿对襟大褂、银须飘摇的司机当作了王志纲。“王大师，久仰啦！我终于见到你了。”司机很不好意思说，“我不是，大师在后面。”黄文仔这才看到王志纲，左看右看，握了个手。事后他悄悄的告诉别人：“这个王大师怎么像个农民？”殊不知，当时的王志纲刚刚从高尔夫球场下来。

  如果碧桂园解决的是一个中国的初级阶段，怎么规模化开发，怎么死里逃生；星河湾就开创了中国的一个精品时代。在此之前，香港人看不起大陆，连深圳都看不起广州。黄文仔对王志纲说：“王老师你只要能说出最好，我就能做到最好。”

  但什么是最好的呢？王志纲带黄文仔找到了样板——花园城市新加坡。一天，他俩在圣淘沙逛，那边有很大的海面，海边有水上栈道。黄文仔突然很兴奋，“王老师我终于找到破冰点了”。“我本来就是木材商，肯定会做得比它（栈道）好”，没有尺子量栈桥深度，黄文仔就一下跳下海，把腿裤拎起来，用照相机拍照，看水没过腿多深，回去再量。后来黄文仔给王志纲发了一个宏愿，要做中国最好的楼盘。

  5.一战成名华南板块

  星河湾的设计图纸推翻了上百稿，因为黄文仔要做到极致。为了星河湾的logo设计，黄文仔也把设计公司折磨得死去活来。王志纲提议，logo设计未必要英文，中文是象形文字，本身形声意，就是一幅画。他建议星河湾三个字用中文表现，汉字的艺术同样可以用在设计之中，甚至本身就是最好的设计。星河湾的那个标志性的logo就这么来的。

  星河湾原本被王志纲起名为锦绣天河，意思是比广州天河更美。广州市地名办以与天河区重名为由不准用这个名字，最后改名王志纲改名为星河湾。

  最关键的问题来了。星河湾在广东房地产业是个新生儿，没有品牌，老板做木材出身，谁能相信建出好房子？黄文仔和王志纲们决定冒一个险，把房子盖好才做广告，让好房子自己说话。

  这个风险很大！如果盖好房子，市场不接受怎么办？但当时的王志纲对黄文仔充满信心。

  时间到了最后一刻，建好的星河湾盖如何曝光在市场面前呢？王志纲跟创刊三四年的思想最活跃的南方都市报谈了一个深度合作。

  星河湾定于2001年五一正式开盘。前一天，南都拿出一份30个版面的媒体楼书——《星河湾——一个心情盛开的地方》，像内刊杂志一样，讲述了星河湾的来龙去脉。楼书加印到100万份，送到了广州几乎所有的酒楼、加油站、收费站。

  第二天开盘，星河湾立即成为一个广州全民话题。当时王志纲在九寨沟旅游，下午两点钟接到黄文仔激动万分的电话，“王老师，不得了了，不得了了！”据媒体记载：“到5月7日，星河湾样板房鞋套用了近20万对，饮用水用了1200多桶，瓶装水约510箱，纸杯用了20万个，每天240趟看楼车往返广州座无虚席，发放销售资料12万份，约有18万人被星河湾吸引到了现场。”

  王志纲跟南方都市报充分合作，在五一前后将星河湾开盘营销成一个现象级案例。他至今还记得当时他定下的几篇报道的标题：第一篇，《我有一个梦想》；第二篇，《星河湾掀起你的盖头来》；第三篇，《18万人涌华南，满城争说星河湾》；第四篇，《中国出了个星河湾》。

  黄文仔星河湾就此一炮打响，一夜成名。王志纲认为，星河湾的成名对整个中国的房地产造成了一种原子弹似的效应。业内外纷纷前来踩盘，形成一种星河湾踩盘经济。广东的大佬们像万科等全来了；香港的大佬们如李兆基等也来了，还留下一句话：广东大陆的房地产超过了香港。星河湾成为全中国房地产商学习的榜样。王志纲至今记得当时星河湾边上的酒楼都靠星河湾踩盘经济天天爆棚，旺了三年。踩盘者中很多人成为巨富，其中就包括后来华夏幸福基业的王文学。

帮助黄文仔营销华南板块星河湾是中国地产营销史上巅峰之作  

  6.王健林长白山的四菜一汤

  “王健林跟很多土老板最大不同，有战略眼光与战略思维”，王志纲说，“其次，军队出身执行力战斗力很强，第三个有气魄。是个真正的战略家”

  王志纲与王健林结识于中央电视台的一次对话，但当时并没有来电。不久，王健林就主动打电话给王志纲，打了三次。第一第二次被王志纲婉拒，最后第三次王健林把电话打来，说：“志纲兄，我们是老乡啊，没有别的什么要求，我们万达北京中心开业了，来了很多朋友，他们就想见你一下，过来一起坐坐嘛。”就这样王志纲入局，探讨了王健林正面临的一个选择，该不该进入文旅产业？该不该进入长白山？王健林为此已经纠结了很长时间。王志纲认为这很有挑战性。几天后他们一起包机去长白山和长春考察了五天。最后王志纲帮助王健林完成了一个重大决策，把长白山作为一个模具，开创文旅产业新时代。

  随后王志纲团队用半年时间，把整个长白山考察完毕，提出打造三菜一汤。第一道菜，夏天——世界级的高尔夫球场，王志纲甚至帮王健林推荐了国际设计师；第二道菜，冬天——滑雪，37条滑雪道包括高级、中级、初级；第三道菜，休闲小镇、商业街；一汤就是长白山的温泉。 

  王志纲事后说：“王健林这个人很厉害，三年下来把它打造出来了，轰动中国。”这个项目本身也许没赚到钱，但开创了一个新时代，使王健林顺利的从常规的地产商转型成了文旅大王，“全中国的各地方的政府都有求于他，都给他提供最好的资源，使万达迅速的从二线企业变成了中国的超级企业”这是很多地产商们可望而不可及的。

王志纲说王健林不像土老板，有战略思维

  7.指点王文学：高速工业化的中国需要产业园

  2001年的时候王文学背着小书包请王志纲介绍黄文仔认识。全国那么多开发商来踩盘，黄文仔哪有时间？若干年后，王志纲调侃说，这就叫：“现在你对我爱理不理，明天我叫你高攀不起”。

  王志纲总结王文学，一是特别好学习，二是有一种蓬勃野性和激情，三是非常敬重知识。在北京的拜师宴上，王文学送给爱打高尔夫的王志纲一支最好的球杆，王志纲至今记得，就此开始了跟王文学3-5年的合作。

  王志纲给王文学的大本营廊坊做了个战略定位，成为关键一步。王志纲的战略定位是，廊坊必须在北京这个中国最大的城市的市场需求里寻找到自己的一个位置；廊坊应该要打造大北京的LBD，就是休闲商务区，而不是简单的让北京倒垃圾；第三，廊坊要善于吃北京的粮下金蛋。据说，战略拿出来以后，廊坊新的领导班子看完以后让秘书赶快把三天后给全市的报告改用这个。王志纲希望，廊坊彻底摆脱原来三来一补的低端产业道路。

  此后，王志纲进一步在对廊坊南三县做规划时发现了最穷的固安县的价值。这时政府有一块市中心的地要拍卖，王文学非常想要这块熟地，王志纲坚决阻止了他。王志纲跟王文学说：“你拿这个地，你赚到了眼前，但你赚不到未来。你如果真想做大事，就开始下一步做产业运营商，园区运营商。这是中国的未来。但刚开始非常辛苦，做成了以后，非同一般，你去选择吧。”

  王文学真的选择了后一条路。

  又是三年时间，王志纲帮助王文学破题产业园，开发了固安模式。

  王文学坚定不移的按照王志纲的思路，围着北京打市场，一个北京城三个孔雀城，四个孔雀城，五个孔雀城，他成功了。

王志纲总结王文学这个人好学有激情  

  尾声

  智纲智库以“打造中国最好的战略思想库”为品牌口号。最早就叫“王志纲工作室”，在90年代中期这大概是第一个以个人命名的工作室。王志纲说当年下海，因为不想让别人说他还依靠新华社的招牌赚钱，所以用自己的名字命名了工作室，结果不想还引爆的一个新的行业——策划行业，如今的中国，官方口径下吃策划这碗饭的有300多万人，策划师也正式成为了360行中的一个职业。

  如今智纲智库更多聚焦城市和区域经济的发展研究。这么多年来，已经为数百个政府提供战略定位、产业规划和市场拓展。他说：“作为一个智库，读万卷书，行万里路，历万端事，我感到非常庆幸我们真的感受到中国这20年的高歌猛进时代。”

  对于房地产，王志纲说金戈铁马的时代已经结束，今天的房地产充满平庸，不再能激起他的兴趣。如今，王志纲跟房地产行业的接触，仅限于每年一次参加老朋友黄文仔的生日宴。其他场合几乎在难见踪影，在黄文仔的生日宴主桌上，地产首富、跨界名流，人来人往。而王志纲总是坐在那里，间或有人好奇的打听，那个年复一年高坐主桌的人究竟是何方神圣。王志纲并不在乎。因为他已经彻底的远离了那片江湖。

“智纲智库”已为数百个政府提供战略定位、产业规划和市场拓展  

  乐居财经主编与智纲智库创始人王志纲先生对话节选：

  乐居财经：在您帮助王文学的时候，为什么会觉得产业运营是未来的方向？

  王志纲：这是智纲智库跟别人最大的不同。因为我们研究首先是趋势，不是研究现状，现状都是属于管理公司和公关公司做的事情。战略就是预见，战略就是找魂，战略就是创新，战略就是整合。这就是我作为一种战略智库，必须解决的问题。当时我们对整个中国的研究，中国下一步的高速城市化，必须要伴随自己高速工业化，没有工业化怎么会有城市化？

  第二、作为这么一个经济要地（指廊坊），居然在工业上到处家具城皮鞋城，简直是胡扯；第三、整个中国的经济总量的提升，肯定要有一个腾笼换鸟从量变到质变的过程，在这个时候像这样的地理位置，肯定是一个绝佳产业区，原来做不好，是时候未到，是团队不行。关键时候需要市场化的手段，敢于像登珠穆朗玛峰一样的气魄，不走弯路，不走断头公路，坚定不移走下去。只是早一点和晚一点的问题！幸好王文学具有这种韧性。我开玩笑说他是转世灵童。

  这些年一路走过来，从碧桂园杨国强、星河湾黄文仔，到华夏幸福王文学他们都有一个共同素质，敢于做一些创新的事情，他们幸好都找到我们，我们给他们不仅壮了胆，而且让他们做了正确的事情，不是蛮干。后来我跟他们渐行渐远，其实原因很简单，因为我对人性太了解了…… 任何老板要成 龙上天，相当于一颗卫星要发射，三级火箭助推才能送上去，最关键的就是第一级火箭，几乎所有大老板们在尚未发家，有求于你的时候，都展现出了人类最优秀的特质，进取、谦虚、敢于挑战、尊重知识，几乎集中了成功的所有优点。这个时候我们才去帮助他、孵化他。

  到了第三级火箭的时候，老板们已经大富大贵，人性的弱点自然暴露无疑，名也要、利也要、权也要，这时候他们不需要老师了，需要的是擦鞋拍马，高呼老板英明的人，所以渐行渐远也就成了必然。

  乐居财经：回过头您再看这些千亿开发商，有什么样的感慨？

  王志纲：站在历史的角度看他们，客观的说还是时势造英雄，英雄造时势。他们都是真的可以堪称英雄，或者你说枭雄也行，他们都是这个伟大时代的产物。但他们也给这个时代产生了巨大的推力和动力，补充了这个时代很多不足。正面效应绝对是应该肯定的。凡是能站得住的，从杨国强、黄文仔、到王健林、王文学，他们对整个中国的正面推动是很了不起的，至少是比很多央企和国企强一百倍。他们是通过市场化的方式来推动往前走的。不是靠政府。

  第二个，人的能量真的是无限的。一个好的时代，是可以把一个平凡的人，催生成伟大的英雄。一个坏的时代，有天大的本事，也是一事无成。这也是我们非常向往和渴望，中国要继续走下去，必须要保持这个好的时代，而这个好的时代就要尊重规律，敬重常识，把握好社会的本质。既然市场是资源配置的驱动力量，就一定要让驱动力量去说话。这些企业家他们无非是市场的一个代表而已。当然有的时候注意要节制。市长和市场要跳双人舞，市长代表的是政府，政府对市场不能一味的打压，也不能一味的恭维和顺从。两者都会给国家和民族带来灾难。这个度的把握真是个大学问。

  他们对社会做了很积极的贡献。像杨国强，他要做宇宙第一这完全有可能。宇宙第一开发商这完全有可能，因为第一个是中国就是本身是全球最大的市场；第二个他自己找到了一个很好的竞争力，性价比高，在他面前那些竞争对手，根本就不是他竞争对手，所以只能缴械投降或合作；最后第三个，当他树立目标以后，他说中国市场5万亿，我要个1/5就行了，这完全有可能的。1万亿那就宇宙第一开发商了。这个实际上看得很清楚。机不可失，时不再来，开发完了，到时候地产还能不能成立，还在不在都无所谓，他再做农业，他去养猪，想去种树，那是另外一回事，他就是玩票了。在历史已经记录了他。

  乐居财经：您对当前房地产市场的认识是怎样的？

  王志纲：说实话，地产市场金戈铁马的传奇时代早结束了。今天的地产是个平庸的时代，根本不可能唤起我的激情。为什么你们要采访我讲昨天的故事，因为昨天的确太传奇了。今天有什么故事？今天什么故事都没有，平淡如水。创新结束了，无非就是复制和克隆。

  第二个讲房地产是资本游戏，谁能把资本市场打通，等着地价上涨，通过这个来补空缺，典型的如恒大。负债率这么高，他为什么还敢这么做？因为有一批人执着的认为，房地产土地价值的增值，肯定是超过钞票的贬值。那这个游戏就能一直玩下去。

  我骨子里面不是一个商人，我是属于在一个特殊的时代，一个特殊的行业，最后一个特殊的我走出了一条特殊的路出来，不可能再生，不可能克隆。我原来就告诉很多人，你们千万别学，似我者死。当然中国是需要智库的，知识是有价值的。

  乐居财经：您对未来市场房价怎么看？

  王志纲：我真的很难说，我不是任 志强，我也不想用这种方式来当算命先生。因为所有房价的暴涨，其实根本是金融现象，不是地产现象。也就说是在今天中国20年的通货膨胀背景下面，房地产成了所谓的一般等价物。一般等价物价值尺度，相当于黄金。因为这20年的时间告诉老百姓，货币不可靠，那什么可靠呢？还是房子可靠，因为买了房子都赚钱了，还升值了，这很可怕。所以今天你看到的不管多少钱都有人接，但是泡沫肯定会破。但是我不知道什么时候破。现在就出现一个两难选择。作为政府来说，又想戳破又不敢戳破，最后上帝来戳破。这个对整个国家和民族基本都是巨大的危机。我只希望在这个过程当中，我们的政府层面能够有一定的理性。当这种危机出现的时候，能够防止不会形成巨大的灾难。

  乐居财经：我们有个同题问答，改革开放40年您最欣赏的人物请您谈三个人。

  王志纲：第一个就是很典型的就是任 志强 任大炮，是这个行业的代言人，而且是一个恒星。这是很有趣的一个现象，你刚才问到房价的问题，他就永远有点像气象台的广播员，或者有点像世界杯的保罗，莫斯科世界杯那只猫一样，一个预言者。所以只要他保持这种特点，就永远是一个网红。这个老兄挺好玩的，是一个人物。

  第二个人物就是王石。王石在他跻身成功的企业家之后，却偏离了企业家该做的很多事情，他的很多非企业家行为，包括登山、跳伞、玩帆船或者邂逅风流韵事，一方面成为了超级网红，也成为了公司的另类名牌。另一方面也造成了很有意思的后果，搞得很多企业家都在考虑要不要学这个，企业人物和娱乐人物的分野也变得十分模糊，王石也是地产界的一朵奇葩。

  第三个人可能是孙宏斌，一个不死鸟。他折腾了几次，都起来了，真的是一个人物。18年前王石跟孙宏斌有一次对话，王石打压孙宏斌，不知道这个人从哪里来的，结果孙宏斌含着眼泪说，我要成为第一，虽然（现在）不是第一，难道梦想都不敢有吗？今天时间在孙宏斌手里，他有可能超越王石，这个他的梦想会成真！而且我今天看到他真的像房地产的珠穆朗玛峰攀登，这也是一个人物，几次死去活来活来死去，最后有可能登上珠穆朗玛，三个人都有几个共同的特点，他们都有戏剧色彩，都有明星色彩，都有一个共同点，喜欢掌声响起来，不甘寂寞。 

图为采访者乐居财经主编潘宇凌与王志纲先生合影