保利地产:重回前三的底气

   2018-08-14 08:07:46

如今,保利地产已经形成以房地产开发经营为主,以房地产金融及社区消费服务为两翼的“一体两翼”的业务布局。

  乐居财经  何媛  发自广州

  8月13日,央企保利地产交出了一份靓丽的2018年年中成绩单。上半年实现签约金额 2153.12 亿元,同比增长 46.86%;净利润 65.05 亿元, 同比增长15.13%;毛利率提升 4.59 个百分点至 35.39%。

  其中,6 月单月销售额创下历史新高。单月销售额602 亿元,同比增长58%。

  基于上半年的良好表现,中泰证券认为保利地产下半年可售货值仍充裕,叠加当前较高的去化率水平,全年有望向4000 亿元销售大关发起冲击。

  保利地产提到,截至报告期末公司在全国 99 个城市拥有超过 8934 万平方米待开发土地资源,预计可 满足未来 2~3 年开发需求,保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。 

  业内观察人士认为,保利地产向前三冲击的底气十足,除了雄厚的土地储备,还有赖于长期战略定位准确、低成本的融资优势以及多元化布局。

 一二线城市业绩贡献近八成

  据了解,保利地产始终坚持全国化战略布局,以一、二线城市为核心,向城市群、城市带纵深发展,已经形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局。

  1~6 月,保利地产签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主,其中一二线城市签约金额占比近 78%,珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达 31%和 20%。

  具体来看,广州实现签约金额超 200 亿元,佛山、杭州超 100 亿元,北京等 14 个城市超 50 亿元,是公司城市深耕策略的优势展现。 

  在土储方面,2018 年上半年保利地产新拓展国内项目 69 个,新增容积率面积 1510 万平方米,总成本 1072 亿 元,其中一二线城市拓展金额及面积占比分别为 68%和 50%。

  截至报告期末,公司拥有待开发面积 8950 万平方米,其中一二线城市 5425 万平方米,占比约 61%;珠三角和长三角两大核心城市群 4124 万平方米,占比约 46%。

  有息负债成本仅4.86%

  尽管目标是行业前三,但保利地产并未通过高杠杆换取增长。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为 79.32%和 93.26%。债务风险可控,一年内到期债务仅 330.69 亿元,占有息负债的 12.99%,仅为账面 现金余额的 33.91%。

  现金回笼方面,上半年累计实现销售回笼 1698 亿元,回笼率较去年同期下降 3.5 个百分点至 78.9%,但仍为行业较高水平。

  除此外,保利地产还有很强的应对市场冲击的能力。截至2018年6月30日,公司银行贷款授信额度合计 3810 亿 元,剩余未使用额度为 1687 亿元,全部有息负债综合成本仅 4.86%。 

  另一方面,上半年保利地产融资活动现金流入 856.31 亿元, 同比增长 43.16%,其中新增有息负债 796.13 亿元,综合成本仅 5.09%,全部有息负债综合成本仅 4.86%,显著优于行业平均水平。 

  中泰证券认为,当前行业资金面整体趋紧,保利地产作为央企地产龙头,融资优势愈发显著。

  具体来看,目前保利地产存量有息负债融资成本为4.86%,较2017 年底仅上升0.04 个百分点,处于行业最低水平之一;2018年二季度至今保利地产已发行45 亿元中票,利率为4.88%、4.6%。

 多元化布局

  保利地产透露,目前保利地产已经基本完成对中国保利集团有限公司境内房地产业务的整合。 同时,报告期内通过并购、合作等方式获取项目 45 个,占拓展项目总数的 64%。 

  对此,华创证券给出了“保利地产积极变革始于2017 年“的积极评价。“目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄。

  激励方面,2017 年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势。”

  实际上,保利地产在坚持地产开发业务的同时,也在积极迈入多元化。

  上半年,保利投资顾问与业界龙头合富辉煌实施战略整合,通过融合一二手物业代理业务,提升市场竞争力,以期共同打造国内销售代理行业领航者。

  另外,保利物业上市以来,积极做大做强。6月29日,保利物业收购湖南天创物业,提升了校园物业管理竞争能力,实现多业态布局发展,同时积极加大业务外拓,报告期内新增外拓合同面积 2632 万平方米,累计外拓合同面积占比达 29.98%。 

  如今,保利地产已经形成以房地产开发经营为主,以房地产金融及社区消费服务为两翼的"一体两翼"的业务布局。

  “下半年,央企的融资优势属性将不断强化,由此带来的拿地和销售端的优势也有望持续扩大,全方位的集中度提升将有望使公司的估值持续修复。“东方证券认为。

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