乐居财经 沙文蓉 发自上海

  8月9日上午11点，中国长租公寓资本化运营迎来了里程碑的时刻。在上海证券交易所，旭辉集团总裁林峰与旭辉领寓CEO张爱华共同为“高和晨曦•中信证券-领昱1号”资产支持专项计划挂牌鸣锣开市，中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。

  此单成功落地，是民企租赁住房证券化的破冰之举，也是中国不动产证券化历史上的又一突破，为存量公寓的盘活树立了样板，离真正的公募REITs只有半步之遥。为此，乐居财经特别邀约旭辉领寓CEO张爱华进行了一次深入访谈。

  在敲完钟后，张爱华难掩自己激动的心情，在自己的朋友圈写道：“领寓的一小步，租赁住房REITs的一大步。”

  “作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs，兼具权益型和储架式的开放特性。此次发行的首期产品规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行，中信银行，建信养老保险。”她第一时间向乐居财经介绍了此次发行的规模和利率。

  据悉，首期发行的标的物业为上海浦江柚米国际社区、上海浦江博乐诗服务公寓，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97％及85％。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿，单方估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级规模2倍。

  此前，旭辉领寓类REITs获批30亿元，涉及 10-15 个项目，其创新在于实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底。

  谈及为何能够成功发行，张爱华归纳为三点：一是国家政策层面上的的支持以及监管机构的高效；二是领寓清晰的战略和发展模式：打造租房生活服务平台和资产管理平台，轻重结合，规模化发展，打造中国版EQR；第三，团队在过去一年扎实钻研运营模式，在兼顾客户需求和企业运营指标的基础上，做好资产运营，并持续开放性地学习，做产品迭代，所以才有了市场机构的认同。

  张爱华透露，在税收筹划，资产估值、资产管理几个核心问题上，第一期发行过程中没有太多障碍，这跟物业本身的估值、持有成本和运营状态匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个核心问题的把控。

  目前，旭辉领寓的重资产布局覆盖上海、杭州、南京、武汉、宁波等地，借助此单REITs，未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。而在标的资产的选择上，领寓表示会坚持投资准入的高门槛，而非盲目扩张。

  目前美国公寓实现REITs已超64万套，占美国公寓数量的33%。国内REITs放开的可能性、国开行及资管平台的资金注入都给行业融资提供了足够的想象力。

  事实上，受制于长租公寓重资产属性过强，REITs也被认为是长租公寓实现盈利行之有效的解决方法之一，而此次，民企旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs成功发行，对行业的影响意义重大。

  对于旭辉领寓的定位，张爱华表示，一直对标美国的EQR(在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓 REITs，是重资产运营出租公寓的成功典范)。“旭辉领寓自成立之初战略和发展模式就十分清晰：坚持轻重结合规模化发展的道路，打造中国版EQR。”

  “无论轻、重资产的比例如何，领寓的核心竞争力都离不开运营能力和投资收益。资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成。再好的结构没有匹配的资产运营能力，相信也只能停留在方案阶段，不会有任何的生命力。而空间运营能力的起点和基础在于对产品的研发和创新。”     

  对于旭辉领寓未来的发展目标，张爱华画出了一个蓝图：“2018年底将实现管理规模6万间，深耕北上深杭一级梯队重点城市；争取到2021实现20万间目标，IPO上市。行业目标是进入前三，并实现国际化布局。”

  “REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续与开发运营，占比由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到1：1”，张爱华在挂牌仪式上表示。

旭辉集团总裁林峰与旭辉领寓CEO张爱华

  以下为乐居财经与旭辉领寓CEO张爱华独家对话：

  乐居财经：首单民企储架式权益类REITs——“高和晨曦一中信证券-领昱1号”资产支持专项计划成功发行后，未来，在资本市场还有哪些计划？

  张爱华：REITs的二期发行已经在筹备之中，而在旭辉领寓的发展规划中，重资产比例也由之前的30%调整到40%-50%。

  此外，也会尝试更多金融创新。借着这一单REITs项目的成功落地，未来公司轻资产运营的业务也可能会考虑做一些证券化的尝试，如同此前行业推出过的轻资产业务证券化产品，领寓也希望能借鉴这些案例完善出更有生命力的轻资产证券化方案。

  旭辉领寓未来在债权、股权融资方面已有初步计划，会通过多元化的融资渠道，引进更加低成本的资金，比如：债券融资、股权融资、成立并购基金平台以及险资等；计划在3年内启动上市准备工作，确保2021年IPO上市的战略目标。

  债权方面，领寓将进行重资产收购，联合外部基金、险资、银行、企业等丰富资金结构，成立平台公司进行联合收购；旭辉领寓在轻资产的融资渠道也有很多，已经与建行、浦发、招商等银行进行接洽和合作，2017年与建设银行达成战略合作，建行上海分行首笔住房租赁经营性贷款批复，落地1.65亿贷款。旭辉领寓60%左右的资金银行可以低息提供，未来还将尝试进行流动性资金贷款、租金分期、租赁收益权融资等。

  乐居财经：重资产的长租公寓，很多业内人士不太看好，认为在烧钱，领寓的盈利模式能否介绍一下？目前各项财务数据能否披露一下。

  张爱华：长租公寓赚的是“细水长流”的钱，旭辉领寓发展模式非常清晰：轻重结合，打造中国版的EQR，打磨金融资本的运作能力与以住为入口的空间运营能力，重资产收购通过物业增值获益；着重提升平台管理和协同能力，拥抱产业链，将租赁业务作为入口，通过产业链业务获取超额利润在规模化的基础上练好“内功”才能实现盈利。

  短期内，领寓会实现单个项目的盈利。每个项目在投资阶段有2个重要指标，一是IRR(内部收益率）达到15%以上，一个是签约年限一半之内要回本。这是两本账，一个是现金流的账，一个是利润账。利润账是看每一年的，比如装修成本要摊到每一年，每一年都有运用成本，要看GOP有多少，第一年的时候有持平或者要求低一点，之后每一年都要求有利润产生。

  目前领寓的IRR大于15%。

  乐居财经：旭辉长租公寓命名为“领寓”，从2016年7月创立，到目前完成5大区域18座核心城市3万间的规模布局，这两年时间，有哪些不为人知的故事。

  张爱华：创立于2016年，旭辉领寓几乎是用“百米冲刺”的速度跑完了其他公寓品牌5-6年的“长跑马拉松”。一个公司的蓬勃发展的显著标志就是搬家。短短的两年，旭辉领寓搬了3次家。

  旭辉领寓成立之初，办公地点在临空板块一个不足30平的办公室里。在那里旭辉领寓经历了从0到0.1的过程，团队仅有的十几个人，带着“让年轻人生活更美好”的初心，立下了“成为全球化公寓运营领先品牌”的品牌愿景。

  2016年底，办公空间已经无法容纳下30多名种子员工，领寓便有了第二个家——恒基旭辉中心北区20号楼318室。在这里，旭辉领寓经历了从0.1到1的过程，突破3万间的签约规模，不断地在错误中寻找答案。而今领寓员工已近400人，仅总部就有150人之多。

  今年7月，旭辉领寓再一次乔迁新址，占领了南区17号楼7楼一整层，新家完全是由领寓的产品设计团队打造，契合领寓有活力有激情的创业公司的气质。不仅最大化利用空间，还将办公、休闲、娱乐融合，兼具人性化与趣味性，贴心设置了猫窝、睡眠仓、独立电话亭、滑梯、nerf抢靶……

  如今领寓员工中90后的占比越来越高，给员工一个舒适、愉悦的办公环境是基础。“我相信员工只有在一个温暖的平台工作，他才会用积极、正能量的态度和行动给客户带来温暖”。张爱华表示，旭辉领寓同样致力于打造一个让员工感受到温暖的企业。

  乐居财经：和其他品牌相比，有何不一样之处？

  张爱华：旭辉领寓的发展模式非常清晰。轻重结合、规模化发展，力图建立中国的 EQR 雏形。以打造标准化运营流程、精细化管理、提升运营指标为管理重点，建立全球租住生活服务平台和资产管理平台。

  另外，旭辉领寓灵活尝试多种创新型合作模式，并整合多方优势资源，在实现规模化发展的同时，为年轻人打造高品质的租房生态圈。

  校企合作，落地学生公寓：与华东师范大学达成战略合作，开发建设两栋学生公寓，并进行运营管理。提升学生居住品质的同时，也在提前培育客户；

  开发商合作，落地“租售并举”模式：作为资产托管运营方提供成熟的产品体系、运营模式和管理团队，为开发商加速新楼盘销售、后期房屋增值保值、获取良好的租金收益、获得未来潜在销售客户等方面提供全方位的支持。通过增加优质房源供应、改善租房体验，补齐住房体系中“租”这个短板，落地“租售并举”的创新模式。

  政府合作，落地人才公寓：2018年5月，旭辉领寓与平湖经济开发区成功签署人才公寓配套战略合作，旭辉领寓凭借公寓产品研发设计、筹建、运营等方面的成熟经验，被授权委托经营平湖经济开发区人才公寓预计550套，并同时落地全品类产品线。此次携手，双方将建设人才公寓，构筑人才服务高地，留住青年人才，助力城市建设。

  银企合作，共建租房生态圈：2017年底，旭辉领寓与中国建设银行上海分行签订银企战略合作协议，双方将在住房租赁专项基金、装修贷、租金分期等在内的租赁全产业链进行金融合作，同时全面对接双方资源，共助租赁服务平台搭建。

  乐居财经：领寓规划方向是什么？未来三年内，行业排行和规模达到多少？产品系有哪些？

  张爱华： 2018年底实现管理规模6万间，深耕北上深杭一级梯队重点城市；效益上单项目能持平，有微利；2021目标规模20万间，实现IPO上市，行业前三，并推进国际化布局。

  旭辉领寓自成立之初就自主研发设计了3条产品线，目前3条产品线在上海、厦门先后落地。2018年将主推柚米国际社区、博乐诗服务公寓。伴随着蓝领员工的政策明朗，菁社的产品研发和迭代也在紧锣密鼓的进行中，在极小户型方面的创新大家可以对领寓有所期待。

  在硬件投入差别不大的情况下，领寓的特点在于对产品细节的把握。领寓国际通过深度的客户访谈发现，收纳、隔音和晾晒是客户关注最多的三大痛点。为了解决收纳的问题，领寓在公寓内打造了步入式衣帽间，可以完成450件以上衣物、30双以上鞋子的收储。一些客户反馈，很多公寓习惯将晾晒区安置在楼顶，缺乏私密性和便捷度，更多人希望房间内就能实现晾晒的功能。对此，领寓在公寓内设计了一步式阳台以解决晾晒私密性的问题。隔音方面，领寓正在采用新型材料和工业化的标准措施在项目上试点。

  乐居财经：领寓布局城市和区域如何考量？

  张爱华：目前布局5大区域，19个城市。2018会深耕重点北上深杭蓉5个一级梯队城市；一是与租赁矛盾突出的市场吻合，基本覆盖人口净流入城市，人员流动比较大，租房需求比较高；二是与集团的大战略匹配，与旭辉地产布局协同。

  在具体的物业选址标准有如下的要求：

  位置：核心城市优势地段轨交1.5km半径；

  物业属性：商业、酒店、产业园区配套等；

  合规标准：商业、行业特批，产权清晰，具备一次消防；

  项目体量：≥5000㎡进深14-22m；

  承租期限：≥10年；

  乐居财经：作为长租公寓的领军人物，能否简单介绍一下国内外长租公寓的情况？国家在政策上扶持这个行业，给予了哪些优惠政策？

  张爱华：未来市场具备巨大想象空间：权威报告显示，2027年我国租赁市场将达5万亿和顶层设计的推动目前国内长租公寓领域进入了多主体参与、多模式并存的发展快车道，但尚未出现垄断性的龙头。2018年下半年开始行业会逐步出现并购洗牌，有平台的搭建能力和资源的整合能力的公司会带来更高的估值，资金和资源的优势以及可持续发展性可能决定行业的竞争格局。

  国外的长租公寓市场已形成典型的商业模式，并且有相关的上市公司：美国自持型比较成熟，日本托管型发展突出，市值最大的是大东建托（DAITO），其中盈利能力最强的是自持集中式，我们一直对标的EQR即为个中翘楚。EQR核心竞争力在于战略层面的把控和优秀的运营管理能力，在战略层面其通过收购资产包、多渠道融资进行资本的灵活运营、大规模并购规模化发展带来成本效应、逐步剥离非核心资产、精简业务范围；在运营管理层面推行优惠的租户政策、全方位服务体系、精准的客群定位、多元化的产品体系。

  旭辉领寓自成立之初战略和发展模式就十分清晰：坚持轻重结合规模化发展的道路，打造中国版EQR。一方面自主研发设计3条产品线覆盖用户全生命周期，整合产业链资源，为租客提供Linker Life的租住生态圈；另一方面进行金融创新，成功发行的旭辉领寓类REITs,作为国内民企首单长租公寓储架式权益类REITs，完成了重资产的闭环，投融管退可以滚动起来。旭辉领寓将逐步提升重资产的投资比例，但是只有优质资产才会持有，并不会通过大规模的并购迅速扩张。

  长租公寓近些年井喷式发展出了市场需求之外，更关键的是政策层面的支持，而目前可以看到的是政策在不断地释放租赁市场的需求。

  “房子是用来住的，不是用来炒的”，政策的重视和利好加速了租赁需求的释放，比如：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。12个租赁净流入试点城市，明确鼓励住房租赁消费，调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费。

  此外，像北京、安徽省的部分城市出台新政，支持商办类公寓的贷款行为，支持商水商电改民水民店电，支持商住同权等，一系列的政策的利好将有效的促进租赁需求的释放。

  另外，政策鼓励住房租赁消费，金融机构积极跟进出台金融支持措施，特别是在信贷、公积金方面。银行在不断地创新金融产品、互联网公司也相应推出了信用租房业务，部分城市明确鼓励住房租赁消费。

  乐居财经：长租公寓一窝蜂上，会面临哪些问题和风险？

  张爱华：首先，市场亟待规范化。长租公寓的行业门槛比较低，难免出现参差不齐的现象，但这并不是主流，也不会是具有一定规模的品牌长租公寓的市场表现。

  其次，行业人才缺乏。在规模化的过程中，人才的供给与培养显得尤为重要。鉴于长租公寓行业与旭辉领寓发展模式之新，更需要年轻、有活力的可燃型人才，市场上能力匹配的人才仍十分紧缺。基于此，旭辉领寓学院应运而生，旨在培养、发展高成长性的长租公寓人才匹配旭辉领寓“5年20万间”的战略目标。

  再次，缺乏相关政策落地实施环节的规定和指引。目前长租公寓行业得到顶层设计的大力支持，但相关政策在落地环节中的具体标准、细则尚未明晰，如消防标准、合租标准等，在一定程度上给企业发展带来了盲区。

  前不久北京市对蓝领公寓的政策性指引作，实际上是对目前市场上已有的产品样态的规范调整，也为长租公寓企业产品研发指明了方向，期待更多类似规范细则出台。

  乐居财经：近期，地产人压力大频频见诸媒体，作为地产女高管，您的工作节奏是怎么样的？除了工作，您的个人爱好有哪些？

  张爱华：一个字：忙!

  但也有自己的解压模式，就是每周跑步20km，积极参加各种马拉松比赛和戈壁挑战赛。跑步让我发现了自己更多的不可能，敢于尝试和面对各种挑战和困难。2014年9月我参加了人生第一个半程马拉松，净时2小时9分。两个月后的首马跑出4小时11分的成绩。跑步给了我勇气和自信，跑马和企业经营有很多相似之处，你要有极强的目标感，谁也不能代替你跑完这42.195公里，功夫一定是平时练出来的，就像做企业，你对客户花了多少心思，客户就会回馈给你多少回报，如果企业不练好内功，做出来的产品能好么？

  旭辉集团有跑戈壁的传统，4天跑完128公里，没有充分的训练和极强的意志根本不可能完成。2017年第四届戈壁徒步挑战赛，我们“领寓队”走出了总排名第四的好成绩，首次参加集团的赛事就取得了这样的成绩，团队表现可圈可点。今年我们会瞄准前三。