刚刚,宝山顾村出让一幅宅地,底价42.7822亿成交,楼板价2.1万每平,竞得者为大华,终于没有流拍。2年前,这种事是无法想象的,别说流拍,少于10家竞买都算我输。

  时间倒退回2016年6月日,上海楼市迎来6月首拍,共有24家竞买宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,最终信达以58.05亿元拿下,溢价率306%,平均楼板价3.7万每平左右。

  2年时间,地价腰斩近半,发生了什么?这得从2016年年底说起。

  2016年12月1日,在即将于2017年2月出让的“临港南汇新城NNW-C4D-08 、NNW-C4D-09地块”文件里,上海市规划和国土资源管理局关于竞买主体的交易资金来源有六大规定。包括资金来源不得再作为参与竞买其它地块的资金来源重复申报;在对竞买人30天的资金审查期限内,要保证审核单位能够接触到与其申报的交易资金来源相关的所有信息;地块成交后,中国人民银行上海总部、上海银监局、上海保监局、上海证监局等可对竞得人申报的资金来源情况开展真实性核查。

  自那以后,房企全款买地成为必然,杠杆资金再也无法进入土拍市场。这是地价下降的第一记重拳。

  随后的2017年年中,上海再出一招,规定宅地也需要采取“招挂复合”方式出让。简单来说,如果竞买人达到3个及以上,那咱先招标,比比各家硬实力软实力,然后从中选出几个再竞价。经过招标这一筛选后,最终竞价房企就少了,地价自然就降低了。这是第二拳。

  压低地价的最后一根“稻草”来自于去年底至今的新房价格审批,经过审批后的新房售价普遍低于预期,这对房企拿地逻辑造成了颠覆性改变。

  曾经听房企内部人士说过这样一段话,如何评判一块地该多少钱拿,很简单,2年前的话,看看周边新房二手房价格多少,那差不多就是你的拿地价格。现在呢?还是看看周边新房二手房价格多少,然后倒推回去,地价该是多少?

  以今天顾村地块为例,2年前周边新房价格3.5万每平左右,所以最终地块成交价差不多这个水平。2年后周边新房价格4万左右,倒推回去地价2万左右。

  说到这,近期上海那些宅地终止出让就不难理解,原因很明显,因为按照周边房价倒推回去,发现地价贵了。哪怕你是内环内宅地,按照这个逻辑,贵了就不拿。

  有人会问,这种情况会持续到何时?不好说,打破这种情况无非两条路,要么新房审批价格上去,要么土地起始价下去。你觉得哪种情况发生概率大点呢?