作者:黄汉彬(厦门资深地产媒体人)

  第1问:厦门为何收入低房价高?

  厦门均价4万,深圳房子均价5.5万。深圳地域更大,平均下来是5.5万,厦门地域小,平均下来是4万,所以理论上厦门的房价更接近真实水平。深圳地域大,贵的卖十几二十万,但正是因为它大,最边缘的可能卖3万,所以平均下来是5万。所以其实深圳相对核心区的房价是贵很多的,绝对不止5.5万,也就是说如果通过房价收入比来对比的话,厦门房价收入比还比深圳更好。并且厦门地小人多,价格相对来说也是更合理的。

  第2问:厦门房价合理吗?

  厦门的房价可能还没到天花板,因为并不是所有人都能买房,从古至今都是这个道理。厦门地少人多,买得起的人已经可以支撑上涨空间了,买不起的人永远都觉得价格不合理。

  第3问:厦门房价今年还会跌吗?

  会跌,只是速度问题。五缘湾区域今年也在慢慢下降,同一个小区的房子差的去年就开始降价了,好的今年开始降。本质原因是缺钱才会降价卖房子。10套房子里面本来是只有1、2个人降价,时间拖得越长就会越多人缺钱,这是一定的。所以降价的人也会越来越多,降价幅度和范围也会逐渐增加。

  第4问:厦门不同区域房价下跌为何快慢不一?

  原因主要是因为:第一,房子的资源丰富,学区好、地段好、房子好相对抗跌;第二,这种类型的房子置换不多,例如海峡国际社区,多为自住,自住的房子不会卖就不会跌,从概率上来讲一个小区或区域自住的人越多,房子拿出来卖的越少,这个地方没有成交就没有下跌;第三,最先跌的往往就是去年涨的最快的,而去年涨的最快的就是投资需求买入的小户型房子。

  第5问:厦门房价为何比其他城市跌得快?

  厦门跌幅领跑全国,且厦门房价仅次于北京深圳上海这三个城市。

  从大周期的宏观角度,所有城市都是一样的,都会走到价格下跌的地步。其他城市现在发生的事情都是厦门去年发生过的事情(如新房限价,摇号等)。泉州漳州现在走的路就是厦门去年走过的路。

  周期来看,厦门的这一轮调控是从2016年7月15号开始,厦门在2016年9月30号出的调控,限购限贷同时加码,然后在2017年3月26号又加上了限售。其他几个城市2016年10月开始调控,厦门领先三个月。再有另一些城市是到去年底,甚至到今年现在才限购限贷。所以每个政策出台的节奏不一致,这就叫差异化。每个城市都调一次,这叫差异化。所以导致厦门现在走在比较前面。厦门是第一个出调控政策的城市、第一个出限购限售的城市、执行的最彻底的城市。

  从原政策的执行力度来看,很多城市出政策来变通对冲缓解稀释政策的效应。如西安在16年、17年也出了调控政策。为什么西安市场在去年整年,包括今年中还这么火爆?因为他从去年开始出了人才政策,只要是个人才、本科生就可以免费落户。这个在厦门和很多城市是不可能的事情,和限购政策完全抵消,增加了购房的需求。

  第6问:厦门房价中期走势如何?

  新盘的供应经过五年、十年的累积,交房后就会合成数据。所以我们只要把住新房的源头就能算出供需数量。比如从2012年开始,厦门每年的土地供应量平均值是150平方万左右。而从2012年到现在,厦门每年的销售量,新盘销售,在这过去的7~8年里,平均每年只生产150万平方,但是每年要卖掉300万平方,那一年就缺口150万平方,7年就是1050万平方,已经把过去的库存全部被消耗光了,还不够。剩下人就只能买二手房。

  300万平方其实就可以代表这个城市,如果取平均值,就基本上可以代表这个城市未来几年的需求量就是300万平方。以卖一套房子是一百平米来算,就是3万套。这个城市的新盘的需求是三万套,但是它一年只供1.5万套。如果累积到一定程度,市场就供不应求,这是需求层面。就是市场畸形的结构导致的城市房价上涨,供不应求。厦门的供需结构是全国最畸形的城市,这就是为什么一个小城市,房价会这么高的原因。

  此外,厦门每年人口净流入比例很高,着可以通过孩子的读书来作为参考。学位是把户籍人口和非户籍人口加在一起。最近几年厦门的学位空缺程度逐年增加,而且每年都要翻倍,说明城市常住人口是越来越多。这些就是中长期来看购买力支撑。

  第7问:厦门周边城市(比如漳州港)会跟跌吗?

  漳州港现在的房价是透支了R3线建成后的价格。此外,供大于求,漳州港有200多万库存,这是厦门一年供应量。

  漳州港充满变数,和厦门相比,人们更愿意选择厦门,且厦门周边也有2万左右的房子,但漳州港的房子要取决于价差,价差大,就会有人买,因为没有不能买的房子,只有不能买的价格。

  第8问:厦门的商住项目还有购买价值吗?

  商住的问题是如果体现不出租金收益它的增值就会变慢,就会相对慢,或者叫做跑不赢平均值。商住的问题主要有:无法入户;体验差;居住成本高。

  此外,商住交易成本高交易税费平均在10%,正常的商品房满两年的交易数据应该是在三个点。交易税费高就会让很多人不想卖,说白了它就吃掉了你的利润。因为要掏这部分税来,而且是让买家来承担,无形当中就导致房价卖不高,而出租也就成为其剩下的唯一可取之处。

  第9问:厦门地价大跌了吗?

  我们要承认一个事实,土地价格是下跌了。但是只是单纯拿两个结果去对比,会感觉到很惊悚,如果考虑到里面的基本原因,可能只是下跌,但并没有那么惊悚。

  以7月2号拍的同安、翔安的地1万8、1万9,与翔安在2016年8月26号拍的地王是3万7千多,3万8千左右作对比,产生2万的差距主要由于以下原因:

  首先,这两块地位置完全不一样:一块在翔安南,是翔安未来最有前景的区域;另一块在厦大翔安校区偏远的地方,那个地方与地王之间的发展周期至少差5年。你拿一个发展周期差5年的进行对比,这肯定是不行的。

  第二,是条件差异,2016年8月份的时候还没有开始调控,特别是对土地市场没有调控,当时的土地拍卖条件就是正常的条件,你花钱盖什么样的房子你说了算。现在,2017年开始厦门就对土地市场进行调控了。

  第10问:开发商还敢在厦门拍地吗?

  相比原来,现在有7090政策,就是这块土地拍下来,必须有70%的房子是在90平方以下的,之前的地王就没有这个限制。这个限制导致开发商没有办法去做别墅,而只有做别墅,价格才能产生大的溢价,开发商的利润才会多,利润多,开发商才会拿更高的成本去拍下土地。

  有70%的房子要在90平方以下,90平方显然是做不了高溢价的房子,只剩下30%。以前没有限制的时候,开发商想怎么排就怎么排,只要容积率排的下,怎么排都可以,这是一个限制。另一个限制就是,140平方不能做复式的房子。我们知道,做复式的房子可以空出很多面积来赠送,抽出来的面积就可以给房子产生溢价。多出一个客厅或是房子的面积就能产生溢价,客户也能接受。开放商就敢拍高一点。

  再有“一次性销售”,10万平米以下的地必须一次性销售,10万平米以上要分两次销售,这个政策对开发商来说是很可怕的事情。因为一块地你分多次销售,可以拉长周期,可以根据行情的变化调节价格,低开高卖,越卖越高,对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖,开放商处于被动的状态。在很多对土地拍卖的限制条件下,造成了大家不敢以很高的价格拍卖土地。

  最后,开发商的钱不够了,过去的2016年和2017年,开发商花了巨大的价格拍下土地,结果这两年碰到房产政策,房子不好卖了,手上的现金回的慢了,就不能再投入去开发了。钱不多就不会乱拿地。

  来源:镁刻地产(ID:Real-estate-Circle)