先讲一个有关猪和房地产的故事:

  当市场上猪的存量过多的时候,养猪户就把猪都杀掉,然后等猪价上行的时候,又集体增加养猪量。当市场上房子库存过多的时候,政府就限制土地供给,然后等消化差不多的时候,再增加土地入市量。听起来是不是,政府是养猪户、房企们都是任人宰割的猪?

  事实可能会更有趣。

  前几年流行跨界,但一步跨到猪身上的,还是互联网大咖网易。

  当年大佬丁磊高调宣布开始养猪,三石惊起了千层浪,被人称为搅局者。后来马云也杀入养猪业,喊着要人工智能养猪。但网易和阿里巴巴都是典型的互联网公司,雷声大雨点小。

  后来,房企大佬们也纷纷步入了战场;

  先是万达动过养猪的念头,不过它是准备以扶贫的方式切入,万达曾经宣布要在贵州(楼盘)丹寨县建立30万头规模的养猪场。对,就是之前很火那个和老王抬杠的最年轻县长的老巢。

   

  碧桂园也曾发布消息,招聘“养猪事业部负责人”,人们猜测,总是自称老农民的杨主席,是要养猪了?后来碧桂园农业控股有限公司正式揭牌,算是确认了这个消息。

  恒大也惦记着养猪。许家印曾经表示,恒大要投资3亿首批援建的200个农牧业产业化基地,其中就包括110个养殖基地。

  万科也没有掉队,万科曾经规划要建百万级出栏量的生猪场 。

  此外,中粮、华润、绿城等一众企业也纷纷加入了养猪的战场。

  但是,养猪是个高投入、低产出、高风险的产业。09年就宣布进军养猪行业的丁三石,一直在摸索中养猪,甚至还在浙江湖州(楼盘)建立了1200亩的养猪基地,但直到2016年,一帮占了全国80%互联网流量的特权大佬们才吃上了丁家猪。其他人想吃,对不起,网易的未央猪价格一度涨到了十几万一头。

  为什么养猪这么难,房企们还要纷纷加入战局?其实说起来很复杂,但也很简单,有利可图。一家养猪企业能比任何房地产公司赚得都多!

  2005-2015年这11年,我国的平均猪肉产量达到4964万吨,14亿人口一年要吃掉5亿头的猪,这里有着万亿级的市场。其实在1990年代,中国的猪肉市场是比房地产的规模还要大的。

  前几天看到某业内公众号说开发商养猪是因为消费升级,星子当时就笑了:翻开这十几年的猪肉年消费量,基本没太大变化!实际上,猪肉对国人来说是硬需求,无论你猪肉5块钱一斤还是15块一斤都得买,一日不可无猪肉,哪来的升级降级?

                                                                      2003-2016年我国猪肉产量

  养猪利润有多少?看看进入豪排行榜的养猪富豪有多少个就知道了:入选2018胡润全球富豪榜榜单的中国养猪大户有近十位——饲料大王刘永好、牧原秦英林家族、正邦林印孙、温氏家族……

  而养猪的利润率更是高得惊人,养猪的净利润率是房地产的两倍还多!星子觉得,这是为什么那么多房企要挤破头进入养猪业的原因,都想要在这样的大市场上分一杯羹。

  房地产和养猪,乍一听八竿子打不着的行业,实际上,有着千丝万缕的联系。

  第一,房地产和养猪,都需要极深的积累才能做大做强。

  看一看房地产销售排行50强,无一不是在行业内积累了二十年经验的房企。没有很深的积累,无论是做高品质或者高周转,都是痴人说梦。

  而养猪也同样需要高门槛,比如现在养猪都有很高的养殖环保要求,而且也有很高的成本门槛,还要防止各种各样的瘟疫、经常面临亏损的风险。

  第二,房地产和养猪,都在经历资本进入。

  房地产无需再提,所有的中大型房企背后,一定会有一个或多个金融资本在支撑。

  同样,养猪市场也在成为一个资本密集行业。早在08年高盛就投入了3亿美金进入国内生猪市场,正邦科技(002157,股吧)、顺鑫农业(000860,股吧)、新希望、大康牧业(002505,股吧)、雏鹰农牧(002477,股吧)这些上市畜牧业也从股市上筹得了大量的资金用于养猪行业,双汇也引来了山西焦煤集团,甚至这一波房地产进入养猪业,也算是资本的进入。这些资本的注入,将彻底改变猪肉市场的格局。

  第三,房地产和养猪都在经历着小散退出、规模化趋势。

  2018年上半年销售排行榜TOP100的房企贡献了4.6万亿的销售额,占到全国房地产销售额的三分之一还要多!而据不完全统计,全国共有6万多家注册房企,目前有楼盘在开发或者销售的,也有2万多家。

  马太效应越来越明显,房企分化越来越明显,房地产越来越像神仙打架了。

  而养猪也一样,也在经历着同样的阶段:

  规模化养猪的趋势。为什么?

  其实两者的道理一样,大企业的抗风险能力更强。养猪的大企业/大房企才能稳定市场,才能高水平标准化控制猪疫病问题/运营房地产,散户/小房企逐渐退出市场都是时间早晚的问题。

  本篇划重点:房地产周期和猪周期的负相关系。

  供给不足猪价上涨养殖规模扩大供给过剩猪价下跌养殖规模缩减供给不足循环,这是猪价明显的周期性波动规律,是不是看着有点眼熟?是的,和房地产的短周期有点类似。

  经常有人戏称中国的CPI指数为Chinese Pork Index,中国猪肉指数,这是因为猪肉消费在CPI中有着举足轻重的影响力。2012-2017年,猪肉在CPI中所占比重一直在3.27%左右。当猪价上涨超过30%时,会拉动CPI指数1个百分点以上。

  在普通人的概念中,猪肉和房地产似乎是完全不着边际的两样东西。实际上两者有着魔性的联系。

  每个猪周期大概在3-4年左右,经历一个小波峰,再来一个波谷。有趣的是,猪周期和房地产周期的曲线,几乎完美相反。

  再细化点说,当房价越涨,猪肉就越跌。

   

  比如经过一系列复杂的计算后对比猪肉和房地产的相关系数。

  三线城市的相关系数为0.09404,几乎不相关;二线城市的相关系数为-0.2653,微弱的负相关;一线城市的相关系数为-0.45423,中等的负相关。

  越是在大城市,猪肉越跌,房价就越涨!

  我们是不是可以这样理解:在一线城市的人花了太多的钱买房子,然后没钱买肉吃了?

  也许,在整个房地产行业中,购房者才是那群最无力的猪。