从年初至今,全国二手房呈现出政策和市场博弈的特征。

  一方面,二手房市场继续保持高热度,一线城市二手房市场回暖迹象明显,这其中既有受政策抑制的需求自然释放,也有一系列利好政策如人才引进的带动;另一方面,二手房市场也出现了明显分化,这其中,长三角重点城市上海、杭州、南京、苏州等地在全国范围内二手房市场表现突出,挂牌均价在20个重点城市中居于领先位置。

  根据诸葛找房数据研究院监测的数据显示,在其监测的20个重点城市中,上海与北京、深圳共同位于第一梯队,挂牌价遥遥领先于其他城市,展现了一线城市强大的吸引力和高房价的支撑能力;杭州、南京位于第二梯队,这两个城市由于2016年以来市场持续火热,因此房价上涨较快,杭州二手房挂牌价更是领跑二线城市,仅次于四个一线城市;苏州虽然位于第三梯队,但从整体来看,苏州的二手房市场表现依然优于其他二三线城市。

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  上海二手房挂牌价下跌

  从上海二手房市场挂牌情况来看,截至7月份,上海二手房挂牌量小幅微涨,但挂牌价却依然跌跌不休。2018年上半年上海市二手房挂牌量前5月不断下跌,6月份打破下跌趋势,半年挂牌量累计上涨3.91%。挂牌价整体走低,半年累计下跌1.26%。6月份挂牌价打破下跌趋势,小幅回升。7月份上海市二手房挂牌价为57218元/平方米,环比下跌0.18%。从过去一年挂牌情况来看,市场较冷,挂牌价持续下跌。从单月挂牌价趋势来看,7月上海挂牌价呈现先涨后跌趋势,7月下旬挂牌价下跌幅度变大。有业内人士预测,伴随着越来越多置换型购房者对价格预期的调整,上海二手房市场将逐渐形成量涨价稳的局面。

  从成交方面来看,随着楼市调控政策“重拳出击”,上海二手房成交逐步平稳。上海链家市场研究院和中原地产的数据显示,从2016年11月到2018年3月,上海二手住宅月均成交量已经连续17个月处于2万套以下的低水平,仅有1.25万套。相比2016年二手房月成交量最高达5.6万余套,如今成交量已大幅降低。

  中原地产分析师卢文曦认为,二手房成交量降低还与同期进入市场的新盘数量增多有关。自去年下半年以来,上海市严格管控新盘预售证发放,而这种情况在今年二季度得到缓解。中原地产提供的数据显示,今年4月上海新房市场推出楼盘达到25个,共计9100余套房源,这是近23个月以来,进入市场房源数量的最高点。预售证“开闸”使大量新盘入市,新房价格相比同区域二手房价格具有明显优势,项目开盘便实现热销。新房的热卖在一定程度上挤压了二手房的购房需求,导致二手房市场成交疲弱。

  上海作为一线城市,虽然上半年二手房市场并未像北京一样迎来爆发,但从诸葛找房数据研究院监测的上海二手房挂牌量价情况来看,上海二手房市场挂牌价降幅已收窄,已经有了走出低谷的趋势。

  诸葛找房首席分析师陈雷指出,上海之所以并未出现北京二手房市场的火爆,一方面是上海的调控政策对于市场的打击没有那么大,不会造成积压需求集中释放,另一方面,上海在2017年及2018年上半年积极发展租赁市场,分散了一部分购房需求,因此筑底时间较长。

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  杭州二手房挂牌量推高 成交量下跌

  长三角城市群中,除了一线城市上海,强二线城市杭州的楼市表现一直引发市场关注。受益于“杭州湾”政策影响,杭州的城市地位愈发显著,房地产市场持续处于高温状态。2018年上半年杭州市二手房挂牌价持续上涨,6月份开始受调控政策收紧以及销售乱象治理等影响开始小幅下降,半年累计上涨3.11%。挂牌量方面波动上涨,半年挂牌量累计上涨12.12%,其中3月份超过8万套,市场非常活跃。

  从成交端来看,近期杭州二手房市场成交量明显降低,尤其是进入7月,杭州二手房的周成交量开始呈现下跌趋势。据透明售房网数据显示,7月前两周二手住宅周成交套数均维持在1200套左右,后两周的成交量仅1000套左右,而6月份杭州市区单周二手房住宅签约套数均在1600套左右,最高的一周达到了1764套。

  杭州我爱我家品牌中心总监周包军表示:““新房推盘量、推地量都与二手房密切相关。就目前来说,杭州7月份二手房成交量降低,有一个重要因素就是6月份与7月份新房推盘量非常大。这对二手房市场造成很大的分流。”

  从市场需求来看,由于房价快速上涨且外来人口快速涌入,刚需快速释放,杭州二手房市场中,1居室房源消化速度最快,6月份1居室房源占比仅有13%,比1月份减少6个百分点。可能受到前些年投资需求变现的影响,3居室以上房源占比明显提升,达到55%,比1月份提高了6个百分点,而且明显高于其他一二线城市。

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  南京、苏州二手房量跌价涨

  截至7月,南京二手房市场经历了阶段性分化。2018年一季度南京市二手房市场延续去年的火热行情,但不久后南京出台一系列政策强化市场监管、规范租赁市场、加大住房保障力度等打击炒作需求,迫使市场趋于稳定。上半年南京二手房挂牌均价累计上涨5.25%,挂牌量累计上涨7.88%。但从6月以来,南京二手房挂牌价依然稳中有升,而挂牌量却出现下跌,据一位中介人士称,随着气温升高,不少客户不愿意在极端环境出门办理房产交易,因此挂牌量有所减少,成交周期也相对拉长。

  从成交量来看,上半年,南京二手房成交35763套,环比下跌14.7%,同比跌幅达28.2%,成交量达近3年最低值。

  苏州上半年二手房表现与南京类似,均呈现量跌价涨的态势。2018年上半年,市场经过一年多的调整,在严格市场调控背景下,苏州二手房市场逐步平稳,挂牌价半年累计上涨1.91%,挂牌量保持在80000套左右的水平,整体市场较为平稳。从不同类型房源构成来看,由于苏州过去几年房地产市场供求中存在一定的配置不合理状况,在市场平稳状态下,高总价的大户型房产开始逐步入市,4居室以上的房产占比提高4%。

  今年以来,在市场火热的情况下,很多城市纷纷出台限购、限价政策抑制楼市过快上涨趋势,但二手房市场价格受政策影响较小,因此新房价格稳定,二手房价格继续上涨,造成新房、二手房价格倒挂。有分析人士指出,下半年,全国二手房市场将整体趋于稳定,保持健康和理性发展,未来难以出现明显上行趋势。