房地产进入下半场，转型成为开发商的必考题，产城融合则是转型的加分项。如何创新性地发挥产业与地产的各自优势，加强产业与地产的互动，实现产城相融共同发展，是政府和房企均在探索的重要议题。 

  在产城融合领域，开发商从拼速度切换成拼运营，身份也从开发商变成了运营上。而如何盈利，也成为入场者共同面对的挑战。

  房企入局产业地产

  “过去的房地产是朝阳行业，但现在慢慢成为夕阳行业。从开发的角度来看，现在最容易拿地的是产业地产，所以大家开发积极性都往这方面发展。”7月22日上午，星河产业集团副总裁阎镜予在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上如是说。

  近年来，多个大型房企重点布局产业地产。融创对外发布“桃源+”战略、恒大宣布将在未来十年向生命科学、航空航天、人工智能、机器人等高科技领域投入1000亿元、招商蛇口与天津签署战略合作协议、华夏幸福与中国农业大学达成战略合作、绿地集团宣布进军人工智能产业、华润集团与腾讯公司签署战略合作协议……

  此外，富力、世茂、远洋等房企亦纷纷试水产业地产，金科也不例外。金科集团联席总裁方明富表示，实际上20年的发展，中国的房地产市场已经相对成熟。未来的市场会往产城融合、商业地产等领域走，这是消费需求改变带来的消费变化。进入产业地产的赛道后，房企的思维方式也在悄然身边。原来的高周转变成了慢运营，原来的个体开发也变成了多渠道合作的组织开发。

  行业普遍担心的是，到底产城融合时打着房地产的旗号做房地产还是真正做产城融合。阎镜予表示，星河在做产城融合时有一个逻辑是产城融合的核心一定要通过住宅赚钱，把钱留下来继续在当地做产业，这样才能真正地把产业做起来，行成闭环。

  运营成难题

  当前，不少房企已将精细化运营放在了产业地产的突出位置，房企业对于宏观经济的决策判断、风险控制、资金水平、产品力、品牌力等诸多方面都在受到更严格的考验。

  具体来看，阎镜予指出，做产城融合第一个难点是规划，按原有的控规做产城融合基本不靠谱，因为并没有考虑到城市之前运营商的开发思路，调控规不是容易的事。其次，产城融合的供地问题也在考验着开发商，怎么样把报的面积控得好，需要深层次地思考规划的设计。

  规划做完了接下来要面临国土，产城融合怎么来招拍挂，工业用地和住宅用地是分开还是一起，一般是分开，原本骨肉相连的模式又被拆除，根本得不到真正的融合。此外，产业地产本身的落地，如何实操也是当下需要思考的问题。

  产业地产涉及政策、市场、运营等一系列因素，运营难成了与会嘉宾的共识。在四川蓝润实业集团总裁杨晓初看来，做产业地产的运营需要很慎重，在产业地产的现风口下，很多企业对自身的产业发展认识不透彻，风口也变成了高风险的红利。城市更新则更考验手艺，在资金的考验下，如果没有长跑的能力很难参与城市更新。

  地产金融结合破盈利难题

  尽管自带风口的光环，产城融合仍然没有逃过盈利难的魔咒。业内有个说法是，90%的产业地产都不盈利。一方面，产业地产多有自持的要求，资产变现难；另一方面，运营是时间的生意，需要投入大量的时间成本和资金成本后，精耕细作后才有可能实现盈利。

  那么，产城融合的盈利模式又是什么呢？阎镜予表示，这个领域很难有固定的盈利模式。传统的思维里做项目首先考虑住宅，而这种思维恰恰没有考虑到项目本身的变现能力。“我们考虑租金收益能不能覆盖负债银行的利息和运营成本，把产业园建完之后一次性投入就到此为止。”他强调，只要租金能把利息和运营成本覆盖，项目就不是无底洞，需要补贴的项目是无底洞项目。尽管产业楼宇没有卖，但在商业做好的前提下，产业楼宇仍然会有估值。先做好运营，再提高固执，这是做产业地产的核心竞争力所在。

  尽管产业项目的自持物业不能通过买卖变现，但运营方看中的却是它的金融可能性。海游度假集团总裁赵韫指出，文旅地产项目很难通过靠销售型物业去覆盖持有性物业，在这一块海游做的更多是跟金融结合。“通过物业跟金融的增值，在资本市场获得良好的回报，换句话说就是资产证券化。地产开发商不是孤独地发展，跟金融结合可能更把产品做的更长久更有效。”