乐居财经 陈晨 发自海南  7月22日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文度假酒店举办。年会以“潮平风正：美好住居新航海”为主题，涉及中美贸易战、长租公寓、产城融合、楼市调控等热门话题。作为本次年会的战略支持门户网站，乐居财经直击一线，送上第一手的现场资讯。更多内容，请戳：博鳌·21房地产论坛。

  星河产业集团副总裁阎镜予在现场发表主题为“产城融合的逻辑”的演讲，他表示，目前产城融合的难点有三点：

  难点一是规划的冲突。做产城融合要调控规，按照原有的控规做产城融合基本不靠谱，因为他没有考虑到城市之间小的运营商的开发思路，调控规不是容易的事，“只有做到产业规划、空间规划、资金规划、技术规划这四规合一才能跟政府讲明白，才能拿地。以深圳星河网world为例，就保证了这四规合一。”

  难点二是捆绑供地。规划做完了接下来要面临国土，产城融合怎么招拍挂？工业用地和住宅用地是分开还是一起？阎镜予说，一般是分开，原本骨肉相连的模式又被拆除，根本得不到真正的融合。那产城融合如何做到真正的融合？他列举了两种观点，一个直辖市的招商局局长说，所谓招商就是通过政策资源倾斜，引进国家长远发展所需要的资源的运营商，如果全部都是市场化竞争，招商局就可以撤了。如果全是市场招拍挂，那就没有招商局了。一位教授说产城融合应该大大方方地做住宅，大大方方平衡现金流，同时认认真真做产业,没有必要藏着。

  阎镜予表示，这是考验我们精细化管理的问题。今年在南京拿到产业，跟住宅捆绑在一起的产城融合，也是全球最苛刻的条件，这些条件限制了不能够只开发住宅，产业必须封顶才能拿到预售证，产业先要交一定的保证金。阎镜予说，“条件设置得更加科学合理，我们是有实力做好产城融合。”

  难点三是产业地产本身的落地。他表示，在产业落地方面，最重要的就是招商。有时政府表示欢迎了，但是小企业却没有拿不到投资。阎镜予表示，这时候就可以做集采。目前招商有现场招商，产业预招商，星河现在基本采用产业预招商，在进行产业新城前进行招商。