今年上半年,上海全市商品住宅新增供应量为2.09万套,较去年下半年上涨103%新房市场上半年出现补偿性回升,但与往年相比,上海的新房供应量则明显降低。

  究其原因,从去年下半年起,上海严控新盘预售证的发放,尤其对于市中心高端盘预售证更是无一放行。

  供应量减少、预售证卡壳,开发商“无盘可卖”,加上楼市调控政策不断收紧,新房成交滑落也在情理之中。

  根据上海链家市场研究部监控的数据显示,2018年上半年全市新建商品住宅共计成交2.20万套,同比减少18.44%。

  市场成交下滑对房地产企业销售业绩带来严峻挑战。

  各梯队门槛降低 “绿万融”保持前三  

    

  根据克而瑞上海发布的2018年上半年上海房企权益销售金额排行榜显示,和往年同期相比,2018年各梯队准入门槛全线下跌,跌幅均超过15%,且今年更是创下新低。其中,TOP5房企准入门槛下跌最严重,环比跌幅高达29.64%;其次是TOP50的准入门槛,环比跌幅超过25%。

  从房企位次上来看,TOP10房企中,有5家企业排名持平,其中,绿地、万科、融创、融信分别以90.88亿元、84.31亿元、57.37亿元和39.04亿元的权益销售金额位列前四,且此次在排名上与上一次持平;另外,此次排名上升的企业有3家,分别是象屿集团、宝华集团和中国金茂;而泰禾集团、仁恒置地则在排位上分别下降一个名次。

  综合来看,权益销售金额排在前十位的房企基本是上半年有项目拿到预售证且在售项目较多的房企。

  绿地作为上海本土房企,在上海市场有着主场优势,项目多而广,权益销售金额位居上海市场第一也在情理之中。

  上海市场上,除了绿地,就是万科。在今年上半年开盘认筹的项目中,除了万科天空之城和万科公园大道两个项目认筹数低于房源数,其他开盘项目均实现认筹率超过100%,例如万科金域澜湾推出446套房源,认筹数达到618组,认筹率138.57%;另一个项目万科海上传奇,一共444套房源却认筹了924组客户,认筹率达到208.11%;万科安亭新镇认筹数337套,实际房源仅258套,认筹率为130.62%。多个项目热销为万科实现高销售金额提供了保障。

  此外,位于排行榜第四名的融信,此前在上海土地市场斩获多幅地块,如今也逐渐步入收获期。

  据中国房地产报记者了解,目前,融信在上海地区在售自操盘项目4个,包括:融信铂爵、融信铂湾、融信绿地国际、融信世纪江湾;在售合营项目4个,包括:虹桥世界中心、法兰西世家、万科有山、西虹桥壹号。“下半年融信旗下及其合营项目,在上海将迎来世纪江湾与西虹桥壹号两个项目的首开,项目均处于热点高价值板块;另外还有多个项目将在下半年加推,产品覆盖了商住办及车位,多点发力。”融信上海相关负责人对中国房地产报记者表示。

  一般来讲,企业上半年和下半年销售额占比为四六分,很多企业更倾向于把后劲留在下半年,然而今年局面出现了一些微妙变化,房企在半年度节点已经开始提前发力。

  克而瑞分析指出,这其中的原因有两个,首先就是预售审批并未完全放宽,限价调控一直存在,年底集中冲刺阶段可能存在一些不稳定不可控的因素,与其等待,不如提前将一部分业绩收入囊中;另外,房企认识到购房者趋于理性,捂盘很可能会错失潜在客户。

  下半年推盘增加考验房企精细化运营能力

  随着下半年的启程,房企之间的角逐也进入新的阶段。

  据了解,下半年不少房企在上海均有新盘推出。比如上述提到的融信,此外,中国金茂也向中国房地产报记者表示,今年上半年,金茂在上海仅有大宁金茂府等少量房源在售,而下半年金茂上海公司拟推出两个全新项目,西郊金茂府和虹口金茂府。“目前这两个项目都进入销售前期的蓄客阶段。预计2018年上海公司销售规模将达到85亿元。”中国金茂相关负责人表示。

  另一家企业新城控股,长期深耕上海,据新城控股高级副总裁欧阳捷介绍,下半年新城控股在上海将有4~5个项目有开盘和加推计划,新城控股希望在保持半年度排名的基础上稳扎稳打,进一步提升市场地位及品牌影响力。

  虽然今年上半年房企销售之争已经硝烟四起,但是按照房企惯例,下半年推盘数量会增加、推盘计划也会更加密集,而这一切是否顺利还要看市场环境和政策的变化。

  对于下半年上海楼市走向,几家房企也给出了基本一致的观点。

  融信上海相关负责人认为,下半年楼市走势将与上半年类似,整个市场保持“稳价格、控供应”的态势。在预售证获取环节,依然是政府统筹的基调;在成交层面,出现冷热不均的现象,市区高性价比项目保持成交火热,外环以外在红海中搏杀的刚需盘将面临一定挑战。此外,在房地产调整政策层面,也不会有松动的迹象。

  “从政策面看,上海调控政策不会放松,控房价、抑泡沫、防风险的思路不会改变。从供求关系看,供应减少是长期趋势,供不应求现象将长期存在,年度供应、成交量可能创历史新低。下半年在售项目可能进一步呈现两极分化,部分项目开盘价格明显低于预期,但开盘认筹表现一般,客户观望情绪加重,也有部分项目销售依然火爆,开盘售罄现象依然存在。”欧阳捷表示。

  总的来说,下半年上海楼市调控依然从紧,在这种调控压力之下,房企也给出了应对之策。

  中国金茂认为调控压力对房企的影响主要是经营质量层面,下半年公司要在土地、市场、客户、服务等四个方面做到产品的平衡。“现在上海整体二手房市场有一定下行趋势,这个压力会传导到一手市场,所以在销售上,压力是存在的,但我们坚信,只有真正做好产品与服务,才会持续被客户认可。”

  “上海楼市作为全国房地产市场的领头羊,同时也是定海神针,其价值是不容被怀疑的。”上述融信负责人表示,“我们认为,在政策性紧缩及市场波动的前提下,应该抱有“积极、乐观且不失谨慎”的态度,为上海市场贡献多样性的高品质产品,包括商品住宅、租赁住房、商业、写字楼等不同业态物业,多角度为促进上海楼市健康发展贡献力量。”