在固定资产投资、消费和出口三驾马车均出现下滑之时,房地产投资和销售逆向增长,成为稳定经济的重要保障,但这并不意味着经济重新走向靠房地产刺激实现复苏的老路。

  相反,近期全国各地开启了新一轮楼市调控风暴,接二连三的重磅“炸雷”逐个引爆。6月末,住建部会同公安部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动;国开行总行收回分支行棚改项目贷款审批权,棚改货币化政策面临大规模收紧可能;长沙、重庆、杭州等城市纷纷升级了楼市调控政策,出台了包括延长限售期限、取消购房补贴、暂停企业购房等政策。

  楼市调控仍在升级中,并非楼市对宏观经济的支撑作用不明显,事实上每次经济下行周期房地产都被当做速效救心丸来使用,此次则是因为全球金融收缩和我国处在金融周期顶端双重作用下,不再支持居民再加杠杆购房。但持续一年多的“史上最严”楼市调控仍未压住楼市虚火的原因,则在于过往十余年楼市陷入了“屡调屡涨”的怪圈,相信调控的人屡次错过购房时机,居民部门对房价仍将上涨形成了一致性预期,楼市调控已被认为是给居民“上车”的机会。在上世纪80年代中期美国居民对通胀两位数增长曾形成一致预期,导致居民将收入全部用于消费,80年代末期日本居民对东京房价上涨和1997年亚洲金融危机前中国香港居民对香港房价上涨也均形成过一致预期,导致居民大幅加杠杆购房。如今要彻底改变这一预期只能采取“没有最严、只有更严”持续的调控措施,并让房价真正下降。

  不过,在居民对房价上涨的一致性预期改变之前,开发商对房价上涨的一致性预期似乎更脆弱,因为其资金链已经处于十分紧张的状态。以资管新规正式进入过渡期为代表的紧信用政策逐渐深化,房企传统融资渠道如商业银行信贷、银信合作、表外融资、发行债券等2017年起就受限明显,直接导致境内上市房企平均负债率2017年末已接近80%、债务总额较2016年增长了33.33%,高达6.59万亿元。为缓解融资压力,国内融资受限的房企2017年起陆续扩大了海外融资规模,但屋漏偏逢连夜雨,近期人民币兑美元的快速贬值无疑会让这些房企的汇兑损益大幅增加,进而再次提升房企融资成本。

  融资成本增加的同时,房企在售项目的价格则被牢牢管控,一手房价格与二手房价格出现“倒挂现象”,这也是近期深圳、杭州、南京、西安等多个城市新开楼盘吸引了大量购房者抢购、不得不通过摇号购买商品房的原因。

  对属于资本密集型特别是过往两年大幅加杠杆拿地的房企而言,融资成本上升和销售价格的限制直接导致利润率和现金流大幅下降。为缓解资金压力,各大房企纷纷将周转率提升至企业各项运营指标监测之首。4月初,2017年全国房企销售额头名的碧桂园在内部连发三个文件,要求大幅提高三四五线城市项目周转速度、报建速度和供货速度,并坚持“456”原则,即4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金投入新项目。近期又传出碧桂园内部已叫停三四五线城市“全覆盖”战略,对即使利润为负的项目也要收回现金流;几乎同时,绿城对内提出坚决执行“早销,多销、快销”的策略,加大应收款项催收力度,全面加速资金回笼。还有一些地产企业则注重转型发展,此前尝试过矿泉水、旅游城的恒大将投资方向转向新能源和互联网汽车行业,以67.5亿港元正式投资新能源汽车公司Faraday Future;万科则将视线更多地投向房地产上下游相关行业,如养老地产、教育、住房租赁、家庭装修等,并提出未来要做美好生活的服务商。

  从众多大型房企近期的一系列举措来看,此次楼市调整的主力军或者说降价的先导力量在房企,且未来一段时期国内房企将迎来密集整合期。近期,淡出公众视线许久的“房闹”现象重出江湖,在北京通州一售楼处因房价下跌导致前期购房者纷纷要求退房。此前这一现象只有在楼市深度调整两年以上才会出现,未来随着紧信用政策的深入,预计将有更多的房企出现现金流紧张的问题,从而不得不采取降价销售加快周转速度,只有那些为在上两年加杠杆购地、在此轮楼市调控前加快去化的房企才无现金流压力。未来开发商售价有向政府限价回归趋势,眼前赚取限价和市场价之差的居民可能只是赚到“纸面财富”。

  相对于房企而言,居民部门是硬约束部门,一方面在限售政策作用下短期无法出售房产,另一方面加杠杆购房后即使市场利率上涨也会先削减日常开销而不会断供,不到万不得已情况不会采取大幅降价方式出售房产,这也成为未来稳定市场房价的一个重要力量。比如在环京区域,随着2017年楼市调控政策的升级,市场大幅降温,而二手房采取降价销售的多是前期购房成本较低的那部分购房者,高位套牢者普遍是不舍得割肉离场的。如果从整体宏观经济角度观察,过高的房价正在大幅提升制造业的成本,近期华为将制造工厂从深圳搬向东莞就是典型的证明,如果再不有效控制房价那么制造业的生存空间将更被大幅挤压,从这个角度预计此轮楼市调控短期放松的概率极小。

  综上,在新房限价、融资成本大幅提升的背景下,各大开发商正在积极调整经营策略,或加快周转速度、或转型新领域发展,房企或成为此轮楼市调整的主力军。