乐居财经 林振兴 发自上海

  林峰先生格外地忙。

  早上刚出差回来，就要参加战略签约会，一天两场，分别是与美的置业、易居企业集团和乐居控股。他来不及换装。

  他是一个讲究的男人。身着深灰色休闲西装，但丝质方巾依然不可少，妥帖地嵌于上衣口袋。平常上班时，他几乎都是标准正装。

  这次，是个例外。

  进入2018年以来，旭辉控股(00884-HK)加快了与房企们的合作步伐。从华夏幸福、雅居乐，再到中骏置业、宝龙地产等，甚至包括地方龙头，林峰要把旭辉的疆域进一步扩大。

  硬币有两面。这种合作模式，也会带来另外一个问题。

  有人质疑，旭辉2017年报里的销售权益仅有53%。而2017年碧桂园、万科、融创等TOP20房企平均权益销售占比为79% 。“权益虽低些，但旭辉的管理规模大了，专业能力提升了，核心团队更强了。”林峰认为这是一笔宝贵的财富。

  “多交朋友！”他反复提到“1+1 >2”的道理，称旭辉是一家令人合作非常愉快的公司。据不完全统计，旭辉是拥有地产圈朋友最多的房企之一。

  佛曰，今生种种皆是前生因果。这种良好的合作精神，一定是可以追溯的。

  创业18年来，林中、林伟及林峰三兄弟风雨同舟。“兄弟之间能分享，团队和合作伙伴之间有何不可？”儒雅的林峰，骨子里透着江湖气，团结和共享的基因始终流淌在他的血液中。

  就在7月3日接受访谈的当晚，旭辉一纸公告称，自5月28日以来，林氏兄弟耗资1.55亿港元增持旭辉25,812,950股，持股比例升至56.08%。林中放言，“只要市场低估旭辉股票，我们就增持。”

  “打虎亲兄弟，上阵父子兵”，他们拧成一股绳，是现实版的兄弟连，彼此之间互相帮衬。反观中国商界，很多兄弟企业，最终劳燕分飞。

  1992年，受邓小平南巡讲话鼓舞，冯仑、潘石屹、张玉良、胡葆森等92派地产界大佬纷纷下海创业。这一年，来自闽北山区的林中在厦门创建“永升物业服务公司”。

  林峰小林中7岁，彼时正在上高中，却见证了兄长创业初期的奔波。从2000年迁往上海，到2006年股份改革，到2012年赴港上市，再到2017年迈入千亿房企阵营，始终同心。

  三兄弟在气质性格上不同，但各自的角色分工明确。林中是业内公认的周期研判高手，也是控制着旭辉步速节奏的神经中枢；林伟作为副董事长，主要负责公共事务及慈善事业，为人低调；林峰是集团总裁，在双面性里切换自如，日常温文尔雅，在商场上却是锋芒毕露，是个天生操盘业务的好手。

  “我们非常默契，三人的文化价值观和战略认同一致，谁管的谁拿主意，从来不会出现争执。”林峰笑着说。

  钱散人聚，钱聚人散。林峰深谙，“旭辉不要当老大，凡事商量着来，尊重各方的意见，换位思考，求大同存小异。”从长远看，共创共享不仅是旭辉的企业文化，也是未来大趋势。林峰说，旭辉像一支球队，提倡管理团队去明星化，“前锋进了一个球，荣誉是大家的”。

  这种内外协同作战的精神，加速了旭辉的发展步伐，被公认为“黑马”。从2011年50亿元的合同销售额到2017年的1040亿元，旭辉7年实现了超过20倍的增长，2018年度目标定在1400亿元。

  但面对661.8亿元排17位的“中考”成绩，林峰不是非常满意。“如果不是一些城市的临时性政策，上半年可能会完成的更多一些。”当然，他笃信旭辉能完成既定目标。下一步，粤港澳大湾区是个发力点，未来可能会超过华北区域。

  当有媒体把旭辉归为闽系房企，林峰说：“我们在上海已经18年了，已经没有闽系的风格了”。旭辉十分善于控制增长率、负债率、利润率三者之间的动态平衡，既不能迫于压力失去发展时机，又不能执迷速度而置企业于险境。

  入行26年来，林氏兄弟见过商海里的大风大浪，看到过无数房企的起伏。“我们没有跳跃式的增长，都是一步一步在走。”林峰将旭辉比作是一头“老黄牛”， 业绩是靠“熬”、“逼”、“干”出来的。

  旭辉是一家房地产业里最会“走”的公司。从2014年的58公里，到2015年88公里，到2016年118公里，再到2017年128公里，林峰曾六度率领公司高管深入戈壁徒步。在内部，他还组建了高管徒步运动群，规定每个月在群里打卡80公里。

  这是旭辉独特的企业文化，甚至包括穿着，林峰始终严于律己。而且，他也向来是一个准时的人。

  但这次访谈，林峰却意外地“迟到”了整整一个小时。当时钟指向下午3时，他询问过秘书。发现访谈者还未到，他就把下一个会议提前了。

  以下为乐居财经总经理陈海保与林峰先生的对话精选：

  “1+1 >2”效应

  乐居财经：旭辉业绩里合作比例比较大，权益只占53%左右，外界认为这在行业内偏低，您怎么看待？

  林峰：从合作角度看，我们是一个民营企业，背后没有政府支持，交更多的朋友能够在必要时给予帮忙。好的合作伙伴能够形成1+1大于2的综合效应，双方相叠加，有增值的量。

  乐居财经：旭辉上半年销售额661亿排17位，完成47%，您对这个成绩满意吗？

  林峰：说实话不是非常满意，我觉得如果不是有政策的因素，上半年可能会完成的更多。因为有一些城市的临时性政策，虽然预售证已达到预售节点，但是因为政策推迟到三季度或四季度，会对我们上半年有一些小的影响，但1400亿我们还是很有信心。

  乐居财经：旭辉在商业地产上会有一些新动作？

  林峰：今年会陆续推出旗舰产品，可能在九月底在浦东、陆家嘴内会有一个十万平的综合体大商场面世。未来会有一些小型的社区或者邻里中心的shoppingmall。我们对于持有商业的经营能力还是非常关注，因为这也是未来资产管理核心能力的布局。

  乐居财经：您之前提到旭辉是老黄牛，但我感觉旭辉现在冲的比较猛，为什么？

  林峰：老黄牛是这样的，你只看到他最后冲刺的，没看到背后他走很多年。我们一直很稳健，可能已经没有闽系的风格，因为我们冲的规模还可以进一步放大，但是因为要守住负债率和利润率。

  发力华南板块

  乐居财经：旭辉财报长三角业务大概占到60-70%，华南这块确实比较少，今年有没有改善？

  林峰：今年华南会发力，未来它可能会超过华北区域。随着北京往外扩，城区不一定是政府想引导的方向，会受到很多政策的限制。但是在大湾区，不光是在市场、经济成熟度、人口还是未来规划，都可得到大发展。旭辉在广东有两个事业部，分别是深圳事业部和广佛事业部。这次与美的置业合作，也是出于这个考虑。

  乐居财经：旭辉核心业务在二线城市，在三线城市是不是有新想法？

  林峰：三线城市已进行了一些分化，有一些变成偏准二线，还有一部分可能会略为弱点，叫弱三线城市。二线和强三线是未来城市化的重点，它还在走一线城市原来的扩张、更新和吸引人口道路。整体来讲，我们全国布点不会超过一百个城市，一二线和强三线城市还是我们未来的重点。

  乐居财经：为什么旭辉对长租公寓跑得比较前？

  林峰：旭辉领寓是在政府号召之前就已经开始筹划和布局。第一，我们团队搭建是经过深思熟虑去思考，吸引了一个原来百强企业地产的总裁开始创业。第二，我们给他创业的机制，高管是有股权激励。第三，他既得到支撑，又可独立于市场竞争。

  乐居财经：旭辉曾二度举牌阳光股份，它是想回A股吗？

  林峰：也不算，因为回A的路途是很遥远的，我们只是看好这个公司的发展。它是以商业管理和持有商业为主的，可能会跟未来旭辉的商业板块有互补和协同。至于怎么互补，还没想好，所以没有进一步的增持。但今年旭辉会派董事进驻。

  乐居财经：旭辉的公益为何偏爱于教育领域呢？

  林峰：因母亲是教师的缘故，加上我和哥哥毕业于厦门大学，而厦大正是著名华侨企业家陈嘉庚捐助创立的，陈嘉庚所创立的企业已不为人知，而厦门大学和集美学村却一直存在。也正基于此，旭辉除了捐助教育外，还在重庆、舟山、上海等地创办幼儿园。

  “三好生”的秘诀

  乐居财经：去年在七八月份平安人寿进来了，对旭辉在项目合作和股权合作上有哪些帮助？

  林峰：它跟项目合作和股权合作没太大关系，因为我们原来跟平安不动产合作比较多，他们也希望跟我们有更紧密的关系。此外，我们也希望市场上的股东有一些相对稳定的大股东，所以引入他们可能是对稳定资本市场有一些帮助，但是对日常的经营业务并不会有任何实际的干涉和影响。

  乐居财经：旭辉在平衡速度、规模跟利润和负债方面做得比较好，您有什么秘诀吗？

  林峰：秘诀就是一步一步踏实地去把目标完成，真正的你要完成这三角的平衡，其实是在经营上要效益，运营上要速度，这两个东西完成了，其实几个指标会均衡得往一个方向走。

  乐居财经：人才流动是房企普遍遇到的问题，旭辉在这块有没有新的措施？

  林峰：从公司的角度，提升个人能力，尽可能给一些平台。但他如果实在想去，那我们也会支持。因为旭辉的人出去能够成长的很好，说明旭辉的品牌好，说明我们团队伙伴的个人能力和价值都是得到行业的认可，同时内部梯队中的年轻人还可以有机会成长起来。

  乐居财经：目前在管理上，今年有没有一些优化和调整？

  林峰：每一年我们都在优化和调整。第一，加大对产品的研发，第二，加大对服务的优化，第三，加大内部人才的培养、培训和知识体系梳理，第四，提高沟通的效率，优化内部的制度流程、会议机制和IT系统等，有完善的后台支撑。

  乐居财经：前段时间，林中董事长提到管理团队去明星化，该怎么理解？

  林峰：宰相出于州郡，猛将发于族伍。我们希望公司越大，应该是越像一个军队，是互相很紧密的配合，通过协同效应，形成一个巨大网络。在未来的发展上，我们关注体系、分工协同和全体利益的共享，我们就是一支球队，前锋进了一个球，荣誉是大家的。

  林峰与对话者合影