速写|“岛主”郭英成

   2018-07-11 23:20:34

买下海南“如意岛” 佳兆业只掏了7300万现金!?

佳兆业董事局主席郭英成

  乐居财经 王帅 发自北京

  没想到,曾经被拯救的郭英成,也是个“白衣骑士”?!

  7月11日晚间,中弘控股拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权,作价14亿元。

  买家海南罗胜特投资有限公司有5个股东,其中深圳市豪熙投资有限公司、超旭置业(深圳)有限公司合计持有40%股权,该两股东由佳兆业集团控股有限公司(1638.HK)间接控制。佳兆业集团实际控股人为董事长郭英成先生。

  根据亚太所出具的《如意岛公司2018年1-4月审计报告》,截止2018年4月30日,如意岛公司资产总额为8,981,072,504.70元,负债总额为8,616,616,708.71元,归属于母公司所有者权益为364,455,795.99元。

  中弘控股出售海南如意岛公司,最主要的还是为了减少公司负债。本次中弘控股与如意岛公司、北京中弘弘毅投资有限公司及北京弘轩鼎成房地产开发有限公司签署了债权债务抵销协议,在所有应收应付款项转移至中弘控股与如意岛之间并进行抵销以后,中弘控股应付如意岛13.27亿元。也就是说佳兆业收购如意岛公司,仅需要支付现金7300万元,其余13.27亿元皆为银行贷款,这对于佳兆业来说,减轻了压力,债务可以慢慢还,还是很划算的。

  如意岛项目是一个填海人工造岛进行旅游度假开发的项目,位于海口市海甸岛,距陆地东海岸约4.4公里,距美兰机场约15公里,距海口市中心约12公里。目标项目海域面积716万平米,填海形成陆域面积612万平米,海岸线总长20.4公里。目标项目容积率0.74,其中商业服务业设施用地计容建筑425万平米,可售面积269万平米。

  当时,业内盛传郭英成牵涉进深圳一宗贪腐案,被有关部门调查。为了不影响整个公司,郭英成选择退出佳兆业董事会。

  然而,郭英成的辞任引发了债务违约,佳兆业在房源被锁、创始人离场的情况下,短短几个月便经历了高管出走、债务违约、合作伙伴退出、资产被查封等一系列事件,迅速陷入破产边缘。郭英成代表的郭氏家族最终选择把在佳兆业的49.25%股权卖给融创。但最终融创没有收购成功。

  郭英成这笔交易的时刻,正是中弘股份重组的紧要关头。

  10天前,中弘卓业拟将持有中弘股份的22.28亿股股份转让给新疆佳龙。如果转让完成,中弘股份的控股股东将变更为新疆佳龙,后者持股26.55%。

  这次,重组直接在上市公司层面操作,而4个月前,是针对大股东中弘卓业。

  2月13日,中弘卓业与深圳港侨股权投资基金管理有限公司签署《重组框架协议》,重组范围包括中弘卓业整体业务涉及的资产、负债及股权。港桥投资将帮助其盘活资产、偿还债务,促使其恢复正常生产经营,为此,港桥投资将向合格投资者定向募集130亿元人民币。

  有着华融系背景的中国港桥被认为是中弘股份的救星,然而,停牌3个月之后,重组宣告失败。6月20日,中弘股份筹划两年之久的36亿元规模定增又因为超过有效期彻底告吹。

  卖楼自救、试图注入优质资产、定增失败、第一次重组失利,中弘股份一波三折。司法冻结、债务逾期、在建项目陆续搁浅、年报被出具保留意见审计报告、股东集体减持、高管辞职,各种麻烦不断。与此同时,它也成为A股22年来首次出现非ST公司的股价跌破1元的股票,被记入历史。

  中弘股份的实际控制人王永红在1995年创立中弘卓业集团,从做汽车服务店的洗车服务,他赚到了人生的第一桶金,并于1999年进入房地产领域。中弘操作比较有名的地产项目,比如北京像素、高安屯垃圾场商业项目等。

  后来,他把很多的精力放在了金融和资本动作上,包括转型旅游产业、海外并购。上市8年,中弘股份的股权投资并购达40起,其中包括H股中玺国际、开易控股及新加坡上市公司亚洲旅游的收购。中弘股份2017年报显示,净利润为亏损25.11亿元,其所属的境外公司中玺国际、KEE等出现亏损。

  最新数据显示,截至6月22日,中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额约为 41.12亿元,全部为各类借款。从今年初开始,中弘卓业持有全部股份被北京、福建等多地法院司法冻结,期限为36个月。

  据统计,2017年,中弘股份有19个房产项目,可供出售面积总计130.31万平方米。其最优质的资产是两个海南的西岸首府35号地块及如意岛两个项目,已投入53.91亿元。受政策影响,目前的状态为暂停施工。

  中弘股份在对深交所的回复中披露旗下在建项目被冻结及停工的情况,其手中的13个项目仅两个项目恢复部分施工,其余项目均处于停工状态,其中还有6个项目因为涉及债务诉讼而遭到冻结。

  经过了上次中弘卓业的重组波折之后,王永红决心直接让出中弘股份大股东位置,并且希望新疆佳龙将给中弘卓业提供一定的流动性支持,化解目前面临的债务危机。

  由于中弘卓业的债务问题,标的股份存在多项查封的情况,中弘卓业将负责与债权人协商解决查封、股权质押等过户障碍,所以现在双方只是框架协议,并没有签署正式的股权转让协议。

  从框架协议上来看,并没有说明具体的方案,没有接盘价格,也没有支付方式,尚不清楚新疆佳龙为此要付出多大的代价。

  中弘股份目前的债务为41亿元,中弘卓业持有的22.28亿股,市值22.50亿元。比照之前,中弘和港桥的重组意向,港桥投资将向合格投资者定向募集130亿元人民币,可以预见,佳龙此次借壳中弘,这个壳资源,并不会太便宜。

  新疆佳龙承诺,受让标的股份完成后,拟将相关项目注入中弘股份。资料显示,新疆佳龙成立于2016年12月,注册资本为5000万元,公司经营范围包括旅游管理服务、景区开发等。实际控制人为付博龙。

  付博龙关联企业众多,控股企业超过40家,主营业务主要与房地产、物业、旅游相关。

  其中,注册资本最大的是锦绣富春集团有限公司,2011年成立,注册资本4亿元,实缴1亿元。锦绣富春集团有限公司的大股东正是新疆佳龙,后者直接持股79%。而锦绣富春集团、新疆佳龙公司均为佳龙投资集团有限公司的关联公司,实际控制人皆为付博龙。

  官网显示,佳龙投资集团有限公司目前已形成石油化工、文化旅游、房地产开发、装备制造、酒店服务及医疗等六大产业。旗下拥有4个文旅项目、7个房地产项目以及2个医疗项目等。

  截至2018年6月29日,中弘股份收盘1.01元。据深圳证券交易所上市规则,连续20个交易日,每日收盘价均低于股票面值的上市公司将终止上市。若中弘股份股价继续下跌,连续20个交易日收盘价均低于1元,则其将面临被退市。

  成功引入佳龙集团,可以一箭双雕,一是可以让王永红全身而退;二是保住中弘股份这个壳资源。

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