2018年2季度, 香港土地供应专责小组提出对于政府长远房屋规划的质疑, 令香港的房屋短缺问题再次受到关注。政府在舆论压力下提出研究房屋空置税, 然而杯水救火的讨论更加显示出政府在解决房屋问题上的缺乏诚意。住宅供应短缺问题将在未来8年内进一步恶化, 房价长期仍将会居高不下。

 一、政 策

  房屋空置税再次进入讨论阶段,舍难取易的政策无助改善房屋短缺问题

  2018年4月,由行政长官委任22名非官方成员及8名官方成员组成的香港土地供应专责小组,发布了一份76页的咨询文件。文件以「贵、细、挤」三个问号作为封面,认为香港规划署在《香港2030+》中提出的未来土地供应计划,估算数字有不少问题,未能及时解决香港直至2046年面对的房屋短缺需求。根据《香港2030+》研究,未来30年的土地需求将不少于4,800公顷,并预计香港长远直至2046年仍欠缺至少1,200公顷用地。

  专责小组指出文件中的现存3600公顷土地供应,当中有三分之一未展开改划程序, 存在相当的不确定性。而欠缺的1200公顷用地,又未有充分计及居民改善要求、人口加速老化、以及市区重建等的额外需求。时间上, 专责小组认为八年内(至2026年)将是住宅供应短缺的高峰期,城市内总住宅土地短缺将达至815公顷。

  目前政府仅就房屋供应短缺问题进行了回应。财政司司长陈茂波于六月初表示,一手楼楼宇未售出的单位空置问题将影响单位有效供应,声称政府针对一手楼空置税的研究已到尾声,有意在近期推出一手楼空置税以增加市场供应。空置税有助于避免发展商蓄意减慢卖楼速度,以达到囤积托价的目的,并且仅针对新盘统计空置数量会相较二手物业更为简单。一旦实施, 将成为全球首个只针对空置一手楼征税的城市。

  根据运输及房屋局公布的《私人住宅一手市场供应》统计数字,截至2018年3月31日,全港已落成私人楼宇内未售出的单位约有9 000个,较过去数年4,000至6,000伙的水平,增加约五成, 空置量回复至2008年金融风暴时的水平。考虑到一手楼的空置水平包含发展商自用或出租(例如服务式公寓)的单位, 加上空置超过两年的单位仅占30%左右, 相信政策仅仅是杯水救火, 以应付近期市民对于房屋供应短缺的不满, 对于目前房价降温或增加库房收入无任何建设性的帮助。

  二、供 应

  市区楼宇老龄化问题严重,重建迫在眉睫

  根据香港物业报告公布的最新统计数字, 2017 年年底私人住宅的整体总存量为 1,174,628 个单位。当中54.6%的楼龄超过30年, 其中以油旺区的楼宇老龄化最为严重, 3,345座楼宇中50%楼宇超过50年楼龄, 80%楼宇超过30年。

  市区重建迫在眉睫, 然而市区重建局于2016年宣布为「油旺」区为期两年的地区规划研究,至今仍未有成果。根据以往市区重建经验,重建范围均居住了大量低收入住户及劏房户,重建后绝大多数需另行自觅居所,从而令市场供应更加紧张。

  另一方面, 运输及房屋局在4月向立法会呈交的公屋落成数字显示, 未来5年的公屋落成数量将远低于香港2030+报告的原计划, 每年将供应不多于2万伙单位。多方的因素将使未来私人住宅供应雪上加霜, 租金及房价都有机会再创新高。

  2018年第一季度施工量达到5600个单位,同比上升124%。考虑到3-4年的建设周期, 2020-2021的房屋供应有望维持在健康水平。

  由于前几年的落成量皆不及同年施工量,2017年的落成量是近年首次接近预测的18000伙目标。据差估署公布《香港物业报告2018》初步统计数字,2018年私人住宅落成量预计在18,130伙,2019年预计在20,370伙,两年合计高达38,500伙,约半数集中在新界。根据2017年数据估算,未来3-4年可以供应市场的一手私人住宅单位维持在约9.7万个的高水平,可以预期香港楼市供应偏紧的情况将会缓和。

  以地区细分,2017年的17,791伙私人住宅落成量中,54%位于新界,38%位于九龙,8%位于港岛,而2018年49%的新建私人住宅将集中在新界,九龙城区(包括启德)会有25%,荃湾区亦有17%。

  土地成交方面,香港政府第二季度推出的两幅住宅地皮,均由本地发展商投得。其中宏安地产以9亿港元投得青衣一地皮,平均楼面尺价8,491港元。新鸿基集团以252亿港元总价投得九龙启德区地皮,成为2018年开年以来地皮成交的新地王。相比于2017年政府标售的土地有70%是由中资发展商投得,港企在2018年的投地策略十分进取。

  三、需 求

  一手降温二手火热,租金售价继续走高

  从2018年第二季度住宅交易情况来看,一手住宅在经历2月和4月的买卖宗数和价值高峰之后出现回落,5月仅录得交易宗数756宗,尚不足4月交易宗数的四成。这反映出第二季度缺乏大型新盘开售,只有新盘货尾推出,使得与一手住宅交易显著回落。二手住宅交易市场持续火热,5月录得交易宗数4766起,创2015年起三年新高,总价逾389亿港元,相比起4月的4524起以及352亿港元分别上升5.3%及10.5%,反映4月期间二手楼市气氛向好,市场缺乏新盘开售,令购买力回流二手市场,带动二手住宅持续火热。