编者按:从1978年到今天,中国改革开放走过整整40年。40年间,中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年,对于人类历史来说,不过是弹指一挥间;但对于中国的城市建设和经济发展而言,却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划,希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者,与他们一起重温历史,共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是北京师范大学教授董藩。

  出品人/贺寅宇  策划/陈海保  统筹/ 采写/潘宇凌 编辑/曹冉京  摄像/ 刘西常

  “我纠正你一下,你说的‘中国房地产市场化20年’不准确。正确的说法是31年。因为1987年,在深圳进行了中国第一块建设用地使用权的拍卖,这件事具有标志性,一般把它当作中国房地产发展的元年,到今年已31年。”

  和董藩的对话,从纠正一个错误的说法开始。尽管包括我在内很多人把1998年27号文当作中国房地产市场化的起点,董藩体现出一个房地产业研究学者的学术严谨性。

  但在大众眼里,他曾因“极不严谨”的两句话被全民“批判”了多年,据说至今仍有学生写作文批评他。

  一句是:“北京房价25年后要到80万每平米”,另一句是:“40岁之前没有4000万身价,别说是我的学生”。

  迄今,董藩仍坚持并未“妄言”。他解释他用2012年之前25年房价实际涨幅,来推算25年后的房价,复合计算得出的均价80万。“现在很多人说当时的预测太保守”。至于4000万,他说十七、八年后,实际也就相当于今天北京两套普通大户型,或一套豪宅的价格。他的学生二十出头,“研究生毕业后奋斗十七、八年,有两套房产,很正常”。

  不论你是否愿意接受董藩的观点,这些年房价始终在涨。事实胜于雄辩。舆论如今也少见房价要大跌的说法,大众接受了房地产价格的坚挺性。但在十多年前,并非如此。

  大约在2004年左右,当北京的房价开始较大幅度攀升时,围绕房价的舆论战也喧声鼎沸。易宪容、谢国忠、牛刀坚定看空,影响广泛。任志强、陈淮和董藩是看多派。2005年,易宪容甚至提出,上海房价要降一半,北京房价要降30%。

  “那时易宪容的影响力很大,我看了他的观点,觉得他不专业”,董藩说,他决定发声,扭转舆论。他先给新华社下属北京参考写小短文,写了几篇却被相关领导叫停,他心气上来了,继续在网络博客里写,一口气写了17篇,洋洋洒洒2万余字,被称为“两万言书”,一时成为舆论热点,媒体竞相报道,董藩也成为了公众人物。

  董藩的观点是否扭转了大众舆论很难说,但在遭遇大众和官方媒体批判的多年里,他始终坚持了自己的立场:看多楼市。事实证明,他的眼光比许多懂得所谓高深经济理论的学者、专家更靠谱。

  这些年来,他的真实感触是媒体总是传播一、两句有争议的话,而普通老百姓不可能通过媒体真正理解他的观点:不要跟房地产市场斗气,要尊重规律,只要不走回头路,长远看不发生灾难性变化,房价总是会上涨的。

  他转而做培训,通过系统的课程传播房地产业发展和房地产投资知识。他推动厦门大学EMBA教育中心成立了房地产开发与管理培养方向,与厦大老师,带着5届200多位企业界学员学习。通过与清华、北大、长江商学院、厦大、上海交大等著名高校培训平台合作,他为大约9万人次讲了2天或8天的房地产投资课程。 这些人中,既有央企领导,也有普通百姓;既有毕业于海内外名校的博士、硕士,也有没系统读过大学的工商界人士;有海外飞回来听课的,也有很多来自偏远地区的。

  董藩认为,只有让大众具备房地产投资能力,增加财产性收入,才能真正缩小贫富差距。这样让我想起任志强说的,房价上涨实际上缩小了贫富差距,比如北京二环内很多普通住宅里的老人,就因房价大涨而受益。

  如果要谈到董藩对中国房地产几十年来发展的贡献,董藩自己认可的成绩是,他率先进行了中国房地产学科的搭建工作,并且几十年持续探索,多年来和同事、学生合作,撰写了多套教材。

  此外他对房地产制度与政策的制订也有较大影响。据他介绍,早在1993年他就写了《关于房地产抵押贷款的两种思路》,后来作为民革中央的党派提案提交全国政协、建设部,最终影响到按揭贷款政策的推广。2005年,董藩通过三份内参,上报中央领导,引起重视,影响到当时的宏观调控工作。随后又与同事通过四份内参上报《建议实施货币化梯度补贴政策》等9篇建议,受到中央领导高度重视,推动了2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台。

  在让董藩点评中国房地产业发展历史中三个最有价值的人物时,董藩特别提到了王健林。在他看来,中国商业地产真正的发端和发育来自王健林,从大型综合商业地产的开发,再到异地开发,然后是订单模式,之后是文旅地产等等,都是王健林率先探索的,“王健林极富创新精神,也是极其有魄力。”他说。

  从一个几十年研究中国房地产业的学者角度,如何评价房地产对中国经济的影响呢?

  董藩说,房地产是中国经济发展的支柱产业、主导产业和先导产业,就像那句“要想富、先修路”一样,中国经济要全面发展,必须先发展房地产业。

  “真话往往很难听,真相也往往让我们难堪——在国民经济中能同时获得这三种地位评价的,只有房地产业,可以说没有哪种产业比房地产更重要。但是,我非常遗憾,大家对这些,认识是不足的。”

 以下是乐居财经和董藩的对话:

  乐居财经:作为学者,您如何评价中国改革开放40年?

  董藩:我出生在1967年,那个时候文化大革命刚开始,还属于计划经济时代。最初几年不记事,没有印象,到后边慢慢自己有些记忆了,今天看,觉得那时候生活太困难。直到后来搞农村改革,才慢慢从家庭角度感受到了这个社会的变化。 

  1978年11届3中全会召开之后,中国开始了农村改革。当时中国种人参的唯一一个集体参场就在我们那里,因为属于农村集体所有制,就一起改革,搞了承包制。那个年代一斤好的人参要200多块钱,差的也五六十块钱,和玉米、小麦、高粱这些农作物的价格相比,是上百元和几分钱之间的差别。我们家在那个参场第一年承包的时候,赚了2万多块钱,全村第一。我今天推算,可能是当时全国收入最高的家庭,因为那时城里还没有改革,一般人的月工资也就是三、五十元,估计邓小平当时月工资也就不到300元吧。所以我讲课时有时开玩笑说“我也做过富二代”、“我爸爸曾经是中国的首富”。那时我突然间就感觉到了改革开放给农村带来的实惠。 

  这件事情对我的影响很大,引起了我的思考和研究的兴趣。我从农民家庭角度,感觉到中国在变,由贫穷向相对富足转变。后来因为上学的原因,我不断走出去,从农村走向城镇、县城,再走向更大的城市,眼界不断开阔,因此看到了中国的大变化,看到中国最早一批开发区,看到外资企业。读书的过程中,还了解到改革开放这些举措对整个国家的意义。所以,从内心是希望中国继续改革开放。

  乐居财经:您认为房地产市场化的发展对中国经济和对普通百姓意味着什么?

  董藩:房地产是国民经济一个产业,在这个过程当中,我们看到它随着中国改革开放一同开始了它的市场化进程。跟其它行业相比,但它的市场化的进程实际上是比较缓慢的。虽然很缓慢,但我们还是感觉到了大变化。 

  解放初期的时候,我们城镇人均住宅只有4.5平方米。但解放后,人口在增加,国家房屋建设却处在相对停滞状态,所以住房越来越紧张,到1979年下降到人均3.6平米,1984年才恢复到4.4平米,还不到解放初期的水平。到了1997年人均好像才9.2平米,这是靠大规模开发才增加到了这个水平。

  1998年后,因为要应对金融危机,房地产发展进入第二个阶段,强调把房地产作为支柱产业发展,大规模地推广按揭,大规模地对开发商贷款,供给和需求两端均被注入强劲动力。

  从那个时候开始,全社会人均住房面积每年提高1平方米左右。中国整个经济增长也主要是靠房地产来拉动。

  房地产业的影响有多大?在国民经济当中它第一是支柱产业,这个判定强调对GDP的贡献,对税收的贡献,对就业的贡献;第二它是主导产业,在整个国民经济体系当中它是最主要的发力者;后来我还给它加了一个地位,叫先导产业。就是说在整个国民经济中,任何行业的发展都离不开房地产业,要以房地产业的先行发展为前提。

  国民经济有两个典型的先导产业,一个是交通,一个是房地产。要想富先修路,由此看得出交通条件对生产组织的影响;房地产这个行业的先导地位大家都没认识到,比如今天一些新兴产业要大发展,没有写字楼不行,需要基本办公条件;发展商业要有房地产业先提供生产经营环境——除了农业和在大街上擦皮鞋、卖水果、修自行车这些最低级的服务活动,其他稍微高级一点的产业,都需提供办公经营场所。所以没有房地产业的发展做前提,其他行业是没有办法发展的。 

  真话往往很难听,真相也往往让我们难堪——在国民经济中能同时获得这三中地位评价的,只有房地产业,可以说没有哪种产业比房地产更重要。但是,我非常遗憾,大家对这些,认识是不足的。

  房地产业具有的这三大基础性的地位,决定了对整个国民经济的影响太大了。1998年后看中国的改革开放,凡是经济发展速度特别快的年份,基本上都可以说房地产也都在大发展,这个行业贡献很大。凡是房地产业受打压的时候,国民经济就呈现出整体衰退,因为房地产业关联着建筑、钢铁、水泥、玻璃、电解铝等众多行业。仅仅从建材来看,房地产建造过程中就涉及大小近1万种建材商品。

  房地产这个行业深刻地影响到我们每个人的生活。它实实在在地改善了大家的居住条件,这个不要多说。从全社会来讲,房地产业也是老百姓都富裕起来,家庭财富当中60%-70%体现为房产的价值。我自己觉得北京、上海的普通家庭,90%的财产都表现为房产。

  国外大部分城市也应该占到七成左右。所以我们在买房的时候有压力,因为它是最主要的一个价值载体,工作几年你就能买房子,这个确实是不容易的事。对普通人来讲,它就是一个要用终生去支付的商品,要连续几十年还贷。

  乐居财经:您是如何走上房地产研究道路的?

  董藩:当年我在东北财经大学上大学的时候,报考专业叫投资管理,顾名思义,就是管钱、管项目。那时候中国正处于上个世纪80年代中后期,从计划向市场慢慢过渡阶段,政府、事业单位、公有企业,盖大楼,修地铁,修高速,主要还是靠政府投资。后来慢慢地一些民营投资主体出现,民间房地产开发也有了,虽然还比较少见。

  我硕士研究生毕业后留校当了老师,我和我的同事们就建了中国最早的房地产专业。1993年我们招了第一届学生。但是因为国家专业目录里没有房地产这个专业,我们就按通常做法,叫“房地产投资管理专门化”。从课程设置上,开发肯定是最主要的,还包括代理、估价、房地产金融、市场信息服务、法律人才培养等。

  我做了几年,觉得我的专业理论基础比较薄弱。所以我又专门去教了几年西方经济学,在这个过程中我一直关注房地产学科,所以1997——1998年,我组织很多青年学者,主编了一套十几本房地产教材。

  那算是中国算是最早的房地产系列教材之一。此后我就一直往这个方向走,后来我换了学校,没有这个专业了,但我对这个学科的研究和搭建,一直在探索。我们出了好多套教材,合在一起有五、六十本:我们试图回答中国应该怎么搞房地产教育,西方怎么搞的,我们有哪些特殊地方,从学科设置上应该开设哪些课程。

  为什么有的时候我说我算是中国房地产学科最主要的搭建者之一,就是因为我一直有意识地做这些。后来又有一次学科调整,又把这个专业给改成工程管理,其实工程管理跟房地产不是一码事。但工程管理专业的课程中,有些房地产的课程,所以很多人实际上是学着我们的教材成长的。

 乐居财经:是什么机缘让您成名的,您又如何成为被攻击对象的?

  董藩:我成名较早,学生时代就曾被中央电视台、中央人民广播电台、《光明日报》、《中国青年报》、《中国教育报》广泛报道,但与房地产无关。

  2004年,我调到北师大我重新确定专业方向,为了我的学生能找到好工作,我把房地产按照学科去搞。学校有土地资源管理专业,我就把这个专业做了改造,使它偏向房地产内容。

  当时房地产问题也很热,那时易宪容是非常有舆论影响的人物。但从我内心觉得他很不专业。我又看了很多人对房地产的评价,感觉专业度也很差。他们可能不学这个专业,因为房地产问题很热,容易出名,所以都来插嘴。房地产恰恰有很多特殊的地方,我觉得他们可能都忽略了,或者根本不知道,所以讲的都不对。 

  于是我就决定来引导这个舆论。当时我看哪个报纸有这样的小栏目,我就想给他投稿,讲一些观点,怎样认识价格高,怎样认识需求等。当时《参考消息》旗有一个《北京参考》,它有一个房地产栏目,我就跟他们联系。他们很高兴。但是我要保证他们答应连载,这样我的观点成体系。他们说不了解我,让我先写几篇给他们看看。

  我就写了四、五篇小块文章,他们一看,说很棒,于是就开始连载。登到第五篇的时候,他们跟我说,好像央视有一个重要领导,跟他们新华社说你们发表的那个董藩的文章,观点不符合中央的调控精神。于是就把连载叫停了。  

  我主要的观点是“较高的房价是中国特色”,基于当时的条件,房价一定是越来越高。我大略讲了供给是怎么回事,需求是怎么回事。反对我的领导觉得,你怎么能说房价会越来越高?这不符合大众愿望,也与中央的调控精神相矛盾。我当时写作的劲头儿已经调动起来了。于是我决定写完,贴网上。本来想一篇写1000字左右,写20篇,结果写到第17篇的时候,有些疲倦了,写不下去了。

  我就把它们合在一起,题目给改了一下,叫《关于房地产业的17个观点与两万言书》。这篇文章,焦点房地产网贴出来,虽然今天看内容已经很普通了,大家都接受了这些观点,但当时来看很新颖、很震惊、很轰动。

  当时建设部的人也都在看我这篇文章。老部长杨慎看到我的文章,非常激动,带着几个人直接到了北师大,找到我,跟我讨论。当时的建设部研究中心主任陈淮还专门组织了一个小型谈论会,让我去讲一下。我记得陈主任见面首先对我说的话是“你这篇文章,是迄今为止,对市场问题说的最好的一篇”。企业界的人也都在看这篇“横空出世”的文章。

  王石以前不认识我,看到我这文章,特意派两个人来北京看我。一个是当时万科集团办公室主任朱保全,一个他当时《万科周刊》的主编韦业宁,他们代表万科到北京很认真地跟我交流,然后把我文章在他们刊物上发表,好像发了两期。

  这篇网络文章奠定了我在房地产舆论领域的影响力。随后清华、北大、长江等各种培训班,好像发现了一个人才,可以给他们讲房地产课程了,就开始找我,媒体也经常找我参加各种活动。应该说我从书斋走向大众、走向舆论,这算是一个标志性的事件。

  那是2005年,接下来对我的攻击就开始多了。可以说多到数不胜数,来自媒体的攻击最猛。《人民日报》好像单独发文章批驳我四次。我觉得房价上涨有它的道理,很多人的认识其实都是情绪化的。因为媒体人大部分人学中文、新闻、历史、哲学的,他们一个月挣几千块钱,你说房价还能涨,那怎么能接受?大家都不接受!我后来我专门写了一篇回应人民日报的文章,讲关于房价上涨的逻辑。那时候就说按照这个涨幅,现在下去25年后北京会到80万每平米、全国平均会到9万每平米,为啥?理由很多,比如货币政策放松导致不断的贬值,然后各种原因导致人口不断往中心城市聚集,等等,但大家很反感这些专业的说法,不接受。

  乐居财经:对于此前您的北京房价会到80万每平米的说法,您现在还这样认为吗?

  董藩:现在很多人对我说:你当时的预测太保守了。因为那是2012年末的预测,我的是此前25年的房价上涨数据,去简单推算这个涨幅的。那之前我们推算北京的实际涨幅是平均每年18.7%。我说不用达到这个幅度,你算一算,五年翻一番,那再来一个25年,会到什么地步。但是均价80万这个数字很刺激,大家总是忘了它是25年后的数据,而且它是一个复合增长率。我说按照这个涨幅25年之后会到,大家按照眼前的收入等数据去想,就觉得是不可能的。

  后来我被逼无奈,写了一篇长文章,就讲房价上涨的逻辑究竟是什么?其实工资收入对他的推动作用从全世界范围内都是越来越低的,更大的推动力量表现为一种财产性的收入。比如,你有一套房子,你现在收入不高,每个月就2万块钱。但你的房子现在值1000万,这套房子可能几乎没有什么贷款,你把它一卖,你就可以做首付,再买它2000万甚至3000万的房子。你并不是靠自己的工资收入帮你增加了1000万的购买力。

  中国的收入也比较复杂,有各种情况影响对真实情况的判断。你看他可能觉得他是很穷,但他房子值钱。他自己收入低,可能过去分过公房,房改后升值很大。或者他在本职工作之外有很多兼职性收入。你再看中国经济,政府也没办法,被逼无奈要放水。这个说起来就复杂了,总之房价在严厉打压下,仍存在上涨的压力。如果没有限购、限贷、限价、驱赶外来人口、疏散城市功能等严厉措施,北京均价早就十万以上了。如果5年翻一番,十五年可能就距离80万不远了。

  乐居财经:您2011年提出“40岁之前没有4000万身价,别说是您的学生”,您现在还坚持这种说法吗?

  董藩:你只要从事这个行业,4000万身家没多少。我的学生都是二十几岁,是吧?到了40岁的时候,那是十七八年以后了。

  实际上,今天你说4000万算个什么财富状态?4000万在北京,就是两套普通大户型房子或一套豪宅的总价。 

  研究生毕业之后,努力十七、八年,他名下有两套房子,很正常吧?那时两套普通房子的价格,可能远超4000万。其实这句话当时就是鼓励他们,就像说“你要没考一百分,你别来见我”是一样的。我当时是这样说的:“当你40岁时,没有4千万身价不要来见我,也别说是我学生——这是我对研究生的要求。培养其财富意识是我工作内容之一,当然前提是合理合法致富。自己富了意味着创造了很多GDP、税收、就业岗位,社会贡献大,也帮助了低收入者,并避免自己、家属及亲属成为社会负担。对高学历者来说,贫穷意味着耻辱和失败 ”这段话其实没有毛病,但是全社会到今天还是在议论,连中学生写作文都批判了好多年,现在还有人写……

  从媒体上来讲,特别是传统媒体,从业者都是学文史哲的,文史哲从学科角度他也往往注重培养学生的公平意识。比如学中文,我们学那些文学作品往往带有阶级性,强调替穷人说话;又比如哲学,老强调公平;历史书上讲的也全是农民起义,强调均贫富。所以那些记者、编辑自然而然就不接受我的观点,而且他会把我们所说的十七、八年之后的4000万等同于现在生活中的4000万。

  他会想:凭啥你的学生就应该有4000万,而我们却在受穷?所以这里头有一个中国人的一个财富意识和财富观的问题。中国人人都想富裕,但在自己还不富有的时候,看别人富了还是很难接受的,就是嫉妒或者仇富。

  后来,我一直在摸索整个中国财富的增长、财富的安全、财富的传承究竟怎么搞,这些对老百姓是有用的,但是我发现给老百姓讲不明白这些道理,因为通过媒体传播出去的都是一、两句有争议的话。于是我说谁愿意学?我们给大家开班讲,于是有了对老百姓这种系统的培训,主要是从我的粉丝开始的。

  而且我们一直认为,要缩小贫富差距,一个非常重要的手段是让老百姓提升它的投资意识和投资能力。普通老百姓都懂投资,那他就摆脱了只靠劳动力创造收入这种状态。他和富人阶层之间的差距就会越来越小。

  乐居财经:除了率先探索中国房地产学科的搭建外,您对中国房地产业发展的贡献还有哪些?

 董藩:我从事房地产专业教学和科研近30多年,算是中国房地产学科的主要搭建者和带头人之一吧。我大学和研究生阶段学的专业与此有关,后来我决定无论在哪个学科从事教学,都不能放弃房地产这个研究领域。我的第一本学术著作《土地利用土地管理土地市场运行——侧重于制度、政策和发展模式的考察》,1997年由内蒙古大学出版社后,获得了辽宁省第六界社会科学优秀成果二等奖。

  这对我从事这个领域的研究算是不小的鼓励。2000-2001年我在东北财经大学出版社主编了一套13本房地产教材。2004-2005年,我又主编了这套教材的修订版,即第二版;2009年,我在清华大学出版社主编出版了一套14本《物业管理系列教材》;2006年我在中国建筑工业出版社主编出版了一套6本“房地产基本知识问答”丛书;2009年,在北师大出版社主编出版了《土地资源管理》6本一系列教材;2012年,我和我的博士后康耀江在清华大学出版社主编出版了一套14本房地产系列教材,2017年开始修订第二版。

  2007年我在韩国艺一出版社出版了《中国不动产概况》(韩文),介绍中国的房地产市场;2017我在鹭江出版社出版了《房地产的逻辑》、《房地产的解释》两本著作。我有的教材还被评为国家十一五规划教材。中国房地产领域很多人上大学、工作后参加培训用的是我们的教材,这一点我很骄傲。

  与教学、科研工作紧密联系的是人才的培养。除了给本科生上课、作报告以外,这么多年来,我在我现在的学校带出了十几位博士、博士后,上百位学术性硕士和公共管理硕士,作为顾问和导师,推动厦门大学EMBA教育中心成立了房地产开发与管理方向,与戴亦一等很多厦大老师一起,带着5届200多位企业界学员学习,成就喜人。

  我还在东北大学、华南理工、青岛大学等带过硕士研究生。另外,我觉得最值得一提的是,我通过清华、北大、长江商学院、厦大、上海交大等著名高校培训平台和我们与培训机构合作,为大约9万人次讲了大约2天和8天的房地产投资课程,我又带了两批200多人,系统学习了一年的工商管理与投资前沿课程。这些人中,既有大央企的领导,也有普通百姓;既有毕业于海内外著名高校的博士、硕士,也有没系统读过大学的工商界人士;既有海外飞回来听课的,也有很多来自偏远地区的。有这么广泛的分布,我很高兴。我的目的就是与每一个对房地产感兴趣的人一起成长。

  此外,对房地产制度与政策的影响,其实是非常大的。很多人不知道,影响到千家万户的按揭贷款制度,上升的国家政策方面,最早起源于我在1993年《关于房地产抵押贷款的两种思路》,后来通过民革中央党派提案提交全国政协、建设部,最终影响到按揭贷款的推广(此前深圳民间有萌芽,但没有什么影响)。

  2005年,我又通过两份主要内参,上报中共中央、国务院、全国人大、全国政协、中央军委领导三篇文章,送副部级以上领导参阅。这三篇文章引起时任中央领导重视,影响到了当时的宏观调控工作。随后我通过三份重要内参提交《我国房地产业调控成效及对策建议》,上报国家领导人及主管部门,陈述自己的调控意见;随后我与同事又通过四份内参上报《建议实施货币化梯度补贴政策》等9篇建议,受到中央领导高度重视,推动了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号文)的出台。这方面我还做了很多工作。我在献计献策、影响国家战略与政策制定方面,曾做过很多事情,作为学者,我很骄傲。

 乐居财经:请谈谈改革开放40年来,您心中认可的对房地产市场最有影响的三个人物。

 董藩:对中国房地产业做出过贡献的人物很多,都让我佩服。有的我认识,有的没接触过。从开发商身份来讲,影响最大的应是王健林。中国真正的商业地产的发端、发育就是从他和万达开始的。王健林的贡献是等方面的,有三点特别值得强调:第一以前就没人就没有从房地产领域做分工,专门去盖商厦,大规模的商业化开发是从他开始的。第二,异地开发也是他带来的,过去的房地产业就是当地公司当地做,我们讲房地产市场时都讲到“区域化”是基本特点。今天没有人这样讲了。传说他当时跟主政大连的某领导关系不是很好,在大连拿不到地,所以北上长春、沈阳异地开发;第三,商业地产的订单模式是他发明的,这个创新太厉害了。

  过去我们是盖了商业综合体再卖,卖出去卖不出去根本就不知道,你卖给人家,人家也常说用着不合适,万达反过来,开发之前事先招商,先考虑到客户需求,在设计当中充分满足。这种经营的创新或产品的创新,没有人比得了王健林。

  此外,商业综合体的设计规范、大量技术应用在商业地产里的应用都是万达的贡献。另外他对其他行业的影响也很大,例如万达影视、万达院线对整个文化产业影响很大。王健林这个人极富创新精神,也是极其有魄力,不管舆论现在怎样评价他,内部人都承认他的这些贡献。

  再一个就是任志强。任志强对房地产甚至整个社会舆论的影响,地产界没人比得了。对房地产政策的影响,我觉得跟我差不多。任志强在开发商领域的舆论影响力,真没人能比得了。这个人绝顶聪明,又爱说爱讲,其观点被广泛传播。他是一个复合型的人物,影响力是多方面的。他是红二代,是企业家,还是政协委员和舆论大v,对民营资产或是民营企业经营权的保护有很多呼吁,他还热心做公益。中国很需要任志强这样的人物,可惜只有一个。

  如果说对行业贡献,再往下说是王石。万科和王石的影响,主要体现在住宅产业上。他确实对行业影响非常大。虽然后边也产生了很多优秀的企业,可以用群星灿烂来说,但是如果从房地产行业符号人物这一层次来讲的话,我觉得这三个人是要排在前面,其他人的影响力稍弱一些。