鸿坤地产集团执行董事、总裁

  乐居财经 严明会  发自北京

  仲夏的午后，阳光明媚，置身西红门鸿坤广场，能看到若隐若现的远山。鸿坤地产集团（以下简称“鸿坤地产”）的总部就位于鸿坤广场D座。

  这是一栋六层的大楼，被院墙围在里面，大楼非常精致，也非常安静。在二层的健身房，袁春接受了乐居财经的访谈。去年年底上任21天时，他亦曾在这举行了一场媒体交流会。

  袁春的办公室里，挂着多米尼克威尔金斯的签名球衣，书架上摆着达利欧的《生活和工作原则》、吴建斌的《我在碧桂园的1000天》等书籍。

  仅从办公室的布置风格及个人物品来看，袁春不是一个刻板的人，交谈里，明显感觉到，袁春是一个性格率真的人，他曾自我评价，他是“本我”和“表我”很一致的人。

  如今，袁春也成了鸿坤地产执行董事、总裁。

  2017年11月，袁春卸任龙湖地产副总裁，“转会”至鸿坤地产，职务为鸿坤地产集团执行董事兼总裁。

  对了，他刚刚过了6个月试用期。

  为何从千亿明星房企转身至百亿房企？

  袁春说，最重要的原因是和老板赵彬一拍即合。

  “我是老虎+孔雀型性格，无论是加盟龙湖地产还是鸿坤地产之前，都没有通过看报表来分析企业，都是通过跟企业负责人的不断沟通和了解，感觉投缘，同时可以独立做一些事情。”

  鸿坤集团成立于2002年成立，多年来一直深耕北京西红门及环京区域。

  2017年鸿坤地产销售额为261亿元，在中国房地产企业中排位第76位。

  据鸿坤集团内部规划，地产板块未来5年时间，销售额要达到1000亿元，另外产业板块资产管理规模也要达到一千亿。

  随着袁春的到来，这两个千亿重担，自然转交到了他的肩上。

  但，鸿坤地产的现状却让人难言轻松。

  鸿坤地产近几年主要布局于环京区域，随着环京区域限价、限购政策的实施，企业还是受到一些影响，尽管2017年企业销售额增长了百亿，但依然未能突破300亿元。

  不过，袁春似乎已经找到了打开千亿大门的“金钥匙”。

  在袁春的叙述里，鸿坤集团的战略非常清晰， 如 “双圈战略”，包括都市圈和生态圈的快速落地、全国化；地产、产业、文旅、资本四个板块协同发展。

  这并非易事。鸿坤产业飞到南方产业的怀抱里，拥抱高度市场化的南方产业，源自北方的模式能否复制，仍是一个未知数。

  今年上半年，经过初步调整，鸿坤地产现在有5个城市公司，袁春把华东事业部和华南事业部合并，让副总裁来挂帅，授权力度很大。

  住宅领域寡头企业时代来临，鸿坤地产土地储备大约700万平米，需要加快周转率和拿地速度，中型开发商你追我赶，行业格局格外微妙。

  谈论四个业务板块如何协同发展时，袁春嘴里蹦出一句：“我想做一些有创新的，有价值的事情。”

  事在人为。

  鸿坤地产和产业的两个千亿计划，意味着公司必须实现超速成长。这对人才体系也提出了挑战。袁春用“六边形”理论诠释组织的稳健性，但现实远比理论神奇，无论在组织里还是销售额上，人有时候，又很难掌控自己的命运。

  在以销售额为指挥棒的房企里，销售额暴涨推动的开发商内部变革，深刻改变了每一个地产的工作节奏，多数高管如提线木偶，扮演着卖房呐喊的角色，很少听到“创新、价值”的声音，祝福袁春的心声，如愿以偿，也许大风会让信念的烛照左右摇摆，但持续燃烧的信念依然巍峨。

  这么看来，袁春与鸿坤地产走到一起，有必然的内在逻辑。

  鸿坤地产这家企业，骨子里就有“创新、价值”的内在因子。下一步，就看袁春的了。

  以下为乐居财经总经理陈海保与袁春先生的对话精选：

  5年1000亿目标

  乐居财经：能否详细说一下“双圈”战略。

  袁春：首先是“双圈战略”，也就是都市圈和生态圈的落地。一直以来，鸿坤地产对环京的投资分析比较透彻，目前的话就是探索选址，选址对了，就好做了，我们肯定是要选择经济发达且有活力的地区，如环京、长三角、长江经济带等；比如我们刚刚在长江经济带宜昌做了一个综合体，我们不是这里打一枪，那里打一枪，我们是深耕一个地方。

  下一步要解决的就是全国化。生态圈就是基于鸿坤集团已有的地产、产业、文旅、资本四个板块，实现板块之间的协同。

  乐居财经：鸿坤的规模目标是多少？

  袁春：所以我们的住宅需要规模，一家企业具备充足得现金流，还是很受用的。所以我得几条腿走路，未来5年住宅要达到1000多亿的规模吧。我们目前整个产业板块要提速，轻资产我们也会马上试点，不久后，就可以看到多个项目会出来。

  乐居财经：如何控制拿地节奏？

  袁春：在新增土地方面，我们会持续关注一级土地市场，但也要重点发挥我们在收并购方面的优势来获取新项目。

  乐居财经：从组织层面，如何拓展南方业务？

  袁春：在今年上半年，我们现在有5个城市公司，其中把华东事业部和华南事业部合并，让副总裁来挂帅统筹这些地区，授权力度很大，就是一种探索和摸索。 

  做有特色的产业地产商

  乐居财经：如何发展自己的特色呢？

  袁春：我觉得，特别在六环外，最有影响力的是华夏幸福，鸿坤地产就是要做到六环内，最有特色的产业运营商。

  我们的出身和业务布局，先是深耕北京，比如北京亦庄云时代、大兴金融谷等，2017年我们进入了上海，目前在上海闵行有两个产业园项目，此外还在大湾区有布局。形成了特色园区、产业综合体和产城小镇三条产品线。

  此外我们也投资了很多企业，比如鸿坤资本板块投资了50余家企业，其中10余家企业已经上市。所投公司中，大家比较熟悉的有中国民生投资股份有限公司、昆仑决、优客工场、三夫户外等，这些公司和我们自身的业务是可以对接的，比如我们体育板块也开始和NBA合作。

  也孵化了很多企业，鸿坤已有14个特色产业园，入驻企业1000家，入住率70%，其中世界500强企业有8家，国家高新技术企业25家，上市公司28家，创造就业岗位约10万个，聚集产业高端人口上万，能够创造大约500亿的产值。

  乐居财经：走的是空间+内容模式，和商业地产不同？

  袁春：对，走的是空间加内容模式，实际上前提可能是空间管理，后期运营里，是向各大企业开放，商业地产是商户和客户，产业地产是企业、政府。

  乐居财经：从业务形态上，和住宅有什么区别？

  袁春：就是你要考虑政府需求，但政府需求，最终还是要服务老百姓，服务老百姓，这个就需要积累，比如华夏幸福在环京地区拥有好的经验，这就是积累。虽然鸿坤产业没有在环京地区拥有像华夏幸福那样的积累和经验，但背后的逻辑是一样的。所以我们现在准备把这些打磨的东西，只要选址好，我们是可以复制的。之前在龙湖是商业，是to c和to b，产业是to G，从国内外来看，没有一个特别标准的产业商业模式，所以需要探索。

  乐居财经：自持比例中，有没有考虑轻资产规划？

  袁春：我们现在是全部自持，未来，会进行轻资产输出，和别人合作，我输出我的管理。