香港市区的楼价已升逾二万港元一呎,如果居屋的售价以市价的七折计算,亦要一万四千港元一呎;一个500呎(约50平米)的单位,亦要卖700万港元,非一般人可以负担得来。尤其是对那批刚刚未符合资格申请公屋的市民,他们根本很难在这个被投资及外来因素所扭曲的私人市场里自置居所。若是香港特区政府不利用居屋政策扶他们一把,他们会感到很绝望,并对社会充满怨气。

  为此,特首林郑决定调整重订居屋的售价机制,由与市价挂钩,改为与销售对象的负担能力挂钩。这是一个正确的做法,应该受到社会各界的欢迎。

  当初,居屋之所以需要与市价挂钩,原因是容许居屋在私人市场以市价出售。那就需要知道,当初出售时,曾按市价折让了多少,以便将来在私人市场出售时,政府可以按这个比例来要求卖方补地价。

  譬如,一间市值一百万的房屋,政府以七折,即70万卖了给居屋的买家。那就等如居屋的小业主手上只持有七成业权。另有三成尚在政府手里。若将来楼价升了,居民的业主能成功以200万把居屋在私人市场卖了。这200万中的三成,即60万该属于政府的,称之为补地价。

  这个设计并非没有理据,只是后来私人市场的楼价,愈来愈受投资因素与外来因素扭曲,以至打一个六折、七折,仍与普通人的购买力有很大距离。其实,政府自己也觉得当前私人市场的楼价并不合理,否则就不会出这么多的招数企图把私人市场的楼价压下来了。如果私人市场的楼价并不合理,那当然不应该用一个不合理的价钱作为居屋订价的标准。

  不过,从特区政府公布的内容来看,政府可能尚未放弃补地价的构思,否则也不用折算出新的居屋售价将订在市价五二折水平。这显示,政府可能仍未决心搭建一个与私人市场割裂的本地民生市场的决心。但现实是香港的私人住宅市场只会愈来愈与本地人的购买力脱节,已没法再负起解决本地民生需要的功能。若然让居屋不断回落私人市场只会把居屋的资源浪费。为何不利用它反复地协助未有楼的香港人上车?

  因此,居屋所需要的根本不是一段更长的限售时间,而是要规定在转售时,仍得卖给未曾置业的香港永久居民。这样,居屋的功能就能反复发挥,当居屋建了一定的数量之后,以后每年就只需为新增人口建居屋,而不用为未有楼的人建居屋,政府要拼命建居屋的压力就可以减少。

  此之所以,我不赞成让居屋拿来出租,不管补不补地价都不可以。因为,居屋的作用是让香港人可以拥有自己的居所,而不是助香港人买楼收租。如果一个居屋的业主可以将自己的楼宇作出租用途,显示他已在其他地方有楼住,那他就应该把社会曾经助他置业的楼宇,再次用来帮助其他未有楼的香港人置业。

  若然,有人愿意让自己的居屋空置,自己却住在别的地方,那就是浪费社会资源,特区政府应向空置的居屋征收惩罚性的空置税,以促使他们把物业回流居屋市场。