香港特首林郑月娥上台一周年前夕,终于在解决香港的住屋问题上走出了正确的一步。这就是得为香港本地人的住屋需要,另设一个不受投资因素与外来因素所影响的,与私人利伯维尔场割裂,港人首次置业市场。

  这个方向其实就是本栏多年来一直倡议的方法,如果特区政府愿意朝着这个方向加快步伐,相信很快可以令市民重建置业的信心,并在三至五年内看到具体成效。届时,林郑如果还想连任,自然水到渠成。

  香港特区政府刚公布的房屋新政策,由三项目标与六项措施所组成,除了征收空置税这一项外,基本上都是在另设一个新的民生住屋市场。这包括:(I)这个新市场的定价不再与私人市场挂钩,而是按销售对象的购买力来厘订,(II)把9幅原供私营房屋发展用地,改作兴建公营房屋,涉及10,600个单位,增幅不少,(III)要市区重建局一起参与搭建这个新设的港人首次置业市场,把马头围重建项目拿来作先导试验。这个项目的单位不多,却赋予了市建局一个新的使命,将来在市区重建时,应以服务港人住屋需要为大前提,而不是光为了达至收支平衡。运输及房屋局会成立一个专责小组,去推行过渡性房屋计划,为居住环境十分恶劣的基层市民解决燃眉之急。

  这个方向基本上是走对了,不过,我担心特区政府对有些概念仍未完全弄清楚,以致在推行的细节上未能完全首尾相应,互相配合。所以,我打算在今后的几篇文章中,逐一提出我的看法。

  我首先想谈的,是为何非设独立的民生市场不可。

  房地产市场有两个不可或缺的社会功能。一个是为市民提供合适的居所;另一个是为市民提供储存财富的模式,及让市民有机会分享社会的经济增长。有人曾经想否定房地产市场的第二个功能——投资功能,但并不成功。它的客观存在,令所有置业者都不得不考虑置业可能带来的投资后果。不过,当投资面要与民生需要产生矛盾时,政府应毫不犹豫地优先处理好民生需要。

  香港一开埠就定位要做一个自由港,现在更想做金融中心。那就不可能限制资金自由流动,亦不可能限制资金在香港作自由投资。在这种情况下,香港的房地产市场就无可避免会受到外来因素与投资因素所扭曲,以致私人楼价所反映的,主要是全球资金的流向与投资者的偏好,而不是本地市民的负担能力,导至香港大部分市民都相继失去在私人市场置业的能力。

  然而,特区政府至今仍企图透过空置税去调较私人市场的价格。其实,大部分市民都已看到此路不通,因为即使楼价因而下调,仍会与多数市民的负担能力脱节。以当今的楼价,即使跌掉一半,普通人一样买不起。但若是楼价真的回落五成,首先出问题的将会是金融市场。因此,政府不应再花心思去调校私人市场的价格,反而应把更多的精力放在搭建新切割开来的民生市场上。只有把更多的资源投入这个市场,才能保障本地人可以获益。