未来贝壳找房打算怎么做?左晖表示,“基础是推动合伙(partner)。未来行业界限会极大模糊,从对抗转向合作的状态。所谓竞争,同向为竞,相向为争。我们是赛跑不是拳击,怎么能共同把这个池子做大,是需要行业思考的。”

  6月28日上午,北京市三里河西路7号新疆大厦里,一个略显简陋的会议正在进行。相比房地产行业其他“盛会”,这个会议并没有华丽的灯光和舞美,但丝毫不影响其重要性。

  并不夸张地说,这是房地产中介行业一年一度最重要的盛会,链家董事长左晖、我爱我家集团董事长谢勇、房天下董事长兼CEO莫天全、中原地产中国大陆区主席黎明楷、21世纪中国不动产总裁兼CEO卢航,以及58集团高级副总裁叶兵均出席了该会议。就在当天上午左晖演讲之后,住房城乡建设部副部长倪虹也赶到现场。在出席该会议前,倪虹参加了另外一场占据了第二天各大媒体头条的会议。发布的主要内容是,住房城乡建设部等七部门联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。

  左晖是这场会议中关注度最高的人物,也是目前中介行业最有争议的人物。2018年4月23日,链家提出“贝壳找房”新平台。其最大变化是由重度垂直平台升级为行业公开平台。随后,知名演员黄轩代言的“贝壳找房”广告强势登陆各大平台,一时间,业内外对此关注度陡升。由于链家旗下二手门店直营的强势存在,“贝壳找房”在中介行业内更是一石激起千层浪。有人质疑,左晖这是既想做运动员,又想做裁判;就连链家入股的21世纪不动产,也出现在贝壳找房直接竞争对手58集团的“双核保真·以誓筑势”全行业真房源誓约大会上。

  很多人想知道,在中介直营店领域已经发展到鼎盛时期的链家为何突然急刹车而转向行业公开平台贝壳找房?面对接踵而至的同业质疑,左晖究竟是怎么看待的?

  三个平台董事长

  西装革履,一本正经打着领带的左晖走到了会议演讲台前。相比年轻时,47岁的左晖清瘦了不少,但黑眼圈和眼袋一直伴随着他。台上的大屏幕上放着左晖醒目的职业照以及他的演讲主题:where we are。大屏幕为左晖打出了三个头衔:链家集团董事长、贝壳找房董事长、自如董事长。

  左晖上台之前也表现出些许诧异,他戏谑地表示,“我不知道为什么给我打出三个公司的董事长。三个公司董事长就什么事都做不了了,我来之前(为自己)做了一个定位,我越来越以投资人形象做事情。”

  链家集团董事长和贝壳找房董事长是目前最具争议的身份。链家发展为如今8000家直营店,达到交易额超万亿的规模。到成立贝壳找房之前,链家已覆盖32个国内城市,共有员工15万名,其中一线经纪人超过13万;而贝壳找房的定位是拟打造一个行业公开信息发布平台,目标是覆盖全中国超过300个城市,服务超过2亿社区家庭,连接100万职业经纪人和10万家门店,赋能超过100个品牌。

  就在左晖上台演讲前,主持人柴强(中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长)介绍左晖时,同样强调了他的三个董事长身份。随后,柴强说了一句,“左总一直是我们行业的榜样,行业特别关注贝壳找房的事。我提醒大家保持冷静,我不知道下面会发生什么。大家可以争论,但不要争斗。”

  柴强这句幽默的言语显然触动了中介行业目前的焦点,台下回应的掌声更加热烈。

  左晖的困惑

  演讲之初,左晖没有直接回应三个平台董事长的问题,他提出了几点关于中介行业的困惑。第一,尽管互联网高速发展,但房屋交易的中间人并没有少,而是越来越多。互联网的出现也更多是要为中间人赋能;资本对于中介行业也愈加认可。第二,左晖从事中介行业17年,但(卖房)场景(经纪人的生存状态)依然没有大变化。甚至有的城市中,经纪人是在冒着生命危险在马路上派单子。

  左晖提出,目前中介行业存在五大痛点:B2C层面的假房源问题;B2B层面,中介行业面临招不到、留不住人的尴尬局面;B2B层面,中介机构之间不合作;B2T层面,单一业务无法抵御周期波动;平台-服务层面,缺少基础的服务生态。

  他具体分析道,“信息的公开透明使我们相对具备标准化服务,但这些事情我感觉非常弱。总之这个行业(从业者)和消费者之间还是对抗。消费者一看经纪人就不相信你,从见你第一天起就想着怎么跳过你;经纪人就想着你想跳过我,你看看我怎么治你。”

  “中介行业没有办法合作。链家在全国有十几万经纪人,但我们到每个城市去建立自己的合作网络必须要开店面,否则合作不成。这导致我们每个城市发展成本越来越高,边际效益越来越低,一张单子可能需要6个人参与。我们人均创造的产值并不比马路上骑摩托车送快餐的人高,所以中介费率降不下来。”

  左晖表示,房产经纪行业无法抵御周期,只能好的时候拼命开店,不好的时候拼命关店,没有什么衍生性收入。美国CBRE自2008年金融危机之后毛利率一直在下降,交易性业务从70%降到20%,但稳定性收入却从占比20%上升到50%。房产经纪行业作为一个千亿市场,其实可以做到非常大,但实际不然。

  “中介行业极其不发达,行业没有分工。我在想,如果有特别多的估价师,非常多的律师参与进来,这个行业不是这样的。”他如此感慨。

  为什么做贝壳找房?

  当然,左晖的演讲必须要谈到贝壳找房。

  他首先用一张PPT简单总结了链家2017年以来做的五件大事:2004年提出不吃差价;2007年建立SE系统;2011年决定做真房源;2014年发起全国并购;2018年决定要平台化发展。

  按照左晖的说法,目前中介行业佣金收入是1200亿的市场,未来还可能到2000亿。链家目前年收入可以达到300到400亿,只进入了32个城市。也就是说,垂直平台链家仍有空间。正因为此,外界对左晖要做贝壳找房的初衷议论纷纷。

  “做贝壳的初衷是什么?有传言说是因为链家发展不好等等,其实不是。链家如果按照今天这种态势发展,我们会非常好。我们2018年4月份开始组建贝壳团队,从链家调了几千个(骨干)到贝壳,我们也做好准备承受(链家直营业务)6个月业绩下滑,但是(链家)5月份创造了仅次于去年3月份历史第二高收入。当然可能跟市场关系很大。我们今天的状况是一个非常舒适状态,包括(外界猜测链家推出贝壳找房是因为)要上市都是胡扯。”

  对于为什么要做贝壳找房,左晖的回应是,“贝壳找房想做这个行业基础平台,并且收费是CPS(按照销售量计算广告费的方法),不是CPA(按照行为计算广告费)。我们是服务平台,不是流量平台。贝壳也不是全开放的主体,不是有房子就可以往那放,我们希望做白中介。”

  具体而言,包括第一,发真实的房源信息,让信息无差别分享,否则很难入网;第二,希望是一个成长共同体,希望贝壳创造的是增量而不是存量价值。“对于我们来说,挑战在于把自己升级一步,进入到一个万亿市场中。”

  左晖还希望行业在两方面对他“嘴下留情”:第一,别骂中介费高;第二,别骂谁抬高了房价。“说中介抬高了房价,我们干得了那个事吗?我们是公鸡天亮必须打鸣,不是打鸣就天亮了。”这句话可能引起了在座中介们的共鸣,此时掌声响起。

  “我在做一个球场”

  那么,未来贝壳找房打算怎么做?左晖表示,“基础是推动合伙(partner)。未来行业界限会极大模糊,从对抗转向合作的状态。所谓竞争,同向为竞,相向为争。我们是赛跑不是拳击,怎么能共同把这个池子做大,是需要行业思考的。”

  要想合纵,也要歃血。左晖也向行业拿出了他的“诚意”。他表示,在决定做贝壳之后,做的第一决策就是保持链家品牌在现有32个城市基础上不再扩张。他甚至直言,(链家)市场非常大或者非常小也没有问题,所以真正跟同行有点矛盾大概也就在十余城市中。

  “我们在做一个球场,希望在这里踢球越来越多,大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。我希望未来在这个平台达到100个品牌,有一个链家还有其他99个。这是一个极其复杂的博弈,最大的利益应该是博弈的规则。如果行业效率始终这么低,我们就永远没有成长空间;我们的商业基础结构在发生变化,要么对抗要么一起往前走。但行业必须走出信用损伤的囚徒困境,这是一个负循环。所有人都在受损,只不过我们没有感知。”左晖委屈地表示,并没有想要既做裁判员又做运动员。

  尽管左晖的愿景听起来如此“美妙”,但在场的行业大佬们目前似乎还在保持观望。

  听完左晖的演讲,链家的同行兼竞争对手我爱我家董事长谢勇表示,“不是很懂他的逻辑。链家做贝壳的情怀也许对,但是不该由它来干,应该由行业协会来做,特别是地方行业协会,这个平台的特征是:第三方、非盈利、不垄断,而链家的贝壳肯定做不到。”

  21世纪不动产CEO卢航近期也对媒体回应了对贝壳的态度。他委婉地表示,21世纪不动产对所有的流量平台都是一个态度——开放。不管是贝壳、58,还是搜房、新浪,这都是流量平台,或者起码是其中一个定位。“确切地说,我们和它们并不是竞争对手关系。从自身角度来讲21世纪不动产还是开放的态度,我们在想通过什么方式可以最好地保护自己,引进足够多的流量。”

  不过,卢航也坦言,“从目前来看,因为我们对贝壳本身的定位以及具体做法,并没有看得太清楚。所以21世纪不动产跟贝壳没有合作。”

  针对该问题,21世纪经济报道记者也采访了房天下董事长莫天全。他表示,“左晖演讲时我还没有到。”当问及对贝壳找房的看法,莫天全表示,“我真不清楚。”