编者按：从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是中国房地产业协会会长刘志峰。

  出品人/贺寅宇  策划/对话/陈海保  统筹/潘宇凌  撰写/王蒙尘  摄像/刘西常

  “刘会长还在午休。”男秘书轻声地提醒。

  由于须布置摄影器材，我们提前了十多分钟到达，为了不打扰到他，动作小心翼翼。

  刘志峰的办公室简洁而朴素。一张普通的办公桌，摆满了书和文件资料，8门大书柜也满满当当，其中有人 志强签名的认购“任小米”沙漠种植证书。窗台上，摆放了几盆绿萝。

  他是原建设部副部长，退休后执掌中国房地产业协会，为行业鼓与呼，他见证和参与了中国地产40年的成长历程。

  摄影师将设备认真调试了两遍。这时，休息室的门被轻轻推开，刘会长走了进来，恰好是约定的时间。

  “那时候，住房最大的问题就是短缺。”刘志峰回忆说。上世纪70年代末至80年代初，城市居民大多还是住在四合院和平房中。人均面积不足7平米，一家人挤在十几平米的房子里的情况很普遍。那时，刘志峰从华东化工学院毕业不久。

  2007年热播剧《房前屋后》中，张大河一家从汉中迁回祖籍地北京，全家4口人挤在印染三厂只有七八平米的单身宿舍里。由于空间十分狭小，转个身都要提前打招呼，叫人哭笑不得。

  这一幕，正是改革开放初期，中国住房短缺问题的真实写照。40多年后，刘志峰在回忆这个年代时，对张大河的生活依然感同身受。

  住房改革已经迫在眉睫。1978年和1980年，邓小平同志针对住房问题，发表了两次重要讲话，大体精神是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者购房，可以分期付款，把个人手中的钱动员出来。

  这正式拉开了中国住房制度改革的序幕。彼时，刘志峰在北京石油化工总厂政治部担任副主任一职。他自己都没有想到的是，几年后，自己将会成为中国住房制度的实践者，并且与住房结下了终身不解之缘。

  1992年9月，刘志峰从北京燕山石油化工公司党委书记，调至国家经济体制改革委员会副主任、党组成员，分管住房制度改革，也包括土地使用制度改革、社会保障制度改革、分配制度改革等等。

  他是一个门外汉。为了尽可能拿出一个符合中国国情、又能实实在在推进住房制度改革的一个整体方案，他花了近一年时间，走遍了大半个中国，召开了几十个座谈会，大概有2000多人参加了座谈会。“每天工作到12点以后。”

  1993年11月，刘志峰他们拿出了经过国务院常务会初步讨论通过的《住房改革整体推进方案》。这个方案的主要理念是，要实行住房商品化货币化。

  “一方面增加职工的工资，另外一个动员把老百姓的钱掏出来，成套的旧房子、单位或者大院规划区以外的房子，可以售卖的房子统统出售，然后筹集资金来建房子，建的房子再卖。真正实现通过住房制度改革，实现住房的建设资金良性循环，来解决老百姓住房的迫切需求。”

  这个方案在会上讨论，得到了与会代表多数的赞成。后来出台了国务院深化城镇住房制度改革这个决定，也就是1994年43号文件。这份文件的核心意思就是建立新的住房制度。这些住房改革政策的出台，刘志峰都是背后的主要推手。

  有了政策的铺垫，中国住房改革已经势不可挡。1998年成为了中国住房制度的分水岭。这一年3月，朱镕基出任国务院总理。同月，刘志峰出任当时的建设部副部长。当年7月，国务院颁发通知，停止住房实物分配，实行分配货币化。继而从1999年开始，在全国范围内推行住房分配货币化。在中国持续多年的分房制度基本退出历史舞台，楼市的另一番景象开始呈现，地产黄金时代的序幕正式拉开。

  住房制度改革不仅激活了房地产市场，也极大地改变了中国人居条件和城市面貌。从1978年我过城镇居民人均住房建筑面积是6.7平方米，经过改革开放40年到现在，人均住宅大概接近40平米，翻了几番。刘志峰认为，40年来，房地产对中国改革开放、经济发展贡献巨大，十分值得肯定。

  当然，刘志峰并没有沉浸在地产行业的贡献中沾沾自喜。作为中国住房改革制度的早期设计者之一，如今，他比任何人更清醒。

  面对镜头，他毫不避讳谈到房地产目前存在的问题，房价太高，买不到房的百姓有怨言；供应结构不合理；住宅的属性因为炒房被扭曲；杠杆过高，存在金融泡沫风险等。

  虽已年届古稀，但刘志峰的逻辑清晰，对每个时间节点，如数家珍。在长达两个小时的访谈中，他甚至提醒：“看看有什么问题遗漏了没有？”他是一个很Nice的老人。

  或许正是对房地产业感情至深，即使在退居二线之后，刘志峰依然在为住房制度的继续改革完善而呼吁。

  如何把房价降下来？他有一个折中的想法，用新老划断的方式征收房地产税，也就是说，对新入市的地块实施征收房地产税，老房子的价格就会自然降下来。

  20年前，他就提出征收物业税（即房地产税），但遭不同意见，不了了之。这是他最大的遗憾。

  以下为乐居财经总经理陈海保与刘志峰的对话精选：

  房地产行业的四大贡献

  乐居财经：您是中国房地产业40年发展的推动者和亲历者，您认为房地产行业在改革开放的进程中扮演了怎样的角色，有哪些具体贡献？

  刘志峰：房地产行业对于改革开放的贡献非常大，主要体现在以下四个方面：

  第一，极大的改善了老百姓的居住条件。78年我国城镇居民人均住房建筑面积是6.7平方米，改革开放40年到现在，人均住宅大概接近40平米，翻了几番。

  第二，通过40年的住房制度改革，适应市场经济体制的城镇住房制度已经基本建立。过去的住房制度完全是按需分配的福利制度，住房是由单位和国家来统一建设、统一分配，房子不是商品。加上当时是“先生产后生活”的指导思想，因此老百姓的住房特别困难。正因为通过住房制度改革，实行住房商品化，调动了广大职工掏腰包买房的积极性；同时政府强化了住房保障，加快了公共租赁房建设和棚户区改造。

  第三，城市面貌发生了巨大变化。通过住房制度改革，包括土地的招拍挂和房地产各种税收等，政府的财力增加了，政府有条件来改变城市面貌，来完善配套建设服务。因此四十年的改革开放，整个咱们国家城市面貌变化都很大。

  第四，老百姓的居民家庭财产发生了很大变化。原来多数家庭都是无产者，通过改革开放，一方面经济发展了，老百姓收入提高了。另外一方面通过住房制度改革，老百姓都有房住，甚至不止一套房，大多数无产者都变成了有产者。

  邓小平的两次谈话是住房制度改革的基本指导思想

  乐居财经：98年是在一个什么样的背景下进行的房改？

  刘志峰：我刚参加工作是在北京燕山石化公司，当时核心问题是老百姓住房特别困难。78年城镇家庭人均住房面积刚刚达到6.7平米，加上当时的知青返城潮，城镇人口急剧增加，住房严重短缺，老百姓缺乏一种基本的尊严，因此老百姓在住房方面的呼声特别大。在这种情况下，中央给予了高度重视。79年小平同志就住房问题发表了一次谈话。80年4月份，小平同志又就住房问题发表了谈话。因此中国的住房制度改革，就是由小平同志发起的。小平同志的两次谈话，是近40年住房制度改革的基本指导思想。

  我把住房制度改革分成这么几个阶段：91年以前，是探索，是试点阶段。92年，我调到体改委以后，分管住房制度改革，也包括土地使用制度改革、社会保障制度改革、分配制度改革等等。我花了近一年时间，走遍了大半个中国，召开了几十个座谈会，大概有2000多人参加了座谈会。当时我的想法就要尽可能在党中央、国务院和国家体改委的领导下，尽可能拿出一个符合中国国情、又能实实在在推进住房制度改革的一个整体方案。这一阶段，从92年开始，到93年年底。

  93年11月29号到12月1号，召开了第三次全国城镇住房制度改革工作会议，拿出了经过国务院常务会初步讨论通过的《住房改革整体推进方案》。这个方案在会上讨论，得到了与会代表多数的赞成，当然也提出来一些不同意见。当时的分歧集中反映在一个问题上，就是售租建并举，以售为主。为什么？因为国家也没有钱，单位也没钱。要通过把这个机制建立起来，要实行住房商品化货币化。一方面增加职工的工资，另外一个动员把老百姓的钱掏出来，成套的旧房子、单位或者大院规划区以外的房子，可以售卖的房子统统出售，然后筹集资金来建房子，建的房子再卖。真正实现通过住房制度改革，实现住房的建设资金良性循环，来解决老百姓住房的迫切需求。

  后来出台了国务院深化城镇住房制度改革这个决定，也就是94年的43号文件。这个文件提出了住房制度改革两个目的，一个就是要建立与市场经济体制相适应的城镇住房新制度。第二个就是要加快住房建设，加快解决老百姓的住房问题。

  乐居财经：您是住房体制改革的推动者，您如何评价房改的成果？

  刘志峰：我认为成绩很大，值得充分肯定。我当时已经调到建设部了，两会召开，政府换届，朱镕基当总理，在会上提出要推动包括房改在内的五大改革，停止住房实物分配，推进住房分配货币化。实际上在我到建设部前，俞正声从97年四季度开始，要把住房建设培养成为我们国家新的经济增长点，展开了大量的调研工作。因为97年亚洲金融危机爆发，国家出口外贸影响很大，国内国有企业改革，职工下岗、分流影响也比较大。怎么样保证经济的快速增长？ 96年，朱镕基就提出了要把房地产作为新的经济增长点，扩大内需，扩大内需重点要放在住房中的上面。而且住房的问题可以拉动建筑业、建材业，家电业、纺织业等等，对投资的拉动，对消费的拉动作用都很大。

  当前房地产市场的四大问题

  乐居财经：您觉得当前的房地产市场存在哪些问题？

  刘志峰： 我觉得现在的房地产市场主要有四个问题：

  一个是房价太高，没有房的老百姓意见很大。

  第二个是供应结构不合理。真正新移民、新就业的一些大学生或者其他人员，原始积累基本没有，也没有房子。想租房子也很难，市场上真正成套的往往面积比较大，而不是小户型的，中低价位的。

  第三个是住宅的属性因为炒房被扭曲。本来房子就是用来住的。现在国家领导人也讲了，房子用来住的，不是用来炒的，这本来就是真理。因为我们只有政策没有配套，被有些人钻了空子，因此是住房的价值取向受到了扭曲。

  第四个问题，目前杠杆过高，存在金融泡沫的风险。

  开征房产税可有效遏制房价上涨

  乐居财经：现在有实行什么办法来解决这些问题吗？

  刘志峰：现在采取的都是行政的办法、行政的手段，限购限贷限价限售等等，包括提高利率、提高首付款比例等，政策措施很多很严。这个是实际上是没有办法的办法，这些措施在市场经济国家不多见。关键问题是原有的一些配套政策不太配套，造成了炒房，房价越炒越高。我前年曾经专门给某位领导提建议，建议尽快出台房地产税，采取新房新地新办法，老房老地老办法，搞试点毫无意义。

  乐居财经：房地产税为什么迟迟出不来？根本原因在什么地方？

  刘志峰：我认为关键问题还是统一思想问题。目前有房人是多数，住房达标超标是多数，现在要地主来主动改革很难。因此目前要搞房地产税，关键问题就一个，广大既得利益者怎么办？因此刚才我说的办法，就是避开多数人的矛盾，新地新办法，老地老办法。

  乐居财经：您觉得未来房价是个什么样的走势？

  刘志峰：整体来说，现在房价太高了。要解决这个问题，就要尽快出台房地产税。现在政策一刀切，限房价等也带来一些问题。一方面我是反对房价这么上涨，另外我们要科学看这个问题，还是要鼓励开发企业，为老百姓盖好房子。因为社会有些人解决有没有饭吃、有没有地方住的问题，有些人是解决住在文明不文明健康不健康的问题。有的人要住好房子，要住健康住宅。

  提名“邓小平、朱镕基和俞正声”

  乐居财经：请您提名地产40年里3个人物及理由

  刘志峰：第一个就是邓小平。他指明了中国住房制度改革的方向。整个住房制度改革，实行住房商品化货币化，基本都基于他的两次谈话。没有他这两次讲话，明确了房改的目标，也不会有这40年的房改历程。

  第二个是朱镕基。他在停止住房实物分配，实行住房分配货币化，98年房改取得重大突破，而且抵御亚洲金融危机，保持国民经济继续快速增长，发挥了重大作用。我认为他在中国历史上，在整个住房制度改革这个层面来讲，朱镕基对房改的贡献。在房改制度性的突破和实际工作推动上，在整个国家经济的贡献很大。

  第三个是俞正声。他先是在烟台搞试点，后来97年国庆前就到了住建部当党组书记，后来当部长。从97年四季度，就开始调查加快住房制度改革，贯彻国务院的意图，他做了大量的调查研究工作，然后提出他的总的思路。这个人是我认为他是肯动脑筋的，而且很务实，很有水平的。房改其实是他推动的。

  理想房地产行业的三个要素

  乐居财经：您心目中理想的房地产行业是什么样子？

  刘志峰：第一个房价要比较低，至少2/3的家庭，或者2/3不到一点的家庭能根据自己的实际能力，能买到或者租到适合自己的商品住房。我觉得现在房价太高，应该是要保持相对稳定，我希望房价缓慢的下降、软着陆。

  第二个，我希望城中村、城乡结合部的组织和开发商一起来带他们现有出租的住房进行很好的改造。就是万科做的万村模式。为什么？因为要起码保证每一个人有一个健康文明是有尊严的居住条件，居住环境。

  第三个，我希望有经济能力、想进一步改善住房条件的，我们市场要提供高质量高品位，当然价格肯定也是高的，科技含量也是比较高的住房，健康住宅。

  40年房地产关键词：改革、可持续和市场稳定

  乐居财经：您觉得用哪几个关键词可以形容房地产过去40年的发展？

  刘志峰：第一个是改革。没有改革，没有这十年的快速发展。

  第二个，可持续。我们讲节能减排，实际上就是讲可持续。中国房地产协会要搞百年住宅的试点，也是为了可持续。

  第三个市场的稳定。