编者按：从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是凯盈房地产顾问集团总裁童渊。

  出品人/贺寅宇  策划/陈海保  统筹/潘宇凌  采写/温姑娘  摄像/聂俊杰  摄影/梁清

  1993年的秋，一个落叶纷飞季节里的平常晌午，童渊跟着老板邓智仁从酒醉灯迷、高楼耸立的香港来到北京。下了飞机坐上一辆天津大发的士，看窗外大地平坦开阔，一眼望不到尽头的空旷，落叶铺就的金黄色大道，光秃的枝桠，就如郁达夫先生所著的《故都的秋》，显出老北京在那清肃中带着那么一丝丝悲凉。但此刻的童渊却是踌躇满志，经过北京前门大街，童渊回忆说那是一条朴素热闹的街道，吆喝着，跳跃着，自行车、面包车还有行人交织在一起。香港是繁华，这里是热闹。

  童渊不知道，他来北京的第一个星期就遇到未来在地产圈举足轻重的三个人，这三个人的命运谱写着中国房地产三十年有趣印记。“那时候万通新世界广场的地块是任 志强，是华远的，董事长是冯仑，潘石屹是财务总监。1993年到今年年底刚好25年。”童渊回忆道。

  北京对于童渊而言就是新大陆，一切都是新的，老板邓智仁是香港负有盛名的营销大佬，开创的公司利达行是香港首屈一指的代理公司。两年时间，童渊从刚毕业的新人到香港销冠，初尝成功甜头，使得他年轻志负，野心勃勃。而当时中国房地产市场刚起飞，不像香港成熟的市场，卖房要使出浑身解数，已近血肉撕杀的程度。

  入行28年，中国楼市的跌宕起伏，他仿佛拿着一把透视镜，但还是看不清未来。他见证了老的世界在走向衰老，新的世界在快速又脆弱地建立。“曾经成熟繁荣的香港模式，感觉在15年前已经被内地超越。”童渊在感慨中透露出自豪，“我一直对香港人说我是北京人，起码是半个北京人。”

  但也就在他钟爱的北京，发生让童渊这辈子遗憾的“事故”——师傅邓智仁与好友潘石屹之间的挖人事件。

  如今拥有“中国营销教父”美称的童渊，回想起那段故事还是惋惜，他把两人的矛盾归于文化与理念冲突下的利益行为。代理身份的邓智仁在关键时刻挖走了开发商身份的潘石屹准备启动项目用的销售团队，最终导致二人反目。

  “邓总（邓智仁）当初心想，我竭尽全力帮你（潘石屹），助你取得今天的好成绩，我理应赢得更高的尊重。但后期种种原因，潘总想法与之相悖，当时邓感觉自己在潘心目中地位全无。而潘原来团队跟兵都是邓的人，邓觉得把他们叫回来的话也没什么错。所以’挖人事件’就这样发生了。最后有一部分人跟了邓智仁走，也有绝大部分人被潘总和潘总公司挽留。”这段事故在童渊看来实际上不应该发生。但商业社会世人逐利，就看你要长利还短利。

  童渊一直在寻找合适的词来形容当年轰动一时的邓潘反目事件，他希望用平实的语言来看待这件事。对话当天，一套时尚的咖啡黑修身西装，浅银蓝格领带配上英格国旗方巾，方巾与英格兰袜子呼应，童渊在意这些细节搭配，就像他在意身边所有人的情绪，当然师父与好友反目的遗憾也一直停留在他心中。这件事或多或少促使他与师傅分道扬镳。

  但这并非关键原因。香港那一套并非完全受用于当时的北京市场，转行开发商的利达行出现了严重的水土不服，当时公司已经拖欠了9个月工资，在现实、情谊、理念交织下，师徒俩人最终分道扬镳。

  他说，如果再给他一次机会，他还是会选择离开邓智仁。“在选择机会的时候每一个人都会有得失。当时跟邓老师的分开不是我愿意的，但是那个情形就得分家。后来我们没有走在一块也是顺其自然的事情。我是更懂得或者更愿意去接受，我本来就是有国内文化的操盘手，跟当时香港的理念或者邓总的理念是有偏差。我认为我们是理念有偏差所以分开。”

  1998年，童渊成立了百人行房地产顾问公司，正式打出地产顾问的旗帜，并成功运作了在北京非常有名气的数码01、贡院6号等项目。生意越做越大，童渊在京城地产界的声名也开始越来越响，始有“南王（王志纲）北童（童渊）”之说。

  在童渊28年的职业生涯里，与轰动一时的地产教父邓智仁告别，创业，“爱上”霸道总裁——曾经的首富黄光裕，转麾东莞两位极具影响力的人物名下。他与他们之间的“缠绵”故事，让童渊变得更加的立体。他曾是时代骄子，也曾挫败失意，他机智聪慧，却不从愿与这世界妥协。

  年过半百，却看不出岁月在他身上的痕迹。童渊认为留给小孩子的钱已经很够了，现在的状态也是幸福的。他现在仍困惑，何为真正的成功，一名真正成功的操盘手，应该专注扎根于一家企业还是不停歇地奔跑？我想说的是，在一个一切都在狂奔的时代，保有一颗挣扎的心，未必是坏事。

  以下为乐居财经与童渊的对话精选：

  乐居财经：从业28年，在这过程中经历过多次的身份转变，最喜欢哪一个？

  童渊：三个关键的身份转换。一个是从香港利达行跟着师傅邓智仁来北京，后来自己创业，帮不少开发商做营销顾问，像王健林、孙宏斌等；第二个是在黄光裕旗下鹏达地产；第三个是回到了南方。

  印象最深刻是北京，那是第一站，因为年轻，充满理想，要做的事充满挑战。那时候中国的房地产才刚起飞，销售模式都是学国外，自己很幸运有机会去参与，是最值得回忆或者也是最有成就感的一段时间。

  乐居财经：北京对你来说意味着什么，是一个怎样的城市？

  童渊：我1993年底到北京，2008年奥运会之前暂时离开。每一次回北京都有种很怕的感觉，不能待超过72个小时，待久我可能就不走了。我很自豪在这个城市打拼过，每一次我从北京回到香港，我都说自己是北京人，起码是半个北京人。

  乐居财经：当年从香港来内地做地产代理，对当时的内地市场是一种什么样的感受？

  童渊：虽然是香港销冠，我去北京的时候总感觉成为销冠更多是靠运气，沉淀自己的专业能力成为当务之急。香港竞争激烈，所以老板（邓智仁）说“我们去北京发展”，那个时候我想都没想就说“好，我跟着你去。”但是周围的朋友、家里人都是反对的。当时刚从加拿大上学回来，同学们都进了不错的金融公司，直接就是做中高层的储备干部。

  乐居财经：带您入行的老板是邓智仁先生，市场很多关于你们的传说，说你们反目了，你们现在还有联系吗，您如何评价邓智仁先生？

  童渊：没有联系了。但是在好几年前曾经有碰上他，近些年我们工作地方不一样，也没有一些什么其他的项目可以捆绑我们在一块。不过他是我老师、他是我老板、他是我师父，“邓智仁”这三个字永远在我心中。

  我刚入行，难得有这么一个有经验又愿意给我机会的老师，一直对他怀有感恩之心，他带我来北京那段时间我学到很多，感谢他给到这样一个平台。如果没有当时他让我来中国北京，可能就没有今天的童渊。

  乐居财经：邓智仁先生现在做什么？

  童渊：据一些老的同事说他现在是半退休状态，在内地、香港、国外来回忙，还是属于大师级的。

  乐居财经：您与黄光裕先生有什么样的故事？

  童渊：做了很长时间的乙方，乙方给我感觉是谈恋爱不能结婚，就算结婚也生不了小孩。我一直希望可以做出一个产品。乙方做产品，话语权不足。黄总给我一个好平台。

  当时我在乙方也是做得不错，但是到了首富底下按照他的模式、理念，我就像是一个小学生，要重头再来。非常感谢在鹏达地产的5年，学习了另一种思维模方。但遗憾是在这5年里并没有做太多的产品出来，这也是令我在后期的时候还是想去追求把产品做好。

  乐居财经：您如何评论黄光裕先生？

  童渊：我认为黄总很优秀，他不单只勤奋还很聪明。他的诚信度极高，当年我过去做他的总裁，他很多事情在决定该做不该做，怎么做的时候，实际上分得很清楚，对事、对人、对企业。在这几点上我在他身上学到不少宝贵的经验。

  企业做得越大肯定是有一些不可控的风险在里面，我们一直都在很努力地去规避这些风险。我记得冯仑先生曾经说过一句话，他说财富或者金钱背后是“是非”，那就要看你怎么去处理这些“是”与“非”。有一些“非”如果是小的你能够用“是”盖过去它就可以继续生存下去，万一这个“非”处理得不好的话，就难免会出现挫折。

  乐居财经：如果用一个词来形容他，您什么选择什么词？后来他也遇到了一些挫折。在您看来这是一件必然的事吗？

  童渊：其实刚到嘴边又收回去，我觉得是霸道。他的霸气是讲道理的，不专横、不野蛮。处事冷静果断，企业使命感极强，当他专于做事时，这霸气就泄露实在太有魅力。

  黄光裕我们是1993年就认识，十年之后（2003年）才加盟他。那个时候的关系是朋友，在营销是可以探讨。但是加盟他以后，他是我老板了，我尊重他，我很少去反对老板最后的决定。我的老板都是我欣赏的强人，在理念跟思路上我们一致，所以我们能走到一起。

  当你在一个领域越专注越容易自我。当他固执的时候，我又没有强烈的去说服，这是我认为做得不足的地方。反过来有人问我你以后会不会改变，近些年稍微改变了。我总认为老板在某一个程度他“固执”了，你就算怎么做都阻挡不了他，你只能在旁边帮助他规避风险。

  乐居财经：他跟潘石屹先生是完全不一样的人吗？

  童渊：完全不一样的人，对于黄光裕来说企业就是他的生命。黄总曾对我过：“童渊，我每做一个决定，你知道有多少万的家庭可能会受牵连吗？”他这种责任心是刻在骨子里的企业家精神。再加上他所参与的是电器行业的零售，这是微利中的微利，而且创造出一个新的模式，成为当时的首富，这个是非常了不起的。现在如果我们说到了电器，国美还是排在前位。

  潘总的负担没有黄总那么重。潘总特别可爱，他是我们整个房地产企业里面最萌的一个。“萌”的原因是他永远给人感觉真诚。我记得有好几次跟他做项目对接，他完全是出自内心毫无保留地分享他的见解，心里面想着什么或者是看某一件事的联想，他都会把内心的话表露出来，是一个非常值得深交的一个好朋友。

  另外一个他很专一，他现在很专心地去做他自己的摄影，他的产品除了现代城以外就做SOHO，国外的SOHO可能是红灯区的代名词，但是中国这个SOHO是潘总跟他媳妇张欣设计出来，成为中国的一个代表。他更专注于在一个项目上做出价值。

  乐居财经：后来的老板是东莞联华的廖翊畅先生，他是东莞非常有影响力的人物，您觉得他是什么样的人？

  童渊：廖先生给我的感觉是一个不服输的人。我昨天从上海回来，跟温州商会执行会长聊天，就聊起了温州人真的是第九次创业都有的，哪里跌倒哪里爬起来。廖老板就这种精神，一位很有劲道的企业家。

  乐居财经：当初离开他的原因是什么？

  童渊：离开他有两个原因。一个好朋友拉我去广州做一个项目。在这段时间实际上我也想暂时离开东莞。在东莞待了五年，怕自己局限了，想去一个新的城市，去更广阔的地方，去吸纳一些精华，抱着一个这样的心态，我说，“老板你给我一个私人的空间，我在外面还有两个项目，你让我两三年做完之后我再回来。”

  乐居财经：然后就直接到现在的凯盈集团张炳光先生这边了？

  童渊：对，实际上我离开国美也是这样的，当年我也没有完全是说我就离开了，我也是跟黄总说，想离开一段时间尝试一下。

  我个人认为做了五年，如果在一个企业得不到那份成就感的时候，可能我就会跟老板说我想休息一下，想去深造。什么时候你需要我，我都会马上回来。

  不少销售总，可能在一个企业里面一待就待了大半辈子。而我一直在做选择，遇到极有诚意的邀请，又觉得是新的尝试，我会愿意去。每次转折都是一次全新的挑战，我每一次去到哪里的时候都是要完成看起来不可能完成的事情。也是因为这样，才有机会把自己磨炼更锋利。

  乐居财经：都在东莞，廖先生是怎么看待你来凯盈集团这件事情？

  童渊：他非常认同。他的原话是，“张先生本身是非常有高度的企业家，在中国这类型的企业家并不多。”实际上廖与张两位老板的高度跟追求应该说是一致的，都是东莞人，只不过一个人一开始往开发方面去发展，而张炳光先生前期更多从营销、营运方面介入，现在也在重新打造全链条服务模式。

  乐居财经：您觉得张炳光先生最吸引您的是什么？

  童渊：眼光。现在的开发商对于规模越来越钟爱，已经喊到万亿。冯仑先生所说的“后开发时代”已经拉开序幕了。以前专注做住宅，都在做多元化并行。新的游戏规则下，一切都要升级。实际上张先生邀请我过来组建一个这样的团队跟平台，要做的事情就是为后开发时代的服务。从土地交易、房地产投资、开发、运营、投融资、营销、物业管理、商管服务等全方位资源平台，开启后房地产开发大时代的人工智能服务模式。

  乐居财经：过去的营销与现在有何区别？

  童渊：营销的本质上是没有改变的，就是服务。90年代初，我们要培育跟教育一个买家，你为什么要买一套房子？现在市场有了，我们要告诉大家你可以不用买房，可以租房，甚至可以回家建房出租做长租，这是一次次思想观念上的洗礼。

  这也是最困难的地方。无论是市场的认知，还是业内人士的营销方式，很多人还停留在过去的习惯和做法。现在我们在地产圈里面真要发展下去的话，都要去学A（AI人工智能）、B（Blockchain区块链）、C（Cloud Computing云计算）、D（Big Data大数据），要时刻跟上步伐去融合资源发展。

  乐居财经：做过这么多项目，您最满意的是哪个，有过哪些遗憾？

  童渊：没有，在某一个时间可能它很棒，但是回头再看的时候（会觉得有点遗憾）。好多项目我都感觉有遗憾，按现在的市场运作规划，我们永远不可以有作品，只有商品，没有金钱和时间给你去打磨。

  我做项目尽量希望它完美。毕竟我是营销策划出身，如果策划没有高度、饱满度，很难去打动人。后期怎么样保持这个温度，这是我们要做的事情。

  乐居财经：满意现在的自己吗？这些年遇到最大的挫折是什么？如何定义成功与失败？

  童渊：满意，非常满意，还可以更理想。毕竟我还是有坏习惯，但是我又感觉到，如果我把这些坏习惯都改了的话可能就不是我了，所以我还是继续保留，难得糊涂，或者还有一些瑕疵、还有一些遗憾的我。

  遇到最大的挫折是，我刚来东莞的时候，希望可以把东莞那个企业做大做强，可以挤进100强，肯定有这样的理想跟野心在里面，最后确实没有做到。

  在规划上我给自己定五个十年，二十来岁出道，七十来岁退休。可能到我最后的那个十年的时候我会做出一个作品。没有来自资本的压力，做成一个养老或者是跟朋友聚在一块的地方，这个项目不需要很大，但能称为作品。

  乐居财经：见证与亲历过中国房地产的黄金岁月，对于行业与自己，目前最大的困惑是什么？

  童渊：老天爷对我很眷恋。觉得自己也是“打不死”的类型。我不是不服输，我服输。我觉得人对一件事情输跟赢看得太重会很影响状态。

  先从乙方再做甲方，现在比较综合。我的困惑不如说是我的好奇，首先我本身性格有原因，我喜欢做操盘手，带团队，做老师，做分享，喜欢多元化的尝试。另一方面，市场上有不少成功的职业经理人，在一个企业一待就是十年、二十年，也享有盛名，我一直疑惑，如果我就在一个地方原地不动，今天又会是怎样的一个童渊呢？

  乐居财经：六年买房理论在一线城市似乎不受用了，现在不少年轻人觉得一线城市购房无望，迷茫和焦虑，您有什么样的建议给年轻人？

  童渊：我大学从加拿大毕业回香港，我就看着我父母那么辛苦一辈子就为了一套房子，还要把两个小孩送去加拿大念书。我就在想需要多长的时间才可以完成我父母这一辈子要做的事情呢？其实一年就完成了，我的运气特别好。

  我今年51岁，那个房子65岁，我当年买的时候是100万，首付是10万。因为另外那个90万我是把父母的房子押了给银行，所以我就是一年买房了。然后到第二年的时候，我运气很好赚到一笔大的佣金，就一次性把这个房子付完了，毕竟是拿着家里的房子押的。

  如果工作六年就能够买一套房子的话中国就不是最强大的国家，北上广深的房价按理来说会跟香港看齐，所有的大城市都有他的AB面。房价高意味着你更要勤奋，房价高不代表你买不起那房子。在乎于你愿意部分愿意买远一点、老一点、小一点的房子。

  乐居财经：说出3个40年中您认为最具代表性的人物以及简短的理由。

  童渊：第一个是任志 强。他是这一行研究政策、评论政策，且极有责任心的一个人，自始至终的执著，是房地产圈里最接地气、最有见地的研究员。

  第二个是冯仑。房地产企业家的一个代言人，一位思想家，管理企业非常稳健，不管是对他个人对身边朋友的扶持，做出了最大的一个贡献。

  第三个是潘石屹。地产需要时尚化，他是很有代表性的。如果地产真是要做产品没人赢过他，他执著于做产品。有人说他土，他自己也这么说，但他是我见过这么多开发商里面最国际化、最有范儿的。