上海易居房地产研究院总监严跃进

  乐居财经讯 王帅 6月14日下午,由新浪乐居贵州区域发起,乐居财经、新浪乐居共同举办的“2018美好贵阳高峰论坛暨向美好出发颁奖盛典”正式启幕。本次论坛以建设“美好贵阳”为引,探究美好生活品牌服务商在建设“美好城市”的工作中如何转变职能、共谋美好,以及建设中国“美好生活”的深层次意义。中国房地产业协会副会长苗乐如、乐居控股CEO贺寅宇、全国房地产及财经专家左小蕾和严跃进等出席。

  会议现场,上海易居房地产研究院总监严跃进就中国房地产的市场与政策以及贵阳房企的内容谈了他,以下为演讲全文。

  我们今天讲到关于美好的概念,我每一次的感受都不一样,第一次来贵阳是看我同事,后来贵阳最出名的是花果园,实际上外面人是住不进去的,我还是混成业主跑到楼上去看了一下。整体上来说,北京、上海的楼盘高度都在32层,贵阳已经48层了,我发现现在很多城市都在突破,武汉52层了。当时我认为最体来说可能跟贵阳的用地有关系的,那个时候形成一个什么概念?贵阳应该是缺地的,整体来说非常的集中,在一些区域。

  第二次到了花溪,花溪是从六盘水到安顺到安顺新区,整个安顺新区是作为国家的新区建设,前几年没有做起来的,但是这两年做起来了。沿着花溪这条河,情况来说不觉得很多项目,包括周末我看一下人,路上有各种烤土豆的各种的人,总体人的规模是大的,现在很多的大盘都进入到花溪的市场了。

  这一次来到观山湖,在咱们会议的边上,我看到了几个比较关键的词,第一个贵阳大数据。第二个是关于大数据后面有一个叫做阿里巴巴。还有其他的包括地铁站,我专门去看了一下,观山湖公园站,这个站是到现在的北站。整个建设不断在改变,跟我第一次看的时候不太一样。这说明什么?现在咱们做企业的投资,机会是越来越好了,城市越来越趋同了。北、上、广、深和二线城市的建设差异性不大,大家都可以享受到基本的条件。

  讲到美好,从美好这个角度来说,从咱们的开发商、投资端来说,最美好的无非就是楼盘卖的越来越好。如果这个市场是不好的话,也没有什么美好可言。如果房子都卖不掉了,这个没有什么美好的。实际来说,今天国家统计局公布的数据,房屋销售数据今天开始反弹了。从买房这个需求来说,我认为可以买到更大的房子,最好门口有一个地铁,像我们今天看的轻轨线,包括周边有客运站,最好有这样的基础配套。同时买了房子以后,财政都可以办的很好。从我的角度来说,当然我每一次做PPT很辛苦,别人邀请我讲课我都做的非常好,所以我的美好就是可以讲完,能够让大家听到一些我对房地产这个行业的判断。

  今天讲的这个题目是关于贵阳房企的内容,我研究的内容主要是中国房地产的市场与政策,不单是研究一个具体的城市。我结合贵阳市场和全国市场的差异进行一个分析。主要是讲我们现在的成就,这个是讲好的。第二个讲困惑。这个是比较中性的,我对于现在贵阳的房企。另外从开发商角度来说,我们做出什么创新?

  第一个关于整个市场的承建里面,我觉得这一波的市场,我们要感谢开发商的力量。对于整个房地产市场的周期判断,使差异性和分歧是非常大的。我是持第一种观点,如果市场就这样走都非常的美好,市场交易就不愁了,为什么现在很多互联网中介平台干不过市场的门店,市场交易非常好的话,不需要通过互联网,实体门店就可以干的非常好。如果市场不太美好了,我们进入不到市场白银的阶段。

  贵州贵阳这个市场,这两年新明显,很大的规律,经济越落实的地方,这两年起步非常快,为什么市场这两年起不来?包括收入水平。但是这两年贵阳的基础设施和棚改的政策,经济有所上升,上升要有配套,房子、高铁、地铁要有,整体上来说,企业在这一段对城市的需求发挥了很好的作用。

  第二研究市场的规律。实际情况来说,整个城市的规律是有逻辑的。首先上海市场火起来,第二个是江浙市场,边上两个省份,一个是江西、一个是安徽,都火起来了。

  江西现在有三个城市出台限购的政策。安徽芜湖、铜陵、合肥都有限购的政策。这一波的政策,开始进入到贵阳和云南的市场,但是大家看出一个很有意思的现象,整个贵州只有贵阳有限制政策的,云南不一样的,云南包括西双版纳和昆明都有。别的地方可能已经出现一些过热,但是像贵阳市场,只有一个核心的城市。就是咱们贵阳,这个是有好处的,说明整个资源可能是过渡集中在这样一个省会城市,否则不会出现像云南西双版纳、昆明同时出台限制的政策。从这个角度来说,我们认为整体来说,城市的投资不断从我刚才讲的上海开始外延到贵阳市场。对于这一点举一个例子。

  回到老家,老家有一个人想炒房,他问我买什么地方好?我给他推荐三个地方:青岛、一个是湖州南巡、一个是贵阳。湖州南巡市场已经没有了,贵阳他买了,他买的是观山湖,我跟他说买这里没有什么问题,我说在浙江金华买一套房子要1.5以上,这是1.2万,成本低,所以大家进入贵阳市场不要过于担心,这个城市地位在逐渐抬升。现在整个开发商一方面是造房子。现在省会城市有一个什么倾向?比如青岛,现在撤市改区,贵阳没有。但是我认为接下来这两年,撤市改区的现象很多。这种现象我看了一下,大概在贵阳的20公里到50公里的辐射半径内,大概有三四个县城,未来机会很多。一方面是行政体制的改革,另一方面需要企业做支撑。如果没有开发商进驻,体制机制无法进行。

  高铁一方面是交通部门的事,但是现在高铁也承担了一些城市承建的功能。像现在包括贵阳一些高铁建设,实际情况扮演一个非常好的角色,当然不能单独做一个高铁枢纽,背后需要承担一些老百姓大家愿意住在高铁周边的情况,这是开发商的责任。这两年贵阳北、贵阳其他的站实际情况来说,都有非常明显的做法。

  讲一下城市更新。贵阳过去在城市,过去起步比较晚。这两年开始起来了,但是我刚才提到了,土地资源受制于山地的影响,土地情况有制约。但是棚改释放了一个很好的机会。棚改的角度来说,整个城市的更新,一方面从企业角度来说是一个好的选择。另外出现了棚改,城市面貌得到了改变。这归功于开发商旧貌换新颜的功能。

  地铁,所有城市高铁的影响不一定有正面的,地铁站的影响基本上是正面的。大家希望以后都有地铁,现在只开通一条。包括后期横向、纵向一条,开通以后,我认为配备轨道交通的用房,可以促进近郊的发展。现在咱们讲的观山湖可以定义为近郊区,远郊区像花溪这些地方,未来都是一个非常好的机会。这些都是开发商可以进驻配套的。

  讲一个城市发展的主轴线。有一些地方出现空城,就是轴线不清晰。贵阳是非常清晰的,你看有没有平原这么一个情况。为什么花溪区和观山湖区发展这么好?就是因为这个是平地。但是别的区,东北面、机场的情况就不好,所以整个主轴线非常的清楚,从观山湖到花溪的主轴线是未来发展的重要的点。从开发角度来说,温和这个线,一方面你做这个项目,第二你做这个项目对城市的规划有贡献的,主要温和了城市规划的导向。

  困惑,我们是做开发的。房子不炒,跟整个城市建设到底什么关系?严格来说房子不炒,对整个成为的建设有限制的。尤其是炒房的高铁新城,出一些不允许做大盘的思路。但是一方面房子不炒,不是限制房地产,想让房子更加平稳的发展。比如住房,不光房屋拿来买的,还有拿来租的,这一点在贵阳市场起步比较晚。现在有一些开发商比较的犹豫,到底做不做?比如目前郑州市场、武汉市场,以及边上的南昌的市场可能开始做了。对于这一点,我认为实际情况来说,不应该有太多的怀疑,围绕房租还是有新的机会的。但是如果说胆子比较小的话,房子不炒,某种程度上会限制制约。但是要从遵守纪委的政策寻找机会需要判断。

  第二个关于房价尺度。现在应该没有什么人去写这个标题。房价上涨责任到底谁负担的?是不是需要开发商担责的。我觉得要摆正自己的角色。最左边的城市都被约谈过的,哈尔滨、西安,北海没有,贵阳也被约谈了。这个房价上涨是不是企业的原因?不一定的。我们现在对房价的上涨判断比较单一,房价涨了,都是开发商涨的,不一定的。关键是价格应该透明,不应该违规的,其他的原因不是开发商的原因。包括供求关系,也会影响价格,市场预期、货币供求等都会影响价格。

  第三个关于限购的政策。现在整个贵阳只有一个限购的政策。这个政策对于接下来的开发投资,包括你参与这个城市的建设,是不是会有一些问题?我认为从政策判断角度来说,这一点应该是去考虑的。如果说按照现在的角度来说,贵阳限购主要是房屋签订合同以后,三年限售。有一些地方是办理不动产权证三年,贵阳主要是网签三年。按照现在来说,现在2018年,加上三年的话,就是2021年,到那个时间点,可能贵阳市场会释放二手房存量房的物业。这一波的机会可能有,但是2021年的时候,可能有一波二手房进入到市场的话,可能对你的开发投资会有一定的干扰。所以这方面,我认为是需要有所保留相应的态度的。

  第四个关于去库存。贵阳到底现在是属于去库存的状态?还是控房价的状态?有一点的模糊。有一些城市很明显。内蒙古、呼和浩特、包头等城市、山西等城市需要去库存。但是有一些地方属于稳定房价的,比如北、上、广、深,贵阳有一点模糊,这个城市有一点像无锡,好几年不涨,一下子涨,涨了政府打压,但是又接着去库存,库存没有去掉,价格又打压了,很矛盾。在这个矛盾的时候,既要打压投资需求,后面怎么做?可能开发商需要继续做的内容。

  关于去房地产化。主要体现在主体公园、高铁新城、特色小镇。全国特色小镇只有两个省份,一个是浙江省一个是贵阳,这两个特色真非常多。也就是说,你从后续地产开发的角度来说。我们讲城市美好,都很贴近企业的转型。但是国家又提去房地产化,这个时候如何做房地产?这个是很大的困惑。一个是主体乐园,一个是高铁新城,特色小镇,这些后面都会做。开发商都在做,但是可能哪一天政府又在管了。这个时候资金上账算不过来,这是一个很大的困惑。

  第五是关于约谈,贵阳被约谈了。长春、哈尔滨、长沙都约谈了。约谈的原因是房价上涨过快,被约谈我认为不是打压市场,是要规范市场。现在报告上要么就是打压,要么是支持。我认为政策中间有第三块就是市场需要规范。被约谈不是要打压,是要规范,规范好了,市场已经存在的。

  展望篇,关于后续我们现在讲城市美好、生活美好等等概念。我们前面提到一点,房子总是要做的质量过好了。我刚才看了一个楼盘,这个楼盘我说看上去很不错,环境不错。但是出现一个什么问题?它的有一部分是占用耕地的项目,这个时候我们认为这种往往所谓,如果我们贴一个标签不太美好了。房子很好,但是这个土地有瑕疵的,导致各种的纠纷甚至吃官司的现象。我们应该做一些完美的无瑕疵的产品。上午在碧桂园听了他们一些介绍,我把它总结起来,其实是我们讲美好生活,就是要从简单的买房回到一个很正常的居住,很正常的生活的阶段。我PPT里面讲的产品,贵阳接触很少,这两年贵阳存在增量市场快速的发展,没有进入到存量房的市场。进入增量房市场的时候,有所准备,对未来是有一个利好的。第一个租赁市场,整个市场都在推进。在短期内来说,我们企业投资来说,我建议要冷静。中长期来说,比如三年五年,做租赁产品是完全有必要的。最典型的,未来像大数据、互联网金融的一些产业进入到整个贵阳市场的话,我认为开发商完全可以打出这样一个品牌的。首次提出了对一些高科技人才等于提供一些租赁租房。应该探索一种形式,租房了以后,要给他做各种权益的保障。

  第二个共有产品的租房。这个房子是现在整个市场的创新,在大城市有,但是省会城市少。这是未来产品创新很重要的内容,至少在这两年可以积极探索,尤其是现在拿地里面(房企)可能会有所关注。一方面需要政府获得公信力,另一方面开发商的盈利个民生方面要平衡的。

  第三个限价房。整个土地的价格如果出现上涨的时候,会出现所谓的管控。我认为这是大家后续产品需要做的,让大家拿到一些限价的房子。

  轨道交通。一方面我们要做所谓的地铁房。现在很多只要跟轨道交通结合的都好卖。

  存量物业。我们现在开发商主要讲增量房的市场,未来存量物业,包括现在一些超级大盘,如何形成一个比较好的产品?也是未来大家需要关注的内容。如果把这个做好的话,房地产不单单是一个很简单的二手房了,就是一个资产。在这个角度来说,让这个资产盘活,对于本地人房东来说,大家乐于开通房屋的流动性。

  小户型房子,现在一些政策来说,和市场的接受程度来势,小户型不见得是市场非常好的产品。后续如果规划一些产品线的话,小户型的比例大概多少?30%,这个需要后续做的。

  停车位,现在很多开发商都有主动去做,但是未来一个趋势是,这个问题肯定要做好。经常看到一些保安跟业主打架,这个肯定不好。

  未来开发区域,走民生路线。赚钱肯定很好,但是赚太多的钱,还是要回归民生的。未来贫困县和山区也是一个重要的开发区域,包括大数据扶贫。

  泛地产业务,从居住到生活的跨越。从居住到生活有很多的内容需要做,对一些大消费合大健康的话,可以自己去设计。

  关于整个前沿类的产品,我从一本书上看来的。我们停留在配点停车位,配点教育。但是国外已经做的非常好,我把它总结三个美:建筑美、居住美、生活美。现在大城市困难,地价很高的时候分子造的不漂亮。贵阳有优势,房价没有起来,可以实现建筑美。居住美是各个楼盘的宣传,生活美,前面做的好的话,也可以实现。