编者按:从1978年到今天,中国改革开放走过整整40年。40年间,中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年,对于人类历史来说,不过是弹指一挥间;但对于中国的城市建设和经济发展而言,却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划,希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者,与他们一起重温历史,共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是今典集团董事局联席主席、红树林品牌创始人张宝全。

  出品人/贺寅宇 策划/陈海保 统筹/潘宇凌 采写/王蒙尘 编辑/曹冉京 摄像/ 刘西常 摄影/刘洋

  对张宝全的专访,约在了他的柿子林卡。林卡是藏语庄园之意。从一道红色铁门进去后,一片茂密的柿子林随即跳入眼帘。沿着林间小路往里走,一路郁郁葱葱,间或点缀着一些绿植。这些绿植是人工种植的,但看上去却又似不经意间生长的野花野草。

  大约走了几百米,在曲径通幽处,一座颇具艺术气质的建筑,安静地卧于林间。类似的建筑还有很多所,它们散落于这片古老的柿子林中,与周边景致和谐地融为一体。置身这座避隐于野的秘境中,你会自然而然地体会到,这座庄园主人恬淡的心境。

  如今,张宝全大部分时间会生活在这里。这里有他的两个画室。他几乎每天都会在画室消耗掉两个小时。

  “画画对我来说,可能也是一种修行,是对现实的一种超越和脱离。如果你始终沉浸在工作的状态里,生活质量会很差,思考可能也容易会出各种各样的错误。有些时候先放下,你可能看得更清楚,或者更能做出正确的决断。”

  张宝全很享受现在的生活状态。他觉得,人一定要分清工作和生活的关系,不能被工作绑架,即使再忙,也不能丢掉业余爱好,画画其实就相当于换换脑子。

  听说,他最近又喜欢上了搏击。这么多业余爱好,他还有多少时间去思考红树林的生意?

  这样的担心显然是多余的。张宝全早就已经悟道了“生活与生意”的辩证哲学。

  “如果你不能有很好的心境,你不能跳出来,或者你不能站在更高的一个层面,你很难规划一个未来,很难发现它根本的价值和本质是什么。所以,做红树林也一样,红树林是卖生活方式的,如果我自己都不热爱生活,我自己也没有什么很好的生活,我绝对设计不出来红树林的生活方式。”

  没错,卖生活方式的红树林,以其1+X度假生活方式正在成为行业模仿的样本。从今年6月中旬起,张宝全创立的红树林事业将正式升级到第二阶段,标志就是猫喂猫(MVM)云平台全球正式上线。在张宝全看来,在今年6月中旬以前的时光,都只是红树林发展的第一阶段。第一阶段是用重资本讲故事,搭台子,都是在为红树林的第二阶段做铺垫。

  “我觉得今天中国几乎很少人有这个耐心,也没有这个想法了。我们可能是选择了一个最笨的发展路线。”张宝全说,这么做需要有点情怀和理想。

  14年前,也就是2004年,第一个红树林项目在海南三亚开工。彼时,红树林度假目的地的定位还未成型,今典集团还是一家地产商。万科、顺驰们还在百亿赛道上竞跑。

  3年后,正当中国的房地产业走向“黄金时代”的巅峰时刻,张宝全却开始了转型的思考。与92派企业家一样,亲历过海南第一次泡沫的张宝全,又嗅到了一丝泡沫的气味。在海南,亲眼看着一些富翁变成负翁,让张宝全变得更加理性:即便是新一轮的海南热潮,他依然可以很冷静面对。

  更重要的是,他看到了休闲度假时代正在到来。于是,2009年成为今典集团的又一个关键年。张宝全带领今典集团从地产开发转向文化旅游产业。在随后的若干年里,张宝几乎从地产江湖退隐。他做过数字电影放映机、投资影视、院线,创建了今日美术馆,同时,也在一步步地在构筑他的红树林。他用14年磨一剑来形容这一段路程的艰辛。

  所幸的是,红树林正在迎来自己的美好时代。张宝全说,“今年是红树林乌鸦变凤凰的一年。”据其计划,MVM平台上线以后,红树林将同时推出红树林VIP俱乐部,即红树林V客会。“我们把V客会定位叫红树林度假头等舱。如果能销售15%的卡,就能把全部投资覆盖。在集团内部,我们把2018年叫作红树林元年。”

  此前,对张宝全的转型有过不少质疑,认为他投资影视、院线、甚至是美术馆是不务正业。如今看来,正是这些“不务正业”促成了红树林的创新的商业模式,让张宝全对之前的整体上市计划有了新的想法。他发现最值钱的还不是这条船,而是这个船上的花。无论新零售、空中酒店,还有中国房车营地地图,这几种业务都可以单独上市。

  “在今天来看,可能也是对的,因为现在很多地产商,三年以后做什么,很迷茫,而红树林30年以后干什么,很清楚。”张宝全颇感欣慰。

 以下是乐居财经与今典集团董事局联席主席、红树林品牌创始人张宝全先生的对话:

  海南再掀房产热将是灾难

  乐居财经:海南最近很受关注,先有自由贸易岛利好,后又出台了全岛限购及百万人才引进计划,作为经历过两次海南热潮的人,您如何看待海南未来发展前景?

 张宝全:我觉得(这一系列政策)是对的。如果要成为自贸岛,不是给它一个名字,而是要赋予它功能。海南以前无论城市规划还是经济结构基础,与一个自由贸易岛还有很大差距。我认为,海南一系列政策,其实是对海南整个空间进行重新规划。

  可能我们以前很多规划是错的,或者说,如果海南仅仅借自由贸易岛再做一轮房地产开发的话,我觉得这可能是灾难性的,或者是毁灭性的。

  所有的事情还得靠人来做,人才是非常重要的,所以对海南来讲,“百万人才引进计划”引进的不只是人才,更重要的是把观念、工作方法引进来。当然,最重要的是对海南的空间进行重新规划,这样才能把自由贸易岛变成现实。只做房地产,这个政策最终可能会落空。真的要拒绝房地产,从现在开始。

  乐居财经:海南建设国际旅游岛的政策对红树林影响大不大?我记得带来了一些风波,比如博彩事件。

  张宝全:国际旅游岛出来以后,我们把后备方案全改了,为此耽误了一年多,把项目原规划的30%住宅全部取消了。如果从眼前利益来讲,那30%的住宅可以卖很好的价钱,但是它作为未来国际旅游岛的一个航空母舰,这样的一个产品定位就不对了。所以这个国际旅游岛政策下来以后,我们把这些都改掉了。

  至于说外界传言的,把我们的“体验吧”误解为博彩,这种误解在去年底就已经被法律和媒体证实了,海南的法院也正式宣判了。国内大概有200多家媒体也给予了报道。历史最大的好处,就是它在不停推动很多东西前进,我们的认识水平也在提高。

  海南迎来真正腾飞的时刻

  乐居财经:海南新一轮热潮会给红树林带来哪些影响?

  张宝全:海南作为自由贸易港,可以说不仅对红树林会影响很大,对于海南岛影响更大。

  开个赌场就好像一个人把一条胳膊弄得很强壮,一般人打不过他。但是一个自由贸易岛政策就像一场春雨一样,可以滋润整个海南岛。最重要的是,他把你基因给改变了,就像一种生物工程,它把巨人的基因给你,所以你整个机器强大了,而不是举着胳膊比强大了。所以我想这次海南打造自由贸易岛,是中国的改革开放又跨了很大一步。我觉得,这个政策给海南带来的不仅是历史机遇,海南到了它真正腾飞的时刻了。

  2018是红树林元年

 乐居财经:红树林2018年的目标是达到11个项目,目前进展如何?

 张宝全:红树林现在已经开业的项目有四个,客房大约有8000间;在建的有三个;规划中的大概还有七八个。

  现在更多的还是各级政府来找我们谈合作。下一步,有两个红树林项目,大约都是政府来投资,我们输出品牌和运营。从目前来看,红树林这个品牌已经被广泛认知,但对红树林全部了解的人,到今天几乎还没有。

  即使看完已开业的红树林,大家最后也就能了解40%,因为红树林有60%不是在地面,是在空中。所以在我们公司内部,今年叫红树林元年,也是红树林乌鸦变凤凰的一年。很多人都把红树林看成房地产或者商业,或者一个传统的酒店,其实它都不是。凤凰之所以是凤凰,是因为它可以飞起来。

  乐居财经:所以红树林的翅膀是什么?

 张宝全:就是我们的猫喂猫(MVM)云平台。MVM平台我们做了六年,现在正在测试。这个月中旬就可以正式上线了。境内外加盟酒店大概1500多家,到明年,境内外酒店加盟预计会有5000家。到今年6月份,我们才刚刚完成红树林的第一阶段。第一阶段是用重资产来讲故事,搭台子。第二阶段就是MVM平台上线。

  MVM平台上线以后,我们会推出红树林的根本性产品——红树林VIP俱乐部,就是红树林V客会。我们把V客会定位叫红树林度假头等舱。无论在大堂,还是餐厅酒吧,比方像青岛110个餐厅酒吧、三亚71个餐厅酒吧,V客会会员全部免费,包括免费专车接送、专用通道、专属餐厅酒吧等等,诸如此类。酒店价格大概是一天一千块钱,可以住两大一小,一价全包。

  这个卡能卖出去,要做到两点,第一就是单体最厉害,天下独此一家,当然红树林已经做到了。第二点就是交换最大化,这个卡使用面很广,一卡在手,全球度假,全球养老。

  红树林14年磨一剑

  乐居财经:除了刚才说的,V客会卡还包含哪些福利?

  张宝全:主要有几大特权,第一个就是客房免费使用权。所有红树林的豪华客房V客会员可以免费使用。第二是拥有免费餐饮特权。所有自营酒吧都免费,并且可以跨酒店免费餐饮。另外,还有免费接送、管家服务、消费特别优惠权等等。

  我们不分淡旺季,春节除外。V客会员要是冬天去三亚住,夏天去青岛住的话,外面订房,光一间房就一千多块钱,所以V客会员很实惠。但是必须要有地面平台系统和空中平台系统。地面系统我们投资了十年,MVM开发了六年。

  人家是十年磨一剑,我们是14年磨一剑。亚龙湾红树林是2004年开业的,从那时算起就是14年了。用十年讲故事,十年以后再来挣钱。我觉得今天中国几乎很少人有这个耐心,也没有这个想法了。我们可能是选择了一个最笨的发展路线。但是在今天来看,可能也是对的,因为现在很多地产商,三年以后做什么,很迷茫,而红树林30年以后干什么,很清楚。

 乐居财经:红树林2014年开启上市计划,至今未上市的原因是什么?

  张宝全:其实在这个过程中我们也在变,就是当你想把体系做好,你才发现最值钱的还不是这条船,是这个船上的花。无论新零售、空中酒店,还有中国房车基地地图,这几种业务都可以单独上市。 所以下一步,我们可能是先把红树林的这些“花”单独上市,这条船的上市可能就会改变了。

  房地产是水,能载舟也能覆舟

  乐居财经:今典2009年从地产开发转型休闲度假产业,当时心里是否有底?

  张宝全:红树林品牌现在算是比较成功。07~09年刚开始转型时,我想得非常简单,就是基于我们对中国房地产做的两个判断,一是房地产热火十几年,是特殊现象,是在补前面的欠账;二是按照整个市场化,包括房地产国际市场发展来看,09年应该是中国房价的一个拐点。

  09年,中国房地产私有化率已经达到120%,全世界房地产私有化率不到60%,也就是说户均0.6套。中国现在当下户均1.5套,是全世界的两倍还要高。原因就是中国老百姓的钱没地方放。中国房地产的盘子430多万亿,中国的股市才是60多万亿。这是畸形的,但房地产泡沫不能刺破,否则会导致整个经济崩溃。这对中国是毁灭性的打击。所以说房地产绑架了中国的经济,我觉得一点也不为过。房地产真的就是水,能载舟也能覆舟。

 画画于我是一种修行

  乐居财经:房价是个沉重的话题,我们聊点轻松的。您有这么多时间来画画,最近又喜欢上了搏击,您是如何平衡爱好和工作的?

  张宝全:很多人一直搞不清生活和工作的关系,或者说被工作所绑架,尤其是创业者。我经常思考一个问题,我们工作是为了生活,还是生活为了工作。至少呢在我的内心,我觉得工作还是应该为了生活。所以对我来讲,不管工作再忙,像画画这样的爱好也不能丢了,对我来说就是一种休息,换换脑子。

  另外也是一种隔离。因为所谓的文化消费,最根本的价值和标准就是脱离现实。比方说我们去度假,它能把你日常生活隔断,把你那些繁琐的事给隔断,人进了另外一个心境里面去。其实画画、看电影、修行,也是这样一个意思。

  画画对我来说,可能也是一种修行,是对现实的一种超越和脱离。如果你始终沉浸在工作的状态里,生活质量会很差,思考可能也容易会出各种各样的错误。有些时候先放下,你可能看得更清楚,或者更能做出正确的决断。

  如果你没有很好的心境,你不能跳出来,或者你不能站在更高的一个层面,你很难规划一个未来,很难发现它根本的价值和本质是什么。所以,做红树林也一样,红树林是卖生活方式的,如果我自己都不热爱生活,我自己也没有什么很好的生活,我绝对设计不出来红树林的生活方式。

 乐居财经:最后,请说出您心目中40年来地产界三个有代表性的人物及理由。

  张宝全:第一个是聂梅生,工商联房地产商会创始会长。在中国房地产发展的过程中,商会起到了重要作用,这些主要归功于聂会长。第二个是任志强。任志强不是个大炮,他敢讲真话。而且他讲的真话后面有数据支撑,在房地产发展过程中始终保持了一个客观的立场和清醒的头脑。第三个是潘石屹。潘石屹可以说是中国房地产营销的开创人,包括事件营销、明星营销等等。好的营销可以把市场影响力转化为市场价值,能卖得很快,卖得好,资金周转速度很快,这给企业带来了很好的发展效益和效率。