编者按：从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是今典集团董事局联席主席、红树林品牌创始人张宝全。

  出品人/贺寅宇 策划/陈海保 统筹/潘宇凌 采写/王蒙尘 编辑/曹冉京 摄像/ 刘西常 摄影/刘洋

  对张宝全的专访，约在了他的柿子林卡。林卡是藏语庄园之意。从一道红色铁门进去后，一片茂密的柿子林随即跳入眼帘。沿着林间小路往里走，一路郁郁葱葱，间或点缀着一些绿植。这些绿植是人工种植的，但看上去却又似不经意间生长的野花野草。

  大约走了几百米，在曲径通幽处，一座颇具艺术气质的建筑，安静地卧于林间。类似的建筑还有很多所，它们散落于这片古老的柿子林中，与周边景致和谐地融为一体。置身这座避隐于野的秘境中，你会自然而然地体会到，这座庄园主人恬淡的心境。

  如今，张宝全大部分时间会生活在这里。这里有他的两个画室。他几乎每天都会在画室消耗掉两个小时。

  “画画对我来说，可能也是一种修行，是对现实的一种超越和脱离。如果你始终沉浸在工作的状态里，生活质量会很差，思考可能也容易会出各种各样的错误。有些时候先放下，你可能看得更清楚，或者更能做出正确的决断。”

  张宝全很享受现在的生活状态。他觉得，人一定要分清工作和生活的关系，不能被工作绑架，即使再忙，也不能丢掉业余爱好，画画其实就相当于换换脑子。

  听说，他最近又喜欢上了搏击。这么多业余爱好，他还有多少时间去思考红树林的生意？

  这样的担心显然是多余的。张宝全早就已经悟道了“生活与生意”的辩证哲学。

  “如果你不能有很好的心境，你不能跳出来，或者你不能站在更高的一个层面，你很难规划一个未来，很难发现它根本的价值和本质是什么。所以，做红树林也一样，红树林是卖生活方式的，如果我自己都不热爱生活，我自己也没有什么很好的生活，我绝对设计不出来红树林的生活方式。”

  没错，卖生活方式的红树林，以其1+X度假生活方式正在成为行业模仿的样本。从今年6月中旬起，张宝全创立的红树林事业将正式升级到第二阶段，标志就是猫喂猫（MVM）云平台全球正式上线。在张宝全看来，在今年6月中旬以前的时光，都只是红树林发展的第一阶段。第一阶段是用重资本讲故事，搭台子，都是在为红树林的第二阶段做铺垫。

  “我觉得今天中国几乎很少人有这个耐心，也没有这个想法了。我们可能是选择了一个最笨的发展路线。”张宝全说，这么做需要有点情怀和理想。

  14年前，也就是2004年，第一个红树林项目在海南三亚开工。彼时，红树林度假目的地的定位还未成型，今典集团还是一家地产商。万科、顺驰们还在百亿赛道上竞跑。

  3年后，正当中国的房地产业走向“黄金时代”的巅峰时刻，张宝全却开始了转型的思考。与92派企业家一样，亲历过海南第一次泡沫的张宝全，又嗅到了一丝泡沫的气味。在海南，亲眼看着一些富翁变成负翁，让张宝全变得更加理性：即便是新一轮的海南热潮，他依然可以很冷静面对。

  更重要的是，他看到了休闲度假时代正在到来。于是，2009年成为今典集团的又一个关键年。张宝全带领今典集团从地产开发转向文化旅游产业。在随后的若干年里，张宝几乎从地产江湖退隐。他做过数字电影放映机、投资影视、院线，创建了今日美术馆，同时，也在一步步地在构筑他的红树林。他用14年磨一剑来形容这一段路程的艰辛。

  所幸的是，红树林正在迎来自己的美好时代。张宝全说，“今年是红树林乌鸦变凤凰的一年。”据其计划，MVM平台上线以后，红树林将同时推出红树林VIP俱乐部，即红树林V客会。“我们把V客会定位叫红树林度假头等舱。如果能销售15%的卡，就能把全部投资覆盖。在集团内部，我们把2018年叫作红树林元年。”

  此前，对张宝全的转型有过不少质疑，认为他投资影视、院线、甚至是美术馆是不务正业。如今看来，正是这些“不务正业”促成了红树林的创新的商业模式，让张宝全对之前的整体上市计划有了新的想法。他发现最值钱的还不是这条船，而是这个船上的花。无论新零售、空中酒店，还有中国房车营地地图，这几种业务都可以单独上市。

  “在今天来看，可能也是对的，因为现在很多地产商，三年以后做什么，很迷茫，而红树林30年以后干什么，很清楚。”张宝全颇感欣慰。

  以下是乐居财经与今典集团董事局联席主席、红树林品牌创始人张宝全先生的对话：

  海南再掀房产热将是灾难

  乐居财经：海南最近很受关注，先有自由贸易岛利好，后又出台了全岛限购及百万人才引进计划，作为经历过两次海南热潮的人，您如何看待海南未来发展前景？

  张宝全：我觉得（这一系列政策）是对的。如果要成为自贸岛，不是给它一个名字，而是要赋予它功能。海南以前无论城市规划还是经济结构基础，与一个自由贸易岛还有很大差距。我认为，海南一系列政策，其实是对海南整个空间进行重新规划。

  可能我们以前很多规划是错的，或者说，如果海南仅仅借自由贸易岛再做一轮房地产开发的话，我觉得这可能是灾难性的，或者是毁灭性的。

  所有的事情还得靠人来做，人才是非常重要的，所以对海南来讲，“百万人才引进计划”引进的不只是人才，更重要的是把观念、工作方法引进来。当然，最重要的是对海南的空间进行重新规划，这样才能把自由贸易岛变成现实。只做房地产，这个政策最终可能会落空。真的要拒绝房地产，从现在开始。

  乐居财经：海南建设国际旅游岛的政策对红树林影响大不大？我记得带来了一些风波，比如博彩事件。

  张宝全：国际旅游岛出来以后，我们把后备方案全改了，为此耽误了一年多，把项目原规划的30%住宅全部取消了。如果从眼前利益来讲，那30%的住宅可以卖很好的价钱，但是它作为未来国际旅游岛的一个航空母舰，这样的一个产品定位就不对了。所以这个国际旅游岛政策下来以后，我们把这些都改掉了。

  至于说外界传言的，把我们的“体验吧”误解为博彩，这种误解在去年底就已经被法律和媒体证实了，海南的法院也正式宣判了。国内大概有200多家媒体也给予了报道。历史最大的好处，就是它在不停推动很多东西前进，我们的认识水平也在提高。

  海南迎来真正腾飞的时刻

  乐居财经：海南新一轮热潮会给红树林带来哪些影响？

  张宝全：海南作为自由贸易港，可以说不仅对红树林会影响很大，对于海南岛影响更大。

  开个赌场就好像一个人把一条胳膊弄得很强壮，一般人打不过他。但是一个自由贸易岛政策就像一场春雨一样，可以滋润整个海南岛。最重要的是，他把你基因给改变了，就像一种生物工程，它把巨人的基因给你，所以你整个机器强大了，而不是举着胳膊比强大了。所以我想这次海南打造自由贸易岛，是中国的改革开放又跨了很大一步。我觉得，这个政策给海南带来的不仅是历史机遇，海南到了它真正腾飞的时刻了。

  2018是红树林元年

  乐居财经：红树林2018年的目标是达到11个项目，目前进展如何？

  张宝全：红树林现在已经开业的项目有四个，客房大约有8000间；在建的有三个；规划中的大概还有七八个。

  现在更多的还是各级政府来找我们谈合作。下一步，有两个红树林项目，大约都是政府来投资，我们输出品牌和运营。从目前来看，红树林这个品牌已经被广泛认知，但对红树林全部了解的人，到今天几乎还没有。

  即使看完已开业的红树林，大家最后也就能了解40%，因为红树林有60%不是在地面，是在空中。所以在我们公司内部，今年叫红树林元年，也是红树林乌鸦变凤凰的一年。很多人都把红树林看成房地产或者商业，或者一个传统的酒店，其实它都不是。凤凰之所以是凤凰，是因为它可以飞起来。

  乐居财经：所以红树林的翅膀是什么？

  张宝全：就是我们的猫喂猫（MVM）云平台。MVM平台我们做了六年，现在正在测试。这个月中旬就可以正式上线了。境内外加盟酒店大概1500多家，到明年，境内外酒店加盟预计会有5000家。到今年6月份，我们才刚刚完成红树林的第一阶段。第一阶段是用重资产来讲故事，搭台子。第二阶段就是MVM平台上线。

  MVM平台上线以后，我们会推出红树林的根本性产品——红树林VIP俱乐部，就是红树林V客会。我们把V客会定位叫红树林度假头等舱。无论在大堂，还是餐厅酒吧，比方像青岛110个餐厅酒吧、三亚71个餐厅酒吧，V客会会员全部免费，包括免费专车接送、专用通道、专属餐厅酒吧等等，诸如此类。酒店价格大概是一天一千块钱，可以住两大一小，一价全包。

  这个卡能卖出去，要做到两点，第一就是单体最厉害，天下独此一家，当然红树林已经做到了。第二点就是交换最大化，这个卡使用面很广，一卡在手，全球度假，全球养老。

  红树林14年磨一剑

  乐居财经：除了刚才说的，V客会卡还包含哪些福利？

  张宝全：主要有几大特权，第一个就是客房免费使用权。所有红树林的豪华客房V客会员可以免费使用。第二是拥有免费餐饮特权。所有自营酒吧都免费，并且可以跨酒店免费餐饮。另外，还有免费接送、管家服务、消费特别优惠权等等。

  我们不分淡旺季，春节除外。V客会员要是冬天去三亚住，夏天去青岛住的话，外面订房，光一间房就一千多块钱，所以V客会员很实惠。但是必须要有地面平台系统和空中平台系统。地面系统我们投资了十年，MVM开发了六年。

  人家是十年磨一剑，我们是14年磨一剑。亚龙湾红树林是2004年开业的，从那时算起就是14年了。用十年讲故事，十年以后再来挣钱。我觉得今天中国几乎很少人有这个耐心，也没有这个想法了。我们可能是选择了一个最笨的发展路线。但是在今天来看，可能也是对的，因为现在很多地产商，三年以后做什么，很迷茫，而红树林30年以后干什么，很清楚。

  乐居财经：红树林2014年开启上市计划，至今未上市的原因是什么？

  张宝全：其实在这个过程中我们也在变，就是当你想把体系做好，你才发现最值钱的还不是这条船，是这个船上的花。无论新零售、空中酒店，还有中国房车基地地图，这几种业务都可以单独上市。 所以下一步，我们可能是先把红树林的这些“花”单独上市，这条船的上市可能就会改变了。

  房地产是水，能载舟也能覆舟

  乐居财经：今典2009年从地产开发转型休闲度假产业，当时心里是否有底？

  张宝全：红树林品牌现在算是比较成功。07~09年刚开始转型时，我想得非常简单，就是基于我们对中国房地产做的两个判断，一是房地产热火十几年，是特殊现象，是在补前面的欠账；二是按照整个市场化，包括房地产国际市场发展来看，09年应该是中国房价的一个拐点。

  09年，中国房地产私有化率已经达到120%，全世界房地产私有化率不到60%，也就是说户均0.6套。中国现在当下户均1.5套，是全世界的两倍还要高。原因就是中国老百姓的钱没地方放。中国房地产的盘子430多万亿，中国的股市才是60多万亿。这是畸形的，但房地产泡沫不能刺破，否则会导致整个经济崩溃。这对中国是毁灭性的打击。所以说房地产绑架了中国的经济，我觉得一点也不为过。房地产真的就是水，能载舟也能覆舟。

  画画于我是一种修行

  乐居财经：房价是个沉重的话题，我们聊点轻松的。您有这么多时间来画画，最近又喜欢上了搏击，您是如何平衡爱好和工作的？

  张宝全：很多人一直搞不清生活和工作的关系，或者说被工作所绑架，尤其是创业者。我经常思考一个问题，我们工作是为了生活，还是生活为了工作。至少呢在我的内心，我觉得工作还是应该为了生活。所以对我来讲，不管工作再忙，像画画这样的爱好也不能丢了，对我来说就是一种休息，换换脑子。

  另外也是一种隔离。因为所谓的文化消费，最根本的价值和标准就是脱离现实。比方说我们去度假，它能把你日常生活隔断，把你那些繁琐的事给隔断，人进了另外一个心境里面去。其实画画、看电影、修行，也是这样一个意思。

  画画对我来说，可能也是一种修行，是对现实的一种超越和脱离。如果你始终沉浸在工作的状态里，生活质量会很差，思考可能也容易会出各种各样的错误。有些时候先放下，你可能看得更清楚，或者更能做出正确的决断。

  如果你没有很好的心境，你不能跳出来，或者你不能站在更高的一个层面，你很难规划一个未来，很难发现它根本的价值和本质是什么。所以，做红树林也一样，红树林是卖生活方式的，如果我自己都不热爱生活，我自己也没有什么很好的生活，我绝对设计不出来红树林的生活方式。

  乐居财经：最后，请说出您心目中40年来地产界三个有代表性的人物及理由。

  张宝全：第一个是聂梅生，工商联房地产商会创始会长。在中国房地产发展的过程中，商会起到了重要作用，这些主要归功于聂会长。第二个是任 志强。任志 强不是个大炮，他敢讲真话。而且他讲的真话后面有数据支撑，在房地产发展过程中始终保持了一个客观的立场和清醒的头脑。第三个是潘石屹。潘石屹可以说是中国房地产营销的开创人，包括事件营销、明星营销等等。好的营销可以把市场影响力转化为市场价值，能卖得很快，卖得好，资金周转速度很快，这给企业带来了很好的发展效益和效率。