互联网+长租公寓玩家纷抢入局,分散式公寓最受青睐

  2015年11月,国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业,并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。作为长短租公寓的细分业态,长租公寓近两年来也获得了越来越多的关注。,市场内玩家愈来愈多。

  图表1:互联网+长租公寓品牌比较

  资料来源:前瞻产业研究院整理

  根据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》,截至2017年,国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及10%,而分散式长租公寓占比则近8成。由于集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高,而公寓对交通及地理位置的要求又较为苛刻,因此在整体规模上,集中式长租公寓远逊于分散式长租公寓。

  图表2:互联网+长租公寓市场规模结构(单位:%)

  资料来源:前瞻产业研究院整理

  互联网+长租公寓市场格局将变,公寓产品创新拉动新投资机会

  流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军,流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势,而伴随着房价太高,越来越多年轻人加入租房群体,租赁市场需求规模大,供应规模还在起步阶段,发展前景广阔。根据前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》,2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元,租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元,租赁人口达到2亿;2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元,租赁人口达到2.5亿。

  图表3:2015-2025年我国租赁市场规模与人口(单位:亿元,亿人)

  资料来源:前瞻产业研究院整理

  2017年以来,在政策推动下,互联网+长租公寓愈加被消费者接受。而随着限购限贷的收紧,住房抵押贷款门槛进一步提高,加杠杆买房难了,所有这些信号都彰显了一个问题,中国从“拿地—盖楼—卖掉”的增量房时代,向“拿地或者租地—经营—收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进,租房市场风口已至,格局在2018将发生巨变,机遇和风险并存。

  1、大头部、长尾部将成行业显要特征

  在中国,随着国家队和开发商的相继入场,公寓行业的头部单位会快速崛起,但即便如此,头部单位也仅能占据行业20%的市场份额,像公寓市场比较成熟的日本、美国一样,剩余80%左右的市场份额仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有,“蝌蚪型”的行业格局会逐渐显现,大头部、长尾部是其显要特征。市场成熟后,结合公寓行业属地化、非标化、重运营等特点,中小公寓(职业房东)将升级,他们会定位一个客群、经营一个品类、深耕一个区域,具有一定的区域市场占有率,将长租公寓的精细服务做好,强大的市场竞争力让中小职业房东的地位很难被撼动。

  2、长租公寓产品创新

  当下的几家租房平台,都分为整租、合租、品牌公寓三个频道,反映目前市场公寓产品的三种形态。在消费升级、居住文化的改变中,长租公寓的产品形态也会发生变化。首先是分散式优质整租,市中心、分散式出租房源会有新需求会出现,如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装修租赁房;其次,集中式的租赁社区不只是一栋楼的集中,而少则是几栋楼组成的租赁组团,多则是租赁小区,从规划、设计、内装开始考虑各种租赁需求,未来的租赁社区各种配套将更加针对单身贵族。

  3、真正的REITs产品或将落地

  我国的类REITs产品目前有三类,分别是轻资产模式的租金收益权ABS模式,重资产抵押债权的CMBS模式和重资产的股权类REITs模式,它们的区别在于债权与股权、是否有抵押、证券化的底层资产不同。而这段时间被热议的REITs产品,本质上依然是类REITs,为了规避现行税法的双重征税,设置了的双SPV结构。现在更多的国资国企投身租赁用房供给,部分银行推出了租赁用房开发贷款,但真正的REITs才是更加匹配的租赁金融产品,国家会加快政策研究,试点有望在近几年开启。

  4、诞生公寓新的垂直细分业态

  在从前的公寓服务生态里面,只有流量平台(如58、赶集等)和行业媒体房东算是专业服务商,其它领域几乎没有专业服务商。而在过去五年,长租公寓运营商经历诞生和苦难的幼年,迎来了快速成长的童年,与之相伴的是各类公寓服务商的诞生。前瞻认为,公寓业态很有可能从人群分类发散,扩大到分生活方式、社交方式的公寓业态。

  图表4:我国互联网+长租公寓市场发展趋势

  资料来源:前瞻产业研究院整理