作为粤港澳大湾区处于价格“洼地”的城市,对外地户籍“不限购”的惠州成为了购房的新一轮热点。

  新力地产,这家成立于2010年的新锐房企,更是在惠州布下了“一城22盘”的投资重仓,并迅速成为了2017年惠州市的销售亚军。

  据透露,截至目前,新力在惠州区域项目开发及储备超过1000万平方米,占比超过集团总量的1/3。2018年,新力地产在惠州预计供应货值超300亿元。

  据新力副总裁佘润廷透露,新力近中期的目标是1000个亿。选择一个城市进行深耕,是新力一贯以来的投资逻辑,在新力看来,只有这样才能更好地把握这个城市的发展周期。

  惠州投资热

  惠州楼市的热度吸引着更多房企来到这里,2017年惠州一手住宅成交量达到13.38万套,超过深圳、东莞、中山的总和。

  2018年1-4月,惠州住宅网签成交达486.19万平方米,同比去年大幅上涨了18.96%,整体均价达到了11405元每平方米。

  毗邻深圳,更是购房者看好惠州的重要因素。惠州的惠阳、大亚湾地区与深圳龙岗、平山接壤。根据最新的规划,赣深高铁、广河高铁、广汕高铁这三条铁路都将经过惠州城区,预计2020年从惠州坐高铁出发20分钟内可以到达深圳北站,2021年40分钟内可以到达广州东站。

  据新力营销总监谭伟恒介绍,“环深片区的东莞和惠州承接了大量深圳住房的外溢需求,市场规模快速扩张。”

  惠州世联行副总经理胡光宇表示,近期大亚湾、惠东滨海、城区市场、惠阳片区外地客的购房比例都有明显增加,大亚湾外地客的数量增加相对较多。

  此外,惠州目前土地供应量充足,据惠州市国土资源局去年发布的住宅用地供应计划,在2017-2019年,惠州全市住宅用地计划供应总量将达到1352.2公顷,而相比之下,同期东莞的供应总量为1017公顷,中山的供应总量仅为626公顷。

  房企也青睐惠州。除了新力拿下22个项目,来自广州的海伦堡地产进入惠州的10年间,已有项目数量达16个。其中包括已开发建成的5个楼盘。

  碧桂园、恒大、万科三家5000亿级房企也已深耕惠州。碧桂园在惠州临深片区拿下数个科技小镇项目,进行产业地产的实践。

  在前十大房企中,还有4家企业在惠州布局,分别为保利地产、中海地产、融创中国和华润置地。其中,保利、中海和华润均突破10亿元的销售规模。

  此外,富力地产、雅居乐、龙光地产、卓越集团、佳兆业集团等也已进入惠州。

  值得关注的是,包括新力在内的很多房企是通过并购方式进入惠州的。2017年9月8日,泰禾集团发布公告,旗下子公司惠州市泰禾嘉盈房地产开发有限公司以1.68亿元的价格收购了惠州市汇景川投资有限公司100%股权。由此,泰禾集团获得了汇景川投资旗下一宗近4万平米的住宅用地。

  中海地产通过与中信地产的并购,获得中信水岸城和凯旋城两个明星项目;融创中国则通过收购方式完成惠州滨海布局。

  目标千亿

  根据克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜,新力地产以428亿元销售额排名第43位。

  而在2016年该榜中,新力以161亿元销售额仅排名第97位。通过一年的时间,新力就实现了销售额的翻倍增长。

  这家成立于2010年的房企,仅用8年时间,便飞速实现了从0到30亿,再从30亿到100亿,再到完成400亿销售额,进入房地产企业销售50强。

  去年,新力将总部从南昌迁至上海,显露其进入一线城市的野心。今年前5月,在克而瑞销售排行榜中,新力排名41,销售金额220亿。

  佘润廷透露,近中期的目标是1000个亿。他表示,现在新力的土地储备超过了2000万平方米,达到了2300多亿元,“中期或者是近中期千亿目标的话,将现有的工作做好,没有太大的问题”。

  “快速周转”是这家房企实现飞速发展的原因,据了解,在这种快周转模式下,新力6个月可以实现开盘,9个月就可以实现现金流的回正。这大大降低了企业的资金成本。

  在投资策略上,新力则采取城市深耕的4+X策略,即“进入看好的城市,成为占有率第一”。

  以新力的大本营南昌为例,新力已经连续多年在南昌和江西市场占有率第一。在长沙、武汉、苏州、成都等城市,新力的项目个数都快速突破了5个量级。去年才进入广州的新力,在短短时间内,已经拿下了南沙、花都、肇庆、清远等7个地块。

  佘润廷解释说,在同样量级的开发商和同行中,新力在单个城市的产出基本上走在前列。“一般来说在行业内,有5个单项目的公司,就算中大规模的公司。”

  不只是新力,城市深耕策略是百强榜单上位置靠后的中小型房企普遍选择的策略,融信、仁恒等房企的高管均在公开场合表示对城市深耕策略的采用,其中融信在杭州的项目更是达28个。

  但重仓一个城市,必然会带来更大的风险,对此,佘润廷表示新力有自己的一套解决方法,新力在进入市场之前非常慎重,“很多公司看重的是项目,我们进入一个城市,先做城市立项,真正判断城市未来是否有价值。有了城市的判断和立项,无论周期中碰到怎样的问题,我们有不忘初心的想法。”

  不过,在佘润廷看来,现在的地产时代已经与过去不同,“现在是精细化的年代,做深耕的意义在于,能够将城市做深,精细化的把握周期,用合适的方式,合适的时间获得项目的资源。”

  “大家看整体市场的时候,都会说整体市场是好是坏,每个城市的表现是不一样的,我们之所以在一个城市进行深耕,就是想对城市把握得更好。”他举例,当一个城市的一手土地已经冲高的时候,会适当地控制投资规模,这个阶段以收、并购为主,当城市未来发展有空间的时候,企业就会更多地参与公开市场、一级市场的土地出让。