上周三，我们更新了‘房事夜话’栏目的最后一期内容。过去一年里，冯叔每周用三个夜晚的时间，和大家聊了很多与房子有关的话题。

  比如‘什么时候买房最合适？’‘首付贷的真正可怕之处在哪儿？’‘在中国，一个中介小哥究竟能赚多少钱？’等许多大家关心却又不了解的行业‘内幕’。

  冯叔也在最后一期内容里表示，节目是可以结束的，但是未来大家还有关于‘房子’的疑惑时，仍旧可以呼叫冯叔，冯叔随时都会出现。

  前一阵，央行专家樊纲提出了‘六个钱包’的买房理论，认为年轻人若想有一套属于自己的房子，可以依靠夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆三代人‘六个钱包’的积蓄。这一说法引发众多议论，年轻人们纷纷表示‘扎心了’。

  风马牛的小伙伴们也专门找到冯叔，问了冯叔同样的问题：‘年轻人应该买房还是租房？’冯叔说，‘如果换成我，我什么都不选择，就选择折腾。’

  买房子这个问题，涉及好几个人二三十年的生活质量，当不当房奴并不是件小事。选择买房或是不买房，冯叔认为不是简单地选择价格，而是选择人生。

  要是选择了买房，你基本上就得稳定下来了，一方面你要供房贷，另一方面要养家里的老人和孩子，不能随便冒风险跳槽；你暂时不买房，选择创业，心累身累还有风险，但一旦成功收获也很丰厚。

  不过关于这个问题，冯叔还是给出了一个答案：‘买房不存在应该不应该，如果你喜欢稳定的生活，就买一套；如果你不急于这么稳定，先租房住也未尝不可。’

  关于年轻人是否要买房，冯叔还引用了一组数据，‘中国平均买房年龄是 27 岁，英美是 35 岁，德国日本最高是 41 岁，中国年轻人目前买房的焦虑很大来源于购房太着急，20 多岁就想做一件与自己收入能力不太匹配的事情，在这种情况下你做了买房的决定，是你这个年龄本来就承受不住的。’

  除此之外，冯叔也曾在《房事夜话》的音频栏目中，多次聊到了年轻人在买房和租房之间进退维艰的众多话题。今天，我们精编了 3 篇最受欢迎的相关内容与大家分享：

  租购并举

  未来买房、租房哪个划算？

  关于买房和租房哪个合算，其实既是一笔经济账，也不是一个经济账。毕竟中国人是一个喜欢买房、信仰买房的民族，但从这四个字的顺序已经看出了谁更猛，因为租在购的前面，所以租未来会猛一点。买房、租房没有一个固定的答案，这里给大家分析变量和背景，每个人根据情况不同，都可以推导出对自己最有利的一个方案。

  第一，租购并举，给租房提供了更多便利，也变相缩小了买房套利的空间。从租房的角度看，有租房贷这样的产品，那么买房贷的难度就会越来越大，首付贷取消了，贷款限制越来越多，越来越麻烦。之前最高能贷 30 年，调控紧缩的时候，会下调五年甚至更多，这就是变相提高了买房成本，这个时候租当然是有利。

  第二，在未来租房贷款利率也许比买房贷款利率还要低，这也是银行下一个阶段的一个走向。一般租房贷针对的都是长期，贷款期限短到半年、一年最长可以有十年。租房贷属于消费贷的范围，所以年利率将按照目前的基准利率 4.35% 执行。遇到房贷利率大幅上调的时候，租房贷的优势就会更加明显。

  第三，房地产税的立法，对于买房是一个利空因素。不少人抱着买房与租房既然都要选择贷款，那么还是落下一套房子更合适的想法。而房产税一来这个想法就要落空了，房产税怎么征收以及落地时间，显然还没有最终确定，但房地产税一定是会来的，这是毋庸置疑的。

  第四，租购并举是房地产长效调控的政策之一。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租赁者更多的权力，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更是可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房的需求的一个重要办法。住房市场的崛起便像是对买方市场的一个冲击。

  总之，对于租购同权，建设部表示以后将逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享受同等待遇，人口净流入的大中城市也会加快发展住房租赁市场。必须看清现实，租购同权是好事，但也没必要夸大其含金量。比如租房就能上学，租赁合同就是有效的居住地证明能作为孩子入学的门票，以后只是会越来越强调这一点而已。另外需要把房东的上学名额腾出来给租户，这样才可以实现租购同权。

  租房能贷 100 万

  利率比买房还低，怎么看？

  买房贷款还几十年，最终可以拥有一套有产权的房子，而租房贷款每个月还的也并不少，最终却什么也没有得到，看起来似乎不太划算。但是如果从另外两个维度来判断，这其实是一个误读。

  第一，从财务领域来看，租房贷款怎么才能还的不亏？以深圳为例，深圳推出的个人租房贷款的产品中，已经有人吃到了‘螃蟹’，用他的案例来看租房贷款到底合不合适。第一个申请深圳租赁房贷款的人，每个月要还 7000 元，他租的房子是四居室，租期三年，听上去很高，但其实他这套四居室租金的市价比 7000 元还多 3000 元，达到了 1 万元每个月，而且这种租房模式可以锁定一套房子的长期租赁权，几年内涨价幅度有限，好几年都不需要换房子，体验上和买房区别不大。租房贷一般都是用于长租生意。客户稳定每个月交的房租比每隔几个月或一年就要自己找房子要更便宜，这种房子如果不用租房贷，而是用买房贷款，按深圳的房价月供要 3 万多块钱，高下已经立见。

  第二，从租房的趋势和市场的角度来看，租房贷款的产生说明租房制度正在加速转变。未来租房需求会随着金融配套措施的跟进而加速增长，相应的购房需求会加速触顶，然后逐渐回落。如果租房可以租三年五年甚至十年二十年，和买房实际体验又相差多少？目前来看租房需求上升的趋势、政策、金融都在往这个方向引导，既然这是一个趋势，那么对租房者而言会更加愿意租房，对有房出租一族也有更合理、更科学的盈利方式。以后银行可能会在租房领域和消费者越走越近，银行会收一部分的房源，房源的产权还归开发商，银行通过贷款方式一次性买断几十年的居住权，然后再对外出租，靠收租捆绑客户，挣回租金，收回贷款。

  未来奋斗的方向也许不再只是一套房

  可以预计到，两年以后，也就是 2020 年，中国人租房结婚、租房奋斗、租房养老的情况可能会更加普遍。租户要多关注一下各大银行的动作，建行是第一个吃螃蟹的人，工行、农行还有不少银行也准备进入租房市场，未来还将有更多的金融产品服务于租赁市场。现实一点来说，租房贷之后信用卡分期付房贷都有可能变成现实。

  租房就像一个产品一样，可以购买，可以分期，租房能贷 100 万是一个很好的信号，这意味着中国人关于房子的选择将不只是买房和买不起房，无论是体验还是划算的角度，租房生活都是一个值得期待的事情，甚至租房市场的发展将吸引一部分买房人延缓买房计划，缓解房价上涨压力，这又是一件利他利己的好事。

  自持公寓十年租金堪比首付

  购房人如何选？

  与传统的长租公寓不同，自持公寓盈利模式测算不是靠传统的差价盈利，成本非常高，因而会设置个性化方案来满足盈利要求。而万科作为中国开发商的龙头代表，在自持公寓上的举措同样非常引人注目，作为第一个吃螃蟹的人也引领了规则的制订。

  万科选择在北京海淀的一个互联网产业高度发达的地方，做大户型和超大户型。将租金定在 1.5 万元到 3 万元，最长可租赁十年，期间租金不变，要一次性付清全部租金，也就是说租万科这个项目，十年租金至少要 180 万起，并且一次付清。高额租金的产生，也有它自身的测算依据，当时万科拿这块地的成本高达 109 亿，做高端项目是必然的，否则很难做到盈利。

  其实自持公寓未来可能成为租赁市场中的主流，虽然自持公寓租金贵，但在物业获取率、托管周期、运营成本和资产配置策略方面，比长租公寓更具有优势。自持公寓也可以提供更好的居住体验和增值服务，从而获得更高的运营增值收益。

  在中国租售比较低的情况下，靠收租金赚钱，并不是好的盈利模式，或者说即便定价再高，购房人怨声载道，开发商还是不赚钱。长租公寓可以炒概念收差价，但是自持公寓玩不来。

  未来自持公寓可能会在运营端引入 REITs 这样的金融手段，从而实现逻辑上的根本性盈利。虽然目前我们的消费习惯和对未来的预期，与产品的供给服务还不够吻合，但是大家都在尝试着这些新的产品，这也是后开发时代的一个新走向。

  实际上长租还有一个非物业的因素，就是社会的法制环境、社会长期发展的预期是不是稳定清晰。租期的长短和人们对该地区的法治、经济成长，以及社会、职业、家庭、文化发展的稳定预期有关，制度越稳定租期也就越长久。