“尊敬的范书记:您好!我是一名硕士,成都户籍的创业者。我在成华区有一套73平米的房子,一家四口在住。2017年,在成都楼市最火的时候,我把家庭的资金用作创业,而没有加入买房大军。为的就是能实现自己的理想,为成都做出贡献。但是我发现,现在回过头去,想改善家庭的居住环境,已经是不太可能了。”

  5月11日,在这封写给成都市委书记范锐平的信中,这位市民感叹道:“二手房价格太高,动辄好几百万;一手房摇号根本摇不到,200套房子,几万人排号。成都楼市在短短两年的时间,价格翻了一倍多。公司的年轻人现在一有空就讨论如何买房如何搭上成都房市这趟车。不好好工作,整天发愁,整天请假去排号。”

  正如信中所描述的那样,彼时的成都楼市秩序失衡。限价压顶下,新房、二手房价格倒挂,存在巨大的剪刀差,最极端的中铁建青秀未遮山项目1056套房源,吸引了7.4万人报名登记摇号,中签率仅为1.4%。

  据新华社5月9日报道称,就房地产市场调控问题,住建部约谈了成都、太原两市政府负责人。

  腾讯《棱镜》获悉,就在被住建部约谈的同时,财政部也悄悄进驻成都,和万科、保利、金茂三家房企举行座谈会,对成都楼市进行市场调研。

  这封信公布后的第四天,5月15日夜间,成都官方加码了限购政策的调控力度,限购对象由个人调整为家庭,严防离异后购房、父母投靠子女入户后单独购房等投机行为。

  不过,在购房一端堵住投机购房漏洞之后,新房限价导致的一系列后遗症仍待解决。

  “目前政策下,存在购房者、开发商、当地政府的‘三输’状态。购房者的真需求,但无法买;开发商被限价,无法正常销售,导致现金流不正常,赚不到钱也损失了拿地信心;开发商购地信心不足,地价受损,政府的土地财务受影响。”一位成都本土开发商负责人告诉腾讯《棱镜》。

  破局之道仍未可知。

 一夜冷暖

  5月22日,一夜阵雨后,中铁建西派城项目部迎来了交摇号资料的购房者。

  腾讯《棱镜》在现场看到,与动辄上万人排队登记的现场相比,西派城登记现场冷冷清清,购房者不用排队即可进入登记大厅,大厅里随处可见空闲的位置,开发商准备的排队护栏压根派不上用场。

  (作为成都“5·15新政”后首个拿到预售证的项目,西派城项目冷清至极,开发商为客户提前准备的座椅完全派不上用场。)

  这家位于三环四环中间位置的武侯区楼盘,是成都“5·15新政”后首个拿到预售证的项目。此次共推出108套房源,户型均在147-302平米之间,均价在1.6万/平米(带3000元的装修费)。

  “这个改善型项目都是大户型,总价至少230万起,刚需承受不了,而且现在政策只能一次参与一个项目的摇号,摇号选房结束前不能再去别的项目登记,估计这次中签率挺高的。”登记现场有购房者告诉腾讯《棱镜》。楼盘旁边的马路上,停靠着不少玛莎拉蒂、奔驰、宝马等豪车。

  多位成都地产界人士向腾讯《棱镜》预测,此次限购对象堵漏后,有资格的购房人群将大幅下降七八成。

  不过,1.6万元/平米的均价,依然存在不小的套利空间。腾讯《棱镜》查询链家等中介机构数据获悉,西派城周边的二手房均价达到2万元/平米以上。而一街之隔的金茂府项目,2017年4月拍地时的楼面价就达到了1.7万元/平米,至今尚未入市。

  新房二手房价格倒挂的情况在成都楼市中随处可见。

  位于锦江区二环边的仁恒滨河湾项目,除了沙盘之外,户型图、样板间一概没有,售楼大厅鲜有人迹。其置业顾问告诉腾讯《棱镜》,三期项目早在一年前就达到了申请预售证的条件,但因为政府限价,现在想卖到2万都难,至于开盘时间,只能是“遥遥无期”。链家数据显示,该楼盘2014年建成的一期房源二手房均价在3.6万元/平米以上。

  与冷清的住宅项目相比,此次限购升级后,资金开始流向不限购的公寓及商铺。

  在滨河湾项目隔壁,合景太富地产的公寓项目受到追捧。5月20日下午,顶着闷热的天气,置业顾问们拿着宣传页,站在路边,逢车必问:“公寓,要的嘛。”拥挤的销售大厅中,购房者趋之若鹜,该置业顾问告诉腾讯《棱镜》,公寓单价在2万/平米左右,一天已经卖了20多套公寓,有的客户一次性买了五六套。

  (对住宅项目的限购,导致投资客涌入公寓及商铺产品,锦江区二环边的一处公寓项目,吸引了不少投资客。)

  根据中成房业数据显示,截止2016年10月,成都商业存量却高达1338.3万平米,去化时间超10年,40年产权的LOFT及SOHO公寓产品351万平米,去化周期约30个月。

  不过,对于像林宁这样的刚需者而言,公寓并无太多吸引力。

  2013年四川大学毕业后,林宁并未考虑买房,亲身经历了2017年楼市的疯狂之后,他将户口从老家河南迁至天府新区,开始了漫长的摇号过程。至今摇了十多个项目,最佳战绩是最近4月底的海伦天麓项目,455套房源,他的排号也只是1500多名。

  “之前每天回到家第一件事,就是去房协网看有没有新盘出来,现在摇多了就没什么焦虑感了,都是‘佛系’摇号了。”林宁开玩笑地对腾讯《棱镜》表示。

  不过,因为高房价,成都慢节奏的悠闲生活开始慢慢变了味,为了“多攒一个月工资,房子面积能大一点”,林宁和女友每年例行的旅行也放弃了。

  隐形高压线

  2016年年中,楼市的疯狂接连在北上广深及部分二线城市上演。当年9月底,一则《有购房者一次性购买成都某楼盘60套房,总价上亿元》的新闻,让外界意识到,部分炒房客的游资正从江浙沪、中部地区转移至成都这一价值洼地。

  在长期观察成都楼市的西南财经大学副教授刘璐看来,成都是“一个被误读的热点城市”。

  按照国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数,刘璐研究发现,自2013年至2016年,成都四年累计涨幅为10.81%,仅排名26位,单看2016年涨幅为5.39%,深圳四年涨幅则高达114%。

  “相对于同等经济水平甚至经济水平略差的城市而言,成都绝对房价相对偏低,在这一轮全国性楼市行情中,发力明显滞后于东部城市。在2016年下半年以来借着全国楼市的这一轮大行情实现了一定程度的‘价值回归’”。刘璐表示。

  “少涨了半年时间,起码能冲一倍上去,达到1.5万的均价。”在向腾讯《棱镜》谈及当年的市场行情,成都当地一位房地产人士不无惋惜。

  二手房房价更能准确地反映成都楼市的真实情况。根据中指数据统计,2016年9月,成都主城区(包含青羊、锦江、金牛、武侯、成华及高新区)二手房均价约为1.08万元/平米,到了2018年4月,均价达到2.07万元/平米,涨幅超过90%。

  不同信源的当地房地产人士向腾讯《棱镜》表示,尽管无从判断“60套房事件”的真实性,但最终发酵的结果是,成都作为唯一一个西部城市,和北上广深等15个城市,成为调控重点城市,被要求“把房价稳定在现有水平上,就是与十月份相比,环比不能上涨,只能下降。”

  腾讯《棱镜》并未获悉成都官方关于2016年10月的房价统计数据。不过包括中国指数研究院、中原地产在内的多家房产研究机构的数据显示,当时,整个大成都范围新房房价在7000-8000元左右,主城区新房房价在1.3万元/平米左右。

  不过,这一指令并未引起当地足够的重视。随着2017年4月后,限购、限售等调控政策的出台,一度让火热楼市趋于冷静。好景不长,7月施行的人才落户政策,并由此这一购房窟窿令市场急速回暖,茶水费、全款购房等乱象频出。虽然当年11月摇号政策的出台,及时遏制了市场乱象,但新房二手房巨大的差价,令庞大的购房人群趋之若鹜,中签率处于低谷。

  与此同时,自2016年底起,出于对成都楼市未来看好,土地争夺战打响,地王频出。据不完全统计,截止目前,成都这两年楼面价(加反建成本)突破1万元/平米的项目超过40余处。

  (西派城隔壁的龙湖地块,龙湖在2017年7月以“最高限价9800元/平米+50%商业自持比例”竞得该地块,溢价率40%,总价13.36亿元,该土地已经动工。目前,诸如龙湖这样的过去两年拍下的高价地均未入市。)

  “从2017年初开始,大家发现预售价格只要超过1.3万,房管局就不给审批了,给你打回去。等到年底再拍地时,大家开始犹豫,政府安慰开发商说新拍的项目就按照新办法来处理,承诺给予楼面价+建安成本+精装修(合理利润)。”成都一家外来房企高管对腾讯《棱镜》表示。

  不过,一刀切的1.6万元/平米(1.3万元的清水价+0.3万元的装修价)的新房预售价格,持续到2018年5月才有零星楼盘突破,天府新区蔚蓝卡地亚花园城清水价达到了1.75万元/平米。

  自2018年3月起,眼看突破限价无望,谨慎的开发商选择用脚投票,失去了在主城区拿地的热情,这导致多宗主城区位置优越的土地流拍或底价成交。开发商开始转向近郊、远郊、县市拿地,新津、邛崃、青白江、简阳等地土地纷纷溢价成交。

  腾讯《棱镜》获悉,在住建部约谈成都的同时,财政部也对成都房地产市场进行调研,在这场由房管局召集的、持续两三个小时的座谈会,万科、保利、金茂三家房企,反映了包括一二手房价格倒挂、新房中签率低、限价导致新房上不了市等市场情况。

  “财政部出面,这或许与近期多宗土地流拍有关,这对地方财政有压力。”熟悉此事的成都一位外来房企高管向腾讯《棱镜》分析称。根据土地咨询研究平台锐理数据的统计,2017年,成都土地出让金收入为1222亿元,累计成交12747亩,土地金额达到高峰,约占整个成都地方财政收入的40%以上。

  开发产业链的集体冰冻

  新房限价所带来的后遗症,不止于土地流拍,整个成都房地产行业上下游都受到了剧烈影响。

  一家高价拿地的外来开发商高管对腾讯《棱镜》表示,原来按照正常的市场逻辑来拍地,但现在的管理方式在事实上已完全脱离市场化,卖与不卖都亏,我们如坐针毡,“开发商可能会割肉,比如30亿拿地,作价20亿入股项目,和别的开发商合作一起来操盘,拿时间来赚取空间。”

  上述高管判断,未来成都本土中小开发商可能会面临资金断流的情况,有的项目修到了一半发现上不了市,拖欠建设方工程款,今年年底三角债可能会大量出现。

  此外,他分析称,按照房地产行业正常建设周期,一般一年半到两年会交房,所以2017年初拍的土地最早会在2018年下半年交房,到时候会出现大量客户投诉,认为装修不值这个价格。

  如果说对于开发商的影响尚需时间来验证,但对于代理公司、媒体平台的影响已经显现。

  成都本地一家房企营销负责人告诉腾讯《棱镜》,现在利润越来越少,我们甚至不做任何推广,不打任何广告,静悄悄地卖房就好,低调低调再低调,如果高调,排号的人更多,“13-15年,每年的广告费可能在100万,到了17年就是10万。”

  “个别楼盘,守盘都守了一年多了,一开始有希望,到没希望,就这么耗着。你也不能说走,浮动亏损就变成实际亏损,就陪着开发商守着。”成都当地一家颇有实力的的房产营销代理公司董事长对腾讯《棱镜》表示。

  事实上,限价导致新房入市即告罄,开发商后期只需要收取客户的登记资料,后续摇号均由政府公证处来主持,楼盘区位、售价、户型图、装修方案等楼盘信息,以及后续的摇号结果均展示在成都房协官网上,留给开发商及代理公司营销的空间几乎没有。

  上述代理公司董事长告诉腾讯《棱镜》,2016年第四季度到现在,代理公司、广告媒体遭遇十多年最大的生存压力,房子不愁卖,全靠摇号,广告不用做,代理公司变成没有技术含量的劳务输出公司,“个别企业找几个女孩子收资料、签单就好了,哪还需要代理公司还收我1%的代理费。甲方一般比较强势,到期不续约,中途解约,或者通过压低代理费来压你,从1%降低到最低0.4%,而我们的成本就在0.6%-0.8%之间。”

  至于未来出路该走向何方,这位代理公司董事长表示,通过商业资产运营的包销方式来获取溢价成为转型的方向,“投资客买不了住宅,才去买公寓项目,刚好给了我们空间。比如用3000万的资金作为杠杆来撬动1个亿的一栋楼,我们也出钱,基金公司出大头,通过包装经营装修等专业操盘能力,在合同期内实现销售溢价。市场上好多公司都在做,但风险很大。”