首开关联交易里的“地雷”

   2018-05-29 08:07:12

首开股份又惨遭骂声一片。

  乐居财经 严明会 发自北京

  首开股份又惨遭骂声一片。

  5月26日,它要花109,020.3551万元现金买下北京首开中晟臵业有限责任公司100%股权。卖家不是别人,是它的母公司首都开发控股集团。

  资产评估报告洋洋洒洒,为的是证明这笔交易是多么地公道。

  它曾经辉煌过,在2015年和2016年的销售业绩分别是24.7亿和14.7亿元,利润也分布是6248万元和8859万元,但2017年的数字很难看,总收入只有838.67万元,净利润亏损3228.64万元。截至2017年年底,它的总资产50.59亿元,负债41.46亿元,负债率82%。

  首开股份自身2017年的财报并不好看,却为何要去买一家亏损的公司?

  成立于2013年的中晟臵业,具有房地产开发四级资质,前身为首开集团项目管理事业部,以保障房建设、土地一级开发及棚户区改造、项目代建为三大主营业务。

  贴吧里直接批评,首开股份不顾中小股东的利益,向大股东输送利益。虽然评估采用收益法得出的净资产价值为 98,691.7565 万元,比资产基础法测算得出的净资产价值109,020.3551万元,低10,328.5986 万元,低10.4655%。但这个不赚钱的中晟臵业,首开股份要来有何用?

  它给出的理由是,为积极适应房地产市场变化,多渠道获取开发项目,实现公司深入推进棚改业务,努力增加公司在京棚改项目资源的战略目标。

  中晟置业下属子公司两家,分别为北京首开天恒文化发展有限公司和北京绿州博园投资有限公司,其中北京首开天恒文化发展有限公司为参股公司,持股比例为33%;而全资子公司北京绿州博园是在2015年从密云镇企业总公司收购来的。

  中晟置业目前主要在施项目为:西马坡中晟新城(保障房)、仁和中晟景苑(保障房)、密云长安新村及南菜园旧城改建(棚改)和密云自有用地商业项目。前两者已经基本完工,密云长安新村及南菜园新村项目地上总建筑面积19.90万平米,计划于2018年内取得回迁房开工手续。

  问题出在密云区自有用地项目。它的总占地面积约3.05公顷,规划地上建筑面积约3.9万平方米,计划开工建设时间为2019年初。

  它被质疑的两个点是:一,政府规定国有企业利用自有土地进行公租房配建商品房建设时对配建商品房的比例明确要求最高不得超过45%,且要求企业销售收入与项目总开发建设成本基本持平(即无利润);二,首开股份是国有企业吗?首开开发集团与首开天鸿集团共同控股首开股份51.62%股权,它只能是国有控股公司。

  一旦密云区自有用地项目的持有人变成国有控股公司,它是否还是享受国有企业的自有用地待遇。

  据首开股份年报数据, 2017年营业收入366.78亿元,同比增长22.74%,净利润为23.63亿元,同比增长24.26%。与此同时,首开股份的扣非净利润10亿元,同比减少35.8%,销售面积和销售金额也较2016年分别下滑42%和83%。公司经营活动现金净流量-204.53亿元,同比下降140.35%。

  克而瑞发布的榜单显示,首开股份2017全年流量销售金额和权益销售金额分别位居全国榜单的第33、34位,较2016年分别下滑16个和11个位次。

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