编者按：从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放·地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放·地产40人】提名人物是原中国社科院金融发展室主任易宪容先生。

  出品人/贺寅宇、策划/陈海保、统筹/潘宇凌、对话/闫丽敏 撰文/闫丽敏 摄像/胡德鑫

  易宪容，被称为“房地产平民代言人”，是最早进入房地产行业评论界的一批人。

  1997年，他远赴香港学习，亲身经历了香港房地产市场最繁荣也最动荡的一年。香港房价飙涨，疯狂的楼市引来了一大批炒家，投机炒楼被当成最快捷的发达致富通道。而短短三个月之后，香港金融危机全面爆发，股市连番跌停。香港整体经济急转直下，房价高位回落，跌幅超三成，次年再回落四成……

  作为旁观者，这一切的变局都对易宪容产生了深刻的影响。也就是从那一年开始，他开始投身于房地产市场的研究之中，撰写了大量的评论文章。“98年我在《南方经济》上发表了一篇房地产行业的学术论文，也是从那时候开始，国内的各大媒体纷纷向我约稿。”易宪容回忆道。

  2007年，易宪容辞去中国社科院金融发展室主任一职，让舆论一时哗然。不少人表示，他的敢言风格，让自己遭致了一批既得利益者的打压。而时隔十余年，再提及此事，易宪容显得非常从容。在他心里，外人的议论和猜忌都是一些微不足道的小事，能够一心一意做研究、搞学术，才是自己矢志不渝的追求。

  2010年12月，易宪容被30万网民公推为与戴旭、郎咸平、张宏良、于建嵘、郭亦平、时寒冰、曹建海、孙锡良等人并列的“中国互联网九大风云人物”之一。这次评选，得到了绝大多数网民的认可，易宪容也在此时受到了业内外更广泛的关注。

  2015年，得到朋友的举荐，易宪容受聘于青岛大学，担任青岛财富管理研究院和青岛互联网金融研究院院长。在青岛大学这些年，他仍然醉心研究。一年8篇论文的发表量，让很多业内专家望尘莫及。平时的易宪容，也是笔耕不辍，坚持每日写博客，发表评论。从中国房价、到资产市场管理、货币政策……他的观点总是鞭辟入里，在网上有不少的拥趸者。

  易宪容说：房地产亟需一场大的变革、一个调整，才能走到更加健康的轨道上。他理想中的房地产市场，没有炒房者、没有投机者，老百姓都能住得起房子，房地产市场回归居住本性，每一位公民的居住权都能够得到保障。

  他在偌大的房地产浪潮中孤身呐喊，即使势薄力微，但仍坚持踽踽独行，奋力做一名为平民请命的“斗士”。

  就像他说过的那样：“我不惟权，不惟利，也不惟众，我站在社会整体利益的角度说话。”道虽迩，不行不至。未来的房地产市场是否真如易宪容所期待的那样，只能等待时间去检验、去证明、去实现……

  易宪容档案：

  江西上高人。原中国社科院金融研究所金融发展室主任，2007年辞去职位。作为一位以“敢言”著称的学者，易宪容的辞职在网络上引起了较大反响。

  易宪容被称为“房地产平民代言人”。现任青岛财富管理研究院和青岛互联网金融研究院院长、教授；青岛大学学术委员会副主任、博士生导师、教授。

  以下是乐居财经与易宪容的对话：

  1. 首先介绍一下您在青岛的工作情况吧，当初来青岛大学是怎样的一个契机？正在进行的项目是什么呢，和之前的有什么不同？

  青岛大学原党委书记、校长范跃进是我的朋友，他邀请我到这里的。目前我没有接触项目，每天主要是看书、写作，专心写论文，一心一意搞研究。

  比如去年一年我就发表了8篇论文，方向主要是中国经济当前发展走向以及对重大理论问题的相关研究。

  2. 介绍一下您跟房地产的缘分吧

  我正式进入地产行业是在1997年年底，之后我在香港待了3年做地产研究。当时来看，香港的房地产市场对中国房地产市场未来的发展有着重大的影响。所以我在98年写了一篇关于房地产行业的学术论文，发表在《南方经济》杂志上，算是当时最早从事房地产行业研究的一批人。也是从那时候，我开始密切关注房地产行业的发展以及走势。

  3. 把职业经历分成几个大的阶段，怎么简单快速回顾这一路的经历

  我的职业经历其实没有什么阶段划分，对于我来说自始自终就是一件事——做学术研究。金融、房地产、国际金融、中国金融改革、经济学理论等领域我都十分熟悉。这么多年以来，我除了发表一部分论文之外，也出版了两部著作。对于我来说，读书的目地就是做学术，我现在依然在做学术。

  4. 2007年，您辞去先前担任的金融发展与金融制度研究室主任一职。当年辞职事件真实的原因是什么，辞职前后的心态有什么变化？

  当时在社科院，我是想专心做一位搞学术的研究员。对于我来说，做学术才是我的爱好，我对行政类的事情完全不感兴趣。辞去研究室主任一职，我并没有真正离开社科院，还一直从事相关的研究工作。2015年12月底调任青岛，我才正式离开社科院。

  辞职前后的心态没有变化，对我来说就是做学术这一条、这一件事情。

  5. 您认为从业中遇到最大的困难是？如何克服的

  对于我来说，所有的困难都是可以解决，没有解决不了的时候。只要你把心态放的平一点，把欲望放的小一点，就没什么困难。毕竟我的目标是做学术，从始至终都是。当初在香港的时候，我每天6点起床，工作到11点，办公室、图书馆、宿舍三点一线。现在来到青岛大学，在这个既是办公室也是家的地方，仍然是和之前一样，专心做学术。所以，在工作方面我其实是没有什么困难的。

  6. 能否分享一个这些年中印象深刻的行业里的故事。好的，坏的，有趣的都可以

  这么多年来，我一直在做一件事，就是如何通过自己的能力让房地产相关知识更加普及，让民众能更好地认识这个市场；通过知识的普及，也让政府更好地了解这个市场。

  之前在香港的时候，我就总结出来：从世界全局来看，房地产市场最根本的问题就是住房要回归到消费市场，而不是炒作市场。如果中国的房地产市场能够回归，那么未来它还可以持续稳定地发展30年、40年甚至50年。然而早期的时候，相关部门没有把这一问题当回事，近几年才逐渐意识到，导致和世界上其他国家差距比较大。

  说实话，从经济学评论来讲，国内我是第一个。1997年的时候，经济学评论在全国还是空白，而我在当时几乎写遍了国内所有的财经媒体，像《21世纪经济报道》、《经济观察报》等等都向我约稿。我想，通过这种方式能够让大众了解更多的经济学知识、房地产知识，让他们能够更好更清楚地认识这个市场，就是我最开心的事情。

  7. 之前您说：三四线去库存是个不可能完成的任务。 但碧桂园恒大等一线品牌房企也正是在2017年发力三四线让业绩冲到了新的高度，对此您的看法是？

  这是两个概念，一是恒大碧桂园卖了大量房子，而去库存则是另外一个概念。根据市场法则，事情十分简单，如果是消费品及库存过多，就得要降低价格销售，这样生产者的供给才会减少，库存才能通过降低价格出售消化掉。反之，如果是消费品，目前库存过多，如果价格还在上涨，那么生产者不仅不会减少供给，反之还会增加供给，库存只能会越来越多。所以说，如果住房是消费品，房价还在上涨，这个时候想去库存，只能是天大的笑话!

  只要城市的土地利用效率提高，城市的交通条件改善，就会有更多的房子被建设出来，而这种意义上的库存是去不了的。

  8. 您觉得这半年以来各个城市的调控政策，对平抑房价、甚至下降会起到什么作用？

  这些调控政策几乎没有对房价的控制起到根本作用。房地产调控最核心的概念：房子是用来住的，所以需要让房地产回归到消费市场。而现在，大家把买房当做投资，靠买房来升值赚钱，如果这种风气不改变，政策不以消除这种风气为出发点，那这些调控政策起到的作用非常有限。

  9. 当年您说出北京房价要跌三成上海房价会跌一半的观点，当时主要基于什么得出？现在是否还坚持？对未来1、2年的楼市有何看法？

  我当时说出“上海、北京房价要跌”这个观点时，是有一个前提的。也就是：“当住房是消费行为的情况下，房价能够跌多少？”如果抛开前提条件，那这个问题一点意义都没有。

  我对房地产市场研究有一个核心概念——就是要保证住房市场居住公正。因为居住权是天赋人权，国家有义务保障每一个人的基本居住条件。要保障这个权利，住房就不能炒作，不能成为财富，这是个前提条件。

  去年我写了一篇文章叫《中国房地产市场居住正义理论》，就是探讨房子的居住属性问题。当房价过高时，普通民众负担不起，而少数人却把房子当做一种财富大大量占有。房子应该回归据主属性，不能沦为炒房客牟利的工具。因此，在住房是消费品的前提下，房价是要跌的。

  目前房地产市场有无泡沫可以用很简单的标准去判断：绝大多人都买不起，肯定是有泡沫；这么多人炒房，肯定是泡沫；这么多人把炒房作为一件正义的事情，肯定是泡沫。

  就目前中国的房地产市场而言，只要房地产以投资为主导的市场导向不改变，那房价还是要涨。即使现在看起来涨幅很小，但是还会涨下去。有些城市出台了一些政策，但是这些政策并不能治本。举个例子，现在很多城市出台了人才落户政策，其实可以说这是“住房营销战”。 引进的人才可以先行落户，那么这些人落户后就会直接获得购房资格。在某种程度上讲，就是促进了当地的房地产市场发展。这样下去，房价还是会继续上涨。

  10. 40年的发展，在你眼中，房地产业最大变化，让你觉得最有价值的地方在哪？

  房地产业让很多人的住房条件得到改善，这是个不争的事实。

  一开始进入这个行业较早的人应该是很有优势的。像我，是2002年买的房子，那时候房子的质量可能比现在差一些，但是非常便宜。当时北京也就三四千块钱一平，房子也特别多。

  另外，房地产业对中国的经济发展做出了极大的贡献，使整个社会的城市化进程速度加快。房地产市场通过过度的信贷扩张，促使房价上涨，将GDP拉了上去，也就进而促进了经济的增长。

  但是现在还有一个新的概念，货币快速扩张之后，财富并不是真的增长了。这种财富在扩张的过程中越来越向少数人聚集，社会财富分布越来越不公，这也是中国经济存在的巨大潜在风险。

  所以，为什么要控制房价？只要房价市场真的调整到位，那所有的问题都会暴露出来。从大城市涨到中城市再涨到小城市，等到小城市没有什么可涨的时候，问题就会出来，这是阶梯式的2、3、4线城市传递。所以未来房地产市场是怎么样的谁也不好说，等历史去评判吧。

  11.聊一下您在行业中这么多年的所得所失吧

  没什么得失，我就是天天读书。读了那么多书就不考虑有什么得，有什么失。喜欢一件事，我就会一直做下去；喜欢做研究，我就会一直研究下去。有人说易老师，你写这么多文章累不累啊？其实我没有感觉到累，我觉得很开心。特别是文章写出来以后，让大家了解到事情的真相，我就觉得是很开心的事了。

  12.描绘一下你理想中未来地产的模样吧

  中国的房地产市场一定要经过一个震动、一个调整，才能走到更加健康的轨道上。因为我们的市场从来没有调整过，所以我们不知道这个市场到底需要一个什么东西。经过挫折之后，我们才会珍惜。

  但是这个震动什么时候发生，谁都不知道；未来房地产市场走到哪里，谁都不知道。震动一旦发生以后，任何人不可阻止。之前我说过：如果“房住不炒”的概念真的得到实现，那我们的房地产市场一定是非常有前景的，是可以发展很长一段时间的。只要我们回到“房住不炒”的基点，回到以消费为主，那我们的市场很有潜力。房地产不是拿来炒作的，要首先满足中国14亿人的居住权，这是基本人权。

  13. 最后，说3个除了自己之外，地产40年里的人名以及简短理由（互相点评）

  王石、潘石屹都很不错，他们是很成功的企业家。但遗憾的是，他们没有把房地产市场引到一个正确的道路上去。