绿地控股:掉队又掉“价”

   2018-04-24 15:16:06

三年过去了,61岁的张玉良或许未曾想到,曾在2014年行业排名第一的绿地,再没能回到舞台中央。

 绿地控股董事长、总裁张玉良 绿地控股董事长、总裁张玉良

  乐居财经  李艳艳  发自北京

  三年过去了,61岁的张玉良或许未曾想到,曾在2014年行业排名第一的绿地,再没能回到舞台中央。

  当多元化、高规模、高周转成为业内前进的主旋律,绿地紧赶慢赶却落后了不止一步。刚刚结束的2017年,昔日老对手“恒万碧”纷纷跨越“五千亿”门槛,绿地的规模数据才刚触及3000亿。

  不止掉队,绿地还陷入“掉价”泥沼。增收不增利成为行业桎梏,也是困扰绿地多年的“老顽疾”。

  4月23日晚间,绿地控股(600606)发布2017年年报称,公司全年实现营业收入2904.18亿元,同比增长17.39%;其中,房地产及相关产业营收为1504.7亿元,相较去年仅增长3.72%,相较于2017年截至目前已披露年报的房企平均46%的增长率,这一增幅显得有点弱。

  此外,2017年绿地实现总利润约192.6亿元,净利润约135.7亿元。其中,归属于上市公司股东的净利润90.38亿元,同比增长25.4%,低于行业32.54%的平均净利润增长率。公司每股收益为0.74元。

  根据135.7亿元的净利润,测算可知,其净利润率为4.7%。地产K线统计发现,自上市两年来,这一数值在3.3%~3.8%左右浮动。对比行业龙头房企8%~15%的净利润水平,绿地远未达标。

  究其原因。彼时,2016年年报发布之际,绿地曾做出解释称,净利率低迷源于房地产项目开发周期较长,项目结转利润滞后于投入。至于今年缘由,地产K线从年报中也找到了一些蛛丝马迹。

  从业务层面来看,以房地产主业协同‘大基建、大金融、大消费’产业转型落地近两年,绿地距离多元化的丰收硕果仍有距离。

  回顾年报,其划分的七类主营业务中,传统意义上的地产业务依旧为公司营收贡献“大头”,占到了50%以上。绿地的地产业务销售情况表现不俗,但财报未透露其净利率信息。

  值得一提的是,尽管过去一年的商办“新政”给楼市连泼冷水,但这并未影响绿地对此类项目的投资热忱。

  财报显示,2017 年,公司实现房地产主业合同销售金额3065亿元,合同销售面积 2438 万平方米;回款 2451 亿元,同比增长 21%。其中,住宅占比68.5%,商办占比31.5%。合同销售面积中,住宅占比76.2%,商办占比23.8%。

  反观2016年的销售贡献,住宅项目占比64%,商办占比36%;合同销售面积中,住宅占比 74%,商办占比 26%。

  根据此前1月的年度业绩快报,绿地新增权益土地面积约1088万平方米,权益计容建筑面积约2010万平方米,权益土地款457亿元。全年新开工面积2948万平方米,同比增长52.5%。

  面对一线城市的高压式调控,绿地在产品结构调整方面已有动作,即聚焦回款能力更强的住宅业务,这从连年增长的住宅业绩及面积占比可观端倪。不过,去年上半年绿地非一线城市商办项目销量大幅回升,为全年业绩做出贡献。

  去年4月,绿地董事长、总裁张玉良曾表示,希望在产业地产、PPP基础建设、特色小镇等领域发挥绿地特长,进一步提高盈利能力。2017年,绿地还推出科创、康养等产业,先后与复旦大学、上海交大、同济大学等机构开展合作。

  “绿地要实行产业结构与区域结构双向调整。”张玉良此前接受媒体采访时如是称。全国复制千亿级综合产业投资模式,是绿地2017年核心投资模式及思路。然而,对照一年来的多元业绩表现,他恐怕很难松口气。

  最新年报显示,绿地所布局的多元化业务中,建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率水平仅为3.75%、1.38%、1.67%、3.98%。如此低的利润水平,无疑拉低绿地的整体利润率。

  相比去年,汽车产业在营收增减方面为“负”,达到-47.18%。绿地称“由于润东汽车不再纳入合并范围”。此外,酒店、金融及相关产业的毛利率水平为83.01%、99.92%。相比去年,分别减少2.23%、0.06%。根据2016年年报,金融产业实现利润总额39亿元,同比增长21%。

  如今,具有良好盈利能力的金融板块,也未能为其今年的表现扳回一局。大刀阔斧地前进步伐,不免带来诸多资金问题。88.99%的资产负债率,相比去年仅下降0.49%。对比国资委对央企非工业企业资产负债率不得超过80%的规定,绿地已未达标。

  绿地2017年在资金链稳健上显得很谨慎。财报显示,过去一年中,绿地所涉投资及筹资活动现金流均为“负”值,分别达到144.3亿元、366.2亿元。绿地在年报中解释称“对联营、合营企业的投资增加”以及“偿还借款”。而经营活动产生的现金流量588.63亿元,净利润135.72亿元,则由于房地产项目开发周期较长,销售回笼和销售结转时间存在差异。

  绿地在年报中规划产业发展愿景称,将重点抓好以下市场:一是长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区;二是江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区;三是地级市高铁站周边地区。

  战场逐渐拉大,人才储备箭在弦上。可以看到,近两年来各大房企均已推出专业人才培育机制或挖人战略,诸如碧桂园同心共享机制、万科“新动力”计划和“海盗计划”等。

  “即便只是做房地产,我们也确实发现,人员老化了。”张玉良曾如是“检讨”绿地的人才机制。如今,诸多80后均已登房企高位,绿地的高管阵营依然被众多50后、60后包围。

  年报显示,2017 年,绿地开发了“总经理见习助理”后备人才挖掘培养机制。相较于诸多业内推崇且成熟的人才激励机制,绿地的适应过程显然被动许多。

  最新年报中,绿地公布了2018 年工作的总体目标,即争取实现营业收入超过3500亿元,利润总额超过200亿元。眼下,绿地多元化业务的增长效率不免有些差强人意。未来一年近乎20%的成长速度,它能实现吗?

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