海南房价暴涨,1992年的楼市泡沫破裂会不会重演? 

  “对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚,直至清出海南市场。”

  在海南建省办特区30周年大会结束三天后,4月16日,海南省住建厅火速发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》,措辞严厉,“防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为”,并要求,“传达到每一名销售人员,做到全覆盖,不留死角。”

  海南日前获得中央政策“大礼包”,中央明确表示支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南探索建设自由贸易港。消息公布后,对海南楼市的关注度快速升温。

  面对可能被再次点燃的海南房价,海南省住建厅在通知中提出明确预警,“防止炒作和哄抬房价”,并要求,销售数据每日一报,“海南省住建厅汇总后将及时上报省政府。”

  严阵以待

  “现在只剩140多平的四居,两居、三居全都卖完了。”在海口非限购区域的西海岸,某楼盘销售人员告诉《中国新闻周刊》记者。

  这个楼盘所在区域靠近海口市政府,属于重点建设的城市新区。一个月前,当记者来到售楼处时,两居、三居可选余地还很大,均价在每平米21000左右。销售人员很含蓄的表示:“四月以后肯定就不是这个价格了。”而现在,该楼盘在售房网站上的价格显示,均价24000元。

  在三亚,《中国新闻周刊》记者查阅房产网站发现,市区在售楼盘不多,每平方米均价直逼4万元。

  对于政策利好带来的房价上涨预期,海南房管部门其实早有准备。在今年3月底,海南已经未雨绸缪,提前升级调控政策。

  海南省住建厅等部门3月30日联合下发《关于做好稳定房地产市场工作的通知》(又称“房八条”),尤其针对非本省户籍购房者,大 大提高了购房门槛,压缩炒房套利空间。

  “房八条”规定,非海南本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房,且首付比例不低于七成。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。

  除了加码限购政策之外,对“限售”也进行了加码,在3月30日之后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

  不过,重大政策利好的预期早就开始传导到房价上。4月18日,国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,海口新建商品住宅销售价格环比上涨2.1%,涨幅排名第一。

  近几年,随着“候鸟式养老”群体的出现,越来越多来自全国各地的人选择在海南养老和度假,再次助推了海南房地产新一轮上涨行情。

  对于这种新趋势,海南省住建厅对《中国新闻周刊》表示,“海南作为国际旅游岛,热情欢迎国内外人士前来旅游度假和养生。”

  但这并不意味着,度假和养生,与买房直接划上等号。海南省住建厅也表示,针对解决岛外人士前来旅游度假和养生的居住需求方面,“将逐步引导通过酒店宾馆、乡村民宿、住房租赁等各类经营性住房解决,严格控制商品住宅的开发规模。”

  在具体的市场引导上,将会兼顾岛外与岛内两个市场,逐步实行“双轨制”。

  海南省住建厅对《中国新闻周刊》解释,未来,岛内市场将通过完善住房保障和供应体系,发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房,以及实施棚户区改造等,多渠道解决本地居民住房问题,使本地居民有更多获得感、幸福感、安全感。

  面对岛外需求,将继续实施“两个暂停”政策,高品质开发面向岛外居民的商品住宅,满足岛外享受性住房需求,并继续实施限购、限贷等调控政策,有效遏制各类投机投资性购房需求。

  不会重蹈覆辙

  在海南30年发展历史上,房地产过度投机和“房地产泡沫”破裂,曾经给海南带来过沉重的代价。

  1991年,海南GDP增长14.9%,1992年GDP增速却暴增到41.5%。这一非正常高增长,主要是因为房地产炒作拉动虚增造成的。

  一座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司,平均每300个人一家房地产公司,这是上世纪90年代海南房地产顶峰时的情景。

  1993年6月,中央治理经济过热,银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。由于受房地产泡沫破灭的影响,海南经济跌入谷底,海南省GDP增长率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南,变成了连续三年名列全国倒数。

  “海南房地产的教训不能忘。”2017年,国务院参事、原住建部副部长仇保兴在一次会议上,重提这段对海南带来沉重代价的阶段。

  “海南房价顶峰时达到了7500元,到了1993年就跌了47%,1994年又跌了13%,1995年再跌去了10%,银行坏债突增60%,最好的资产一个晚上就变成最坏的资产。”仇保兴说,海南处理烂尾楼前后用了差不多20年的时间,直到2005年才算基本清理完。在他看来,当时的教训,对于当前的房地产市场仍具有参照价值。

  投资过度热衷于资金快进快出的房地产,地方财政过度依赖土地财政,就像一个难以根治的顽疾,困扰很多地方,海南也不例外。

  “减少经济对房地产的依赖,对海南来讲,会很痛、会出血,不下大的决心确实不容易做到。”海南省省长沈晓明在今年的全国两会上表示,房地产对海南经济贡献很大,即便如此,海南还是要痛下决心严控房地产。

  尽管岛外人到海南购房的热情越来越高,但在海南省住建厅看来,如今海南的房地产业不会再重蹈以前“泡沫”的覆辙,原因在于,支撑房价上涨的动因和条件都发生了根本变化。

  海南住建厅告诉《中国新闻周刊》,这种判断基于几个方面:

  一是海南生态资源得天独厚,生态环境不断改善,经济社会稳步发展,配套设施逐步完善,发展情景不断向好,这些都将有力支撑海南房地产业发展。

  二是当前的海南房地产有实实在在的市场需求作为支撑,在海南实施限购、限贷、限转让等严控措施的情况下,仍有大量岛外人士前来购房,与上世纪90年代“击鼓传花”式的虚假需求截然不同。

  三是海南省商品房预售条件明显提高,新出让商品住宅用地均要求封顶后方可预售,有实实在在的建设投入,金融和社会风险大幅降低,显然有异于上世纪90年代“炒卖楼花”的发展模式。

  四是海南经济发展实力显著增强,应对风险的能力不断提高,能有效应对短期突发的市场风险,保持房地产平稳健康发展。

  摆脱“房地产依赖”

  海南省住建厅在接受《中国新闻周刊》采访时表示,海南未来对房地产的总体调控思路是:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,以“壮士断腕”的决心调控房地产业,减小海南省经济对房地产的依赖,决不能成为房地产的“加工厂”。

  不过,和不少地方的通病一样,海南的地方经济发展模式,依然没有摆脱对房地产过度依赖。

  “海南经济发展严重依赖房地产的现状还未实现根本转变,短期依赖房地产的现象依然存在。”海南住建厅告诉《中国新闻周刊》,要摆正房地产在海南产业中的位置,从根本上,需要大力调整产业结构,加快培育能替代房地产的支柱产业,降低房地产业在GDP增长、地方财政收入中的比重。

  控制和降低房地产在GDP中的比重后,如何弥补严控房地产给海南经济带来的缺口?海南省省长沈晓明认为,海南经济的出路在于“两条腿”走路:一方面,今后海南要大力发展旅游业、热带特色高效农业、互联网产业等12个重点产业;另一方面,要大力提高消费在经济发展中的比重,利用好国际旅游岛的离岛免税政策。

  “房地产过度依赖”,还会带来更严重的问题。近年来,众多房地产企业争相进入海南投资建设,许多房企在海南掀起“圈地运动”,手握大量土地。在可利用土地越来越少的情况下,海南甚至出现“向海要地”、填海造陆的新问题。

  生态保护和房地产开发的矛盾也越来越突出。2017年底,中央环保督查组在向海南省反馈督查意见时,用罕见严厉的措辞指出:“财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态。”

  海南省住建厅对《中国新闻周刊》表示,要扭转房地产开发对环境破坏加剧的势头,应该多管齐下:“把生态环境保护同时立为负面扣分和一票否决事项,督促市县加大经济结构调整和生态保护力度,降低对房地产的依赖,有效制止各类破坏生态环境发展房地产的行为。”

  此外,还要实行更严格的房地产用地管理和项目开发管理,“永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目,四个中部生态核心区市县开发的商品住宅只能在本省内销售。”

  中央支持海南新一轮改革开放的系列政策发布后,遏制短期炒房势头,也关系到海南新一轮改革能否顺利起步。

  4月18日,国家发改委新闻发言人严鹏程在宏观数据发布会上,谈及近期公布的《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》时指出,海南要认真做好重大风险防范工作,“国家发改委将密切跟踪上述指导意见实施中可能遇到的问题,及时妥善应对,坚决防范炒房炒地产等投机行为。”