保利地产:毛利率达31.05%

乐居财经   2018-04-18 08:49:19

保利地产发布2017年报,整体来看成绩优异,多项业绩指标获得提升,毛利率达31.05%,净利率13.45%,实现净利润196.77亿元。

  

  4月16日晚,保利地产发布2017年报,整体来看成绩优异,多项业绩指标获得提升,毛利率达31.05%,净利率13.45%,实现净利润196.77亿元,归属母公司净利润金额156.26亿元,同比增长25.8%。

  但同时暴露的一些问题同样值得警惕。

  年报数据显示,保利地产2017年实现营业收入1463.06亿元,同比减少5.46%,是五强房企里唯一营业收入减少的企业。经营活动产生的现金流量净额为-293亿,同比减少186.3%。

  保利年报称,营收下降主要是受项目结转进度的影响。在保利地产全国七大片区中,仅有中部片区营收增长,其他均为下降,其中华北片区营业收入同比下滑了近40%,为下降幅度最大的区域。

  保利地产华北区域包含北京、天津、青岛、河北、山西、京津冀6大分公司。 北京尤其明显,营业收入从2016年的140.35亿元,下滑至33.54亿元,降幅达百亿。这表明,保利地产未能及时应对宏观调控带来的影响。

  增加费用冲刺规模

  值得关注的是,2017年保利地产的三项费用均有所增加,直接导致利润空间减少。其中,销售费用、管理费用和财务费用分别增加了9%、25.52%和7.07%。

  保利地产对此的解释是:管理费用的增加是因为公司规模扩大,管理支出增加, 财务费用增加是因为有息负债增加。也就是说,为了冲刺规模,保利地产宁可牺牲一部分利润。

  对于规模的渴望,由此可见一斑。

  乐居财经梳理发现,保利地产在近9年来最好的排名在2010年取得,位列行业第二。而近五年来,保利地产的排名均在前五的边缘试探,2015年更跌出了前五。管理层在2017年5月份举行的股东会上曾表示,保利地产要继续保持第一方阵地位。

  事实上,保利地产的奋斗目标一直是前三。

  “未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”这是在2017年12月的股东大会上,董事长宋广菊对保利地产(600048)全体股东的一个承诺。

  为了达成规模增长目标,保利在2017年就开始大幅增加土地储备。

  在过去一年中,保利新增土地储备达到近五年最高,实现项目拓展共计204个,新增容积率面积4520万平方米。全年,保利新进入城市24个,全国城市布局增加至92个。

  截至2017年底,保利地产的待开发土地储备面积9090万平方米,而存货也高达4390亿元,占期末总资产的63.04%。但随着土地储备增长的,是负债率的上升。年报显示,截至2017年期末,公司资产负债率和净负债率分别从2016年的74.76%、55%上升至 77.28%和 86.45%。 

  今年一季度,保利再度挥金297.1亿元拿地,拿地金额位居行业第一。

  保利重回三强可能性较大

  2017年,保利地产实现签约金额3092.27亿元,以47.19%同比增速位居行业前五。首次跨入3000亿级梯队。但是相比行业前三名仍有较大差距,甚至已被后来者融创追上。

  2017年,碧桂园以全年5807.7亿元的销售金额位居房企首位,紧随其后的为恒大和万科,销售金额分别为5104亿元和5016.5亿元。目前房企前三均迈入5000亿门槛。按照年均30%的增长率,2020年这三家房企都将突破万亿销售额。

  一位业内人士认为,如果能进一步顺利整合保利置业,保利地产在2020年重回三强的可能性还是较大的。

  2017年,保利置业完成合约销售金额约402亿元。这笔金额不大,并不重要,更为关键的是,未来保利地产将可以进入深圳、苏州、济南、云南等原来因规避同业竞争而未覆盖的区域。

  资深媒体人朱罗纪推算,从3000亿到5000亿静态看需要2年的时间。随着马太效应的增强和房企规模的扩大,2018年前三房企的起步在6500亿以上。

  在他看来,除非保利有超常规的大爆发,否则保利在2018年跻身前三的概率很小。“业绩大爆发的前提是行业处在繁荣期,现在显然不具备该条件。”

  重新夺回前三荣光,对于保利而言,显然是一个艰巨的任务。今年,恒大喊出的2020年目标是8000亿。保利要如何追赶?

标签: 保利销售土地

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