疯狂的房企“吸金”赛

   2018-04-12 11:50:36

随着融资渠道的收紧,房企的资金压力逐渐显现。作为资金密集型行业,房地产资金来源成为其主要的命门。随着2018年房地产调控不断深化,房企资金链及融资将成为最受关注的话题。

  随着融资渠道的收紧,房企的资金压力逐渐显现。

  从目前披露一季度借款变动情况的系列公告中,地产K线发现,进入2018年以来,上市房企纷纷加大融资力度。

  4月8日,泰禾集团发布公告称,截至2018年3月31日,公司新增借款150.69亿,占上年末净资产的55.27%。

  4月10日,富力地产、新城控股也发布公告,2018年一季度新增借款分别为179.61亿及93.33亿。另外,2018年,葛洲坝新增借款134.16亿元,占上年末净资产的27.42%。

  这可能仅仅是冰山一角。

  在资金压力的逼迫下,房企融资的冲动仍在继续膨胀。

  在4月刚刚过去的11天里,据地产K线不完全统计,至少有10家上市房企密集发布融资公告,融资总规模超过1000亿元人民币(见下表)。

  规模赛跑是造成房企资金需求激增的重要原因。2018年,销售千亿,已成为多家第二梯队房企的战略目标。大幅增长的销售业绩,急需大笔资金买地来支撑。

  荣盛地产(代码:002146)就是一个案例。4月10日晚间,荣盛地产发布2017年财报,公告显示,2017年公司业绩全面增长:全年实现营收387亿,增长26.39%;归属于上市公司股东净利润57.6亿,增长38.88%。

  优异的成绩单让荣盛地产信心爆棚。在年报中,荣盛地产宣布,2018年融资目标为600亿,新增土地储备1500万平方米,全年销售目标为880亿。

  荣盛地产令人眼花缭乱的融资方式,以及大幅增长的融资目标,只是众多房企大手笔融资、大肆买地囤货的一个缩影。

  从目前披露的房企财报以及近期一系列融资公告中,地产K线发现,房企储存的土地货值越来越高,融资规模越来越大,融资渠道也是五花八门,各显神通。

  荣盛地产在年报中总结,在保持前期银行开发贷、信托融资、股权融资、资产证券化等渠道的基础上,积极拓展新的融资渠道。2017年成功发行中期票据、定向债务融资工具(PPN),并积极探索超短融资券、产业供应链融资等多种方式,新增融资470.58亿元。

  快速奔跑的泰禾集团,在创新融资工具的使用上也抢先一步。日前,泰禾发布公告,拟发行100亿专项资产支持票据。在此之前,泰禾还公告了两笔资产支持证券的融资。如2月12日,泰禾公告拟开展“五四北泰禾广场资产支持专项计划”,规模不超过21.7 亿元,期限不超过20年。

  资产支持票据是指非金融企业在银行间债券市场发行的,由基础资产所产生的现金流作为还款支持的,约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。这种债务工具有着非常重要的两个特点:

  一是资产支持票据是注册制(形式审核),这就意味着发行人成本更低、上市效率更高,资本市场可以快速实现资源配置功能。审核时间相对比较短。对于泰禾而言,这是一笔能快速审核通过的钱,是一笔成本更低,能更快拿到手实行资金配置功能的钱。

  二是资产支持票据可以绕开净资产40%的限制,如此,泰禾可以拿到更多的钱。

  本轮密集融资风潮中,还有一个特点是,随着国内融资的收紧,多家房企更多地发力于国际资本市场。

  业内人士透露,海外融资将进一步降低房企借贷成本,优化债务结构。从票面利率分布来看,分布于5%~8%区间段的债券最多,不存在发行利率超高票息的债券。

  另外,部分房企还采取了增发新股的方式寻求融资。2017年7月,旭辉地产向平安人寿增发新股,平安人寿成为旭辉的第二大股东。

  在2017年整年地产严调控背景下,销售额和房地产新增贷款规模开始下滑。在房企主要融资渠道受堵后,房企资金压力加剧,境外发债、信托等融资渠道在2017年均有所放量。

  让房企资金承压,还有一个重要原因是房企债券近期将迎来兑付高峰。根据Wind资讯统计结果显示,2018年地产债到期规模将在1280亿元左右,主要为公司债到期规模约760亿元、中期票据到期规模约240亿元及短期融资券到期规模约220亿元;首个回售日在2018年的含权地产债规模约3700亿元左右,房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资。

  在“房住不炒”调控基调不变的背景下,再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价,从而进一步加大部分房企的融资成本。

  业内认为,2018年“资管新规”酝酿落地,房地产融资正被全面纳入监管。国内融资渠道收紧,不少房企已感受到资金成本上升的压力,尤其对于部分前期加杠杆激进拿地的房企。随着2018年房地产企业债券大量到期,房企的再融资能力或将成为市场关注重点。

  作为资金密集型行业,房地产资金来源成为其主要的命门。随着2018年房地产调控不断深化,房企资金链及融资将成为最受关注的话题。

标签: 房企

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