旭辉集团总裁林峰

  乐居财经讯 王帅 3月14日下午,旭辉控股(集团)有限公司在上海召开2017年度业绩发布会,旭辉集团总裁林峰解读2017年报。2017年全年,旭辉实现合同销售金额1040亿元,同比增加96%,净利润为人民币48.3亿,同比增长72%。其中,2017年旭辉集团收购78个新项目权益,土地投资452亿元。

会上林峰对于当今房地产行业形势作了简单的判断:

  2018年大家可能都会关注到这个行业其实发生了很大的变化,最主要的大政方针从去年的十九大就已经提出来了,十九大提出的房住不炒、去投资化,我们的住有所居,希望所有在城市里居住的人有居所,但是跟以前的比较,要有一个深刻的不同,就是以前是所有的居者有其屋,但是现在是住有所居,居不一定代表拥有所有权,所以他们提出的是多主体供给、多渠道保障以及租购并举,来解决城市居住的问题。

  同时,通过长效机制,长效机制从土地的供给机制、房地产税收机制以及未来城市的计划、规划管理机制,来对整个房地产市场做管理。其实这是所有政策的基本基调。

  我们围绕着这些基本基调来看今年的整个货币政策,货币政策随着今年一系列的监管措施的出台,随着我们现在讲到的一行三会的整合,或者三会要合一了,综合的他们不停的要去杠杆,去表外负债。这个去杠杆必然带来地产行业跟着去杠杆,有一部分房地产企业负债率过高,这就意味着银行的去杠杆、去表外收缩信贷,也一定会收缩整个房地产行业的信贷。从微观上看,房地产行业的很多融资品种是被停掉的,不管是信托、资金还是原来的银行的一些通过理财的表外业务流入到房地产,都被喊停了。

      所以这块提出来紧跟的持续紧张、融资成本的持续上升,以及大监管下,有很多企业被迫去杠杆。这些资源会往大企业、稳健的企业转移,这个转移带来的就是行业的整合和加速,有一部分因为现金流的问题,可能会寻求并购、寻求整合的机会。这个也是2018年行业里会有变数的。

  第三个,调控的影响,可能会带来对整个行业的一些根本性变化,以往我们前几届都知道,三年一个周期,基本上这个时间段都差不多,好的挑一挑、坏的拖一拖,熬过一年半,可能会有好消息了。但是这一轮不一样,我们认为行业的周期从短周期变成长周期,因为调控的长期化、常态化。所以这个行业未来的发展可能会更有计划性,更有规律,更稳健。

  另外,市场的信号被扭曲。不管是价格、库存还是供给,因为它被限签、限价、限贷,所以整体价格也不能反映市场信号,库存也不能反映市场信号,供求也不能反映市场信号,可能在局部的要等到消化了上一轮涨幅过快的信号才可能放松。房价基本要稳定在2016年10月份的水平上。如果没有记错,我当时正在戈壁上,在戈壁徒步的时候,这边传来了此起彼伏的调控声。

  所以短周期随着这一轮长效的调控,我们觉得发生了一些根本的变化。所以他们现在叫行业弱周期比较平稳,但是城市变成了强周期。有一些城市个体波动很大。把以往周期的一些理论可能会应用到更短的层次上,城市的区间也可以去探。包括它的涨幅、它的历史房价,能够给你多少限价,超过多少会放,跌过多少会拖。这些会让每个城市的周期更容易肯定。当然城市的周期是有指标的,不容易看到一个明确的时间上的周期。但是有一些前置性指标出现的时候会有一些动作,要么加强监控,要么放松调控。

  比如突然拍了几个地王,政府肯定会出来限价。原来这个城市没限价,不代表对房价有想象空间。超过它能接受的上限就限了。有一些城市可能往下跌,跌破一定程度也不用限了,我给你的价格你不一定卖得到,可能会缓和放松一些政策。

  最后一点,就是我们仍然知道,要牢牢的尊重常识、敬畏规律,投资错过了、踏空了是不会死人的,但是套牢是一定要命的。所以我们坚持首先不要买错地,第二不要买贵地,才是不漏,这是我们坚持的原则,也是2018年践行的原则。