除了北上津三大直辖市,去年很多一二线热点城市的人口都在增长。

  最新统计数据显示,2017年,深圳2017年年末常住人口1252.83万人,比上一年常住人口1190.84万人,增加了61.99万人;广州市2017年末常住人口1449.84万人,比上一年的1404.35万人增加了45.49万人;杭州2017年全市年末常住人口为946.8万人,比2016年末增加28.0万人;石家庄2017年末全市常住人口为1087.99万人,与上一年相比增加9.53万人。

  和人口大量流入相对应的是,这些城市的房价大都很抗跌。

  根据国家统计局发布的2018年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数,在2017年人口增量前16位的城市中,除石家庄、合肥外,主要人口流入城市的二手房价格都是同比上升的。同期人口流出的城市如北京、天津的二手房价格指数都在下跌。

  由于几乎所有的一二线城市都严格限制新房售价,二手房市场实际上更能反映价格涨跌情况。

数据来源:中商产业研究院   制图/许阳数据来源:中商产业研究院   制图/许阳

  01

  人口对楼市的影响,可以以杭州为典型案例进行考察。杭州人口增速在整个长三角范围内,可以说是首屈一指。

  2010~2014年,杭州的常住人口也就增加了17.4万人。可是,2015年~2016年短短两年,人口就增加了57.6万;2017年末,全市常住人口为946.8万人,比2016年末增加28万人。显然,杭州已经进入到了人口持续增长的阶段。

  相比之下,长三角的另外几个主要城市——上海、南京、苏州的常住人口数量,或者只是微增,或者干脆下滑。

  以上海为例,2017年常住人口减少了1.37万人,出现负增长。南京2016年常住人口只增加3.41万人,增幅也只有0.41%。苏州2017年新增人口只有5万人,2016年的增幅连1万人都不到。

  大规模的人口涌入,促成了杭州在长三角房地产市场新领头羊的地位。尽管,杭州的房价因为调控,只是持平;而成交量也有小幅度下降。

  但开发商们很少会担心的杭州房子卖不出去。开发商感叹,杭州的房地产市场热度,已经远远超过了苏州、南京、上海等其他长三角城市。

  正是因为人口的大量流入,这个城市的房地产在调控不断加码之下,受影响程度却有限。

  2017年,杭州的全市新建商品房销售2054万平方米,增幅由上年同期的增长57.1%转为下降11.7%。其中,住宅销售面积1520万平方米,增幅由上年同期的增长46.1%转为下降19.5%。

  但同期的上海,2017年新建商品房销售面积1691.60万平方米,比上年下降37.5%;其中,住宅销售面积1341.62万平方米,下降33.6%。

  北京的商品房销售面积的降幅更是高达47.8%,商品住宅的销售面积降幅也达到了38.3%。苏州的成交面积也下滑接近三成;合肥的降幅则更疯狂,成交19933套,成交面积215.89万方,同比下降75.60%;南京的商品房成交降幅虽然只有8%,但住宅成交下滑幅度也接近五成。

  而从二手房价格的表现看,杭州几乎跑赢了长三角市场。同样,那些人口流入量大的城市,如深圳、广州、杭州、长沙、宁波、成都、贵阳等地,二手房价格都没有下降。

  02

  促成人口大量向杭州集聚的一个重要原因,还是经济。尽管,杭州的GDP增幅只是8%,人均收入增幅也就7.8%。但是,杭州的高薪岗位薪酬增幅,却让这个城市的吸引力暴增。

  智联招聘在线数据显示,杭州地区2017年冬求职期的平均薪酬为8434元,在全国37个主要城市的薪酬水平中排名第四位。从薪酬的分布情况来看,8000元以上的占34.5%。

  这显然是促成杭州人口快速增长的一个重要原因。

  2月28日,胡润研究院发布《2018胡润全球富豪榜》,全世界2694位身家十亿富豪中,有38人选择杭州作为定居地。杭州也是唯一一个跻进全球十大富豪居住地的中国二线城市。

  吸引富豪在杭州安家的,是杭州对优秀人才的吸引力。

  杭州市委组织部透露的最新数据,2017年,杭州新接收应届高校毕业生7.93万名,其中硕士以上学历10003名,同比增长20.9%。

  2017年,杭州新增市全球引才“521”计划人才55名,带动引进海归人才4068名;新增市“115”计划高端外国专家年薪资助项目23项、引智项目206项,带动引进外籍人才6150名。

  全球最大职场社交平台LinkedIn(领英)发布的“中国职场全球化榜单”,从中国职场全球化指数看,杭州是继上海、北京、深圳和广州之后,新一线城市中排名最靠前的,其中“海归人才流入流出比”一项排名全国第一。

  有数据显示,杭州已经成为国内人才净流入率最高的城市,达到11.78%,超过了深圳的7.11%。

  03

  近几年,全国主要城市纷纷展开抢人大战,以户口、购房补贴、创业资金等吸引人才的大规模流入。其中,杭州、成都、重庆、武汉等地成为这场抢人大战的大赢家。

  重庆市基本上每年新流入人口高于流出人口,出现“入多出少”的净流入状态。随着重庆经济发展,空间优化,重庆人才吸引力逐步加强。2015年同期约为24万,2016年净流入人口约30万,净流入规模明显扩大。

  2017年贵阳市常住人口480.2万人,新增近11万人,占全省新增人口的一半左右。

  在各个城市上演“抢人大战”的同时,各个城市并不满足于短期的人口大规模流入,而是着眼中远期的人口规模。

  比如,广州目前初步拟定2035年常住人口目标为2000万,还有550万的人口新增空间。另外,成都规划到2035年人口规模达到2300万人,而在2017年底,成都的人口规模刚刚超过1600万,还有700万人口增量空间。

  类似的情况已在很多城市出现,这些城市都将成为未来的人口流向的热地。随着人才的流入和产业规划的落地,这些城市的经济和社会发展也同样可以期待。如果说人口是支撑房价的基础,那么,由人才流入促升的城市价值则是支撑房价的核心内涵,所以,从人口增量数据可以预测,这些城市将成为未来房价最抗跌的地区。