或许是因为2017年三四线城市楼市火热,春节时,再谈起“返乡置业”除了落叶归根的情感之外,候鸟们多了几许资产增值的依据。

  2017年,中国房地产市场出现了新的发展方向,在“租售并举”、“房住不炒”的倡导下,配以调控政策,一二线城市房地产市场平静无波澜。与此同时,房地产板块轮动特征明显,三四线城市楼市成为全国成交主力。

  节前,安居客发布的《返乡置业报告》显示,59%的人群有返乡置业的意愿,其中有80%的人群来自三、四线城市,近7成在一、二线城市工作。这份报告的样本覆盖了一二线城市里的近60万人。节后,春节双周数据出炉,在一二线城市新房成交下滑的同时,三线城市有轻微增长。

  目前的矛盾在于,三四线城市城镇化率仍有空间、用补贴抢人才,而一二线城市资源与机会丰富、更具发展潜力。但明白三四线城市轮动逻辑和路径后,或许“漂一族”作出抉择不至于太为难。

 春节楼市行情低迷

  东吴证券报告数据显示,春节期间(2018年2月10 日- 2月23日双周),全国累计成交 317.04万平米,同比2017年春节下降8%。

  其中,一线城市新房成交16.5万平米,同比2017年春节下降43%;二线城市成交105万平米,同比2017年春节下降20%;三线城市成交195.4万平米,同比2017年春节增长7%。

  楼市活动多数在春节暂缓,每年春节,楼市成交数据下滑是常态。如深圳,美联物业全国研究中心指出,春节房地产市场仍处于假期模式,深圳全市一手住宅的网签量自2月12日起,即一直维持零套的趋势;而二手住宅市场方面,市规土委春节期间无备案量。

  不过,2018年,在一二线城市新房成交直线滑落在情况下,三线城市出现微涨。过年期间,谁在三线城市买房?

  节前,安居客针对在一二线城市务工的群体调研,并发布《返乡置业报告》,数据显示,有59%受访对象,有返乡置业的意愿,而在工作城市买不起房或者希望改善家人生活条件正是其返乡置业的首要原因。

  不过,这种返乡置业的意愿能否转化为实际成交,很难预测和监控。

  一名广东清远当地的中介人员指出,过年期间,会有外出务工者回家过年,他们会成为当地房产成交的部分力量,但具体能促进几成成交,不好量化。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,由于备案等原因,房产成交数据具有滞后性,机构出示的数据并不能完全反映春节期间的实际成交。

  可确定的是,房企看好这个节点带来的行情,并有节奏地进行抢收。

  克而瑞研究中心指出,春节作为返乡置业高峰期,长期深耕三四线城市的品牌房企加大营销力度。恒大在2月1日-2月28日期间,全国所有楼盘享基础优惠88折,部分项目限量折扣特价房(额外最高95折),部分商铺更享有7折以下折扣优惠;并且,根据支付方式,购房者还有不同程度的折扣。

  三线城市楼市面临下行压力

  据国家统计局数据,2017年,全国商品房销售面积169408万平米,比上年增长7.7%,商品房销售额133701亿元,增长13.7%。销售面积和销售金额增速最高的区域出现在中部和西部,这是三四线城市密集的区域。

  过去一年,中国房地产市场表现出鲜明的板块轮动特征。三四线城市楼市回暖,拉动全国销售面积上扬。

  一二线限购导致资金外溢、三四线去库存、棚改力度加大且货币化补偿,以及鼓励农民进城买房,是本轮三四线房价上涨的逻辑。

  一个真实的案例是,广东江门市一个次新房“帕佳图天玥”,在2015年年中入市时房价仅约5500元/平米,经过去年一波拉升后,目前二手房报价将近11000元/平米,实现房价翻番。

  正因为这波三四线城市的房价上涨,给“返乡置业”的意愿增添了一份投资获益的可能。问题在于这波行情是否可能持续?

  2017年3月15日,南京、青岛、赣州同日升级或出台限购政策。而在这天之前,三月以来,河北涿州、河北涞水、浙江杭州、张家口崇礼区、浙江嘉善、安徽滁州、海南三亚等市、区已相继出台或升级限购、限贷政策。

  当时,行业已开始讨论“三四线城市楼市的繁荣能维持多久”。毫无疑问,数据证明2017年末,这种阶段性繁荣仍未结束。

  然而最近的数据却不甚乐观。从累计数据看,截至2月23日,2018年至今东吴证券跟踪全国37城市一手房累计成交2610万平米,2017年同期累计成交3078.5万平米,同比下降15.2%。

  其中4个一线城市成交同比下降23.7%;14个二线城市成交同比下降9.4%;20个三线城市累计成交同比下降19%。 三线城市的跌幅高于二线城市。

  有业内人士认为,三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。

  按照中国住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的观点,三四线城市在发展新型城镇化过程中,产业和人口能否提供支撑是关键。也就是说,如果想获得居住属性之外的更多回报,返乡置业的意愿需要重新琢磨。