中弘股份转型之惑

地产k线   2018-02-13 10:05:16

停牌五个多月的中弘股份(000979.SZ)筹备复牌。

 文/乐居 李艳艳

  停牌五个多月的中弘股份(000979.SZ)筹备复牌。

  在2017年前三季度营收同比增加 31.26%且实现净利润 8268万元的背景下,公司第四季度业绩净亏损10亿元。深交所发函质疑中弘股份是否存在跨期调节收入及利润的情况。2月10日,中弘股份逐一回复深交所提出的疑问,并透露三亚项目收购进展。据了解,收购存在实质性障碍,无法在停牌六个月期满前完成收购,公司将终止收购协议,并且将尽快召开董事会申请复牌。

  此外,中弘股份还公告称,公司控股股东中弘卓业集团有限公司(即“中弘卓业”)持有的公司全部股份再次被司法轮候冻结。

  另据中弘股份2月12日公告披露,董事会于该日收到公司董事、总经理崔崴提交的书面辞职报告。崔崴2015年3月16日起任中弘控股股份有限公司总经理,2015年4月2日起任中弘控股股份有限公司董事。

  10亿亏损

  亏损首先源自于中弘御马坊项目大量退房。公告显示该项目共计退房 1397 套,账面冲减收入 17.28 亿元,冲减成本 9.79 亿元,预计带来亏损约 7.49 亿元。

  御马坊项目位于北京平谷,距离北京城区约48公里。项目案名为北京御马坊国际生态度假城。公开资料显示项目占地2000余亩,建设面积近百万平方米,预计总投资近百亿元。

  公司前董事长王永红曾表示,该项目是中弘股份目前已经开工的最大的旅游休闲地产项目,将成为环渤海首席全季候、全天候、全系列的“一站式国际度假城”。

  2012年3月项目的开工仪式上,北京市某领导曾称御马坊国际生态度假城项目“定位准、规模大、业态全”,充分发掘了平谷区的自然资源优势和地理区位条件,把握住了旅游休闲消费的特征趋势,对于弥补平谷区现有旅游配套设施不足、提高区域旅游综合服务品质、完善首都旅游产业布局、加快生态涵养区可持续发展具有十分积极的意义。

  亦有当地官员在非公开场合发表评论称,作为平谷高端旅游发展规划中的重要项目,御马坊国际生态度假城集娱、游、购于一体,将在“十二五”时期建设成为中国北京的小“迪拜”。

  2017年下半年,该项目出现退房维权纠纷。有购房者指出,该项目卖房时跟购房者宣传“以租带售”的广告。当初承诺的配套也没有在预期时间内建设完毕。受到北京对商住房的限制规定,项目无法进行贷款。

  公告里还提及两项亏损,一项来自于股权投资,另一项亏损则来自于子公司和境外公司的经营亏损。

  2017 年第四季度,中弘的境外子公司铭盛环球有限公司(下文简称“铭盛环球”)持有可供出售的金融资产(境外公司 DWA NOVA LLC 20%股权,以下简称“NOVA公司”),由于 DWA NOVA LLC 注销,铭盛环球有限公司预计提投资损失 1.68 亿元。

  DWA NOVA LLC究竟是怎样一家公司,为何会被注销?地产K线查询公告发现,2015年11月20日,中弘通过铭盛环球以2500万美元对NOVA公司进行增资。NOVA公司是美国梦工厂动画公司 (DreamWorksAnimation SKG, Inc.)创立的一家具有自主知识产权的,基于云计算的3D软件技术、集工业设计和市场行销应用于一体的高科技公司。

  在收购前,被收购的标的就已经处于亏损状态。截止2015年9月30日,NOVA公司总资产1,632.98万美元,净资产1,298.05万美元,实现营业收入89.09万美元,净利润为-201.94万美元。

  中弘给出的收购理由是,因为定位于休闲度假物业的开发与经营,未来侧重开发休闲度假地产、文化旅游地产,梦工厂动画公司是全球文化产业的领军企业之一,该公司的3D动漫产品技术是具有世界先进水平,NOVA公司是梦工厂动画公司3D技术的延伸应用,公司希望通过参股能把技术引进到正在进行的文化旅游产业中,服务于公司将要开发建设的诸如美猴王主题公园等文化旅游地产项目的推广和运营。

  不过,关于投资NOVA的最终亏损额还要再经审批程序确认。除了NOVA的亏损外,中弘股份的三家境内子公司和境外公司(包括中玺国际、 KEE、亚洲旅游等)也出现经营亏损,预计合计亏损金额约 1.63 亿元。

  KEE(开易控股)公司也是2015年8月中弘通过收购而得来的。中弘花了7.07亿收购了这家公司72.789%的股权。收购前,这家公司的业务是设计、制造及销售条装拉链、横机罗纹及其他服装配件。按照中弘股份的计划,收购的同时,其将对KEE公司进行“改装”,将其服装配件业务及部分物业进行资产剥离,剥离后的剩余资产将保留在标的公司中,委托与卖方进行日常管理和运营。KEE公司将成为其在海外的投融资平台。

  中玺国际则是从事物业管理服务、养老服务、主题公园及酒店管理服务的公司。中弘把旗下的物业管理公司股权放在中玺国际中。

  而亚洲旅游是2015年11月,中弘通过子公司收购而来的。亚洲旅游为其在新加坡注册的公司,拥有覆盖新加坡、马来西亚、菲律宾、泰国、印度尼西亚、中国等17个国家和地区的B2C旅游平台。但是收购时,亚洲旅游似乎同样在亏损。根据亚洲旅游2014年年报,该公司2014年营业收入为9100万新元,亏损960万新元。

  伴随着一系列收购,中弘股份的股价曾在2015年年中至年末达到6.03元顶点。

  押注旅游地产

  官网信息显示,中弘控股股份有限公司自2001年成立,于2008年收购*ST科苑并借壳上市。在众多房企专注于住宅开发时,中弘将目标转向了旅游度假地产、文化创意地产、会议休闲地产、商业地产。区域布局上坚持“1+X”战略。所谓“1+X”,是指立足于北京这一特大型城市,深入开发海南、云南、吉林、浙江、山东等旅游资源丰富区域。2017年前三季度财报显示,中弘股份手中还有700多万平米土地。

  之所以押注旅游地产,中弘管理层给出的答案是,旅游是房地产行业受宏观调控政策影响显著,住宅地产更甚。而旅游地产开发有效避开了推高住宅房价的政策漩涡,为公司有效规避行业的政策风险提供保障。

  受地方政府的大力支持,开发旅游地产不仅能促进当地就业,而且可以带动周边地区相关产业的快速发展,如酒店、餐饮、交通运输等,最终促进当地经济发展。公司现有的旅游地产开发项目均受到地方政府以税收优惠或政府补助等形式的的鼓励和扶持。

  不过,旅游地产投入大,回收周期长,在公司规模不大的情况下,一旦遇到滞销,很难抵御业绩波动。年报显示,2014年到2016年,中弘股份营业收入分别为24.85亿元、12.9亿元、44.52亿元,其中房地产销售业务分别实现收入23.86亿元、12.11亿元、41.35亿元,占当年营业收入的比例分别为96.02%、93.88%、92.88%。

  另据地产K线了解,受环保督察的影响,自去年12月起,中弘旗下人工填海造岛工程“如意岛”已经被迫停工整改,何时复工尚无时间表。中弘投掷4.35亿元投资的小洲岛度假酒店项目,由于填海破坏海洋生态环境,目前已被责令拆除。

  2月9日公告中提到的三亚项目,因收购标的有瑕疵,中弘股份拟终止收购。受司法冻结影响,地块所涉海南三亚鹿回头半岛的半山半岛已遭查封。据媒体实地探访,项目曾遭遇来自五湖四海的购房者维权。有部分房源被抵押再销售、售后抵押以及司法冻结等问题,造成购房者无法办理房产证。

  中弘股份称,由于两地块的实际拥有者新佳旅业及鹿洲实业自身经营财务状况影响,股权质押问题尚未解决,且未能合理说明解决期限;而且,虽然鹿洲实业符合房地产开发项目资质证照办理的条件要求,但由于临近春节且证照办理时间具有不确定性,难以保证在上市公司停牌六个月期满前完成资质证照的办理工作。

  公司易主风险

  另据地产K线综合统计发现,开年至今,已有9家法院对中弘卓业所持的上市公司中弘股份采取司法冻结或司法轮候冻结。司法执行人涵盖北京、上海、福建、合肥、武汉、深圳、山东等地,其中北京涉及2家法院。

  除中弘卓业于2017年12月19日被北京市第四中级人民法院司法冻结的全部所持股份在2月1日解除冻结外,其他8家法院的司法轮候冻结期限皆为3年。

  除福建省高级人民法院仅冻结中弘卓业持有的2.63亿股中弘股份、冻结占比11.85%外,其他法院冻结股份均占其所持中弘股份比例的100%。

  中弘股份在公告中反馈部分法院的冻结原因称,福建省高级人民法院查封原因,系中弘卓业在兴业证券办理的股票质押式回购交易业务未能按约定履行购回义务,从而导致兴业证券提起诉讼及财产保全所致。

  此外,被北京市第四中级人民法院司法冻结股份的原因,系其对外提供2亿元的债务本金及利息1350万元担保逾期所致。至于其他法院执行冻结的原因,公告尚未披露。

  中弘卓业为中弘股份的大股东及控股股东,实际控制人为王永红。王永红曾涉徐翔案。2016年8月,王永红悄然退出董事会。中弘股份法人由王永红变更为其弟王继红。

  截至目前,中弘卓业共持有中弘股份股票2,227,657,410 股,占公司总股本比例为26.55%。其中已经办理质押登记手续的股票占比为99.7%。

  上述债务若未如期兑现,公司控股权可能面临易主危险。近期,大公国际将中弘股份公司主体和债项“16中弘01”信用等级由AA-下调至BBB-,提示投资人未来需关注该事件对中弘股份信用风险的影响。但中弘股份亦表示,股份冻结不会对公司经营管理产生影响。

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