中国金茂“引资”术

地产k线   2018-02-06 15:01:42

“双轮两翼”亦是金茂的重要策略之一。借助城市一级开发模式复制锁定更多高毛利土储,成为金茂寻求土地价值的最新探索。

  文/乐居 李艳艳

  中国金茂(00817.HK)市值在2018年2月初创历史新高。从1月19日起,金茂的股价持续攀升,一度市值超过632亿港币。而以2月5日收盘价报5.28港元计算,金茂股价自年初累计上涨51.72%。

  催化剂不难发现:配股融资、引入新战略投资者,高管斥巨资增持。此外,新公布的1月业绩数据同比增长843%,相当于2017年全年业绩的四分之一。

  坊间有传言称有金茂高管卖房买股,但地产K线并没有从官方证实这一消息。不过,据内部透露,金茂已将千亿目标完成时间提前一年至2018年底,有可能提前实现“2022年2000亿”。

  “高管增持的最大原因是业绩增长。频频增持,说明央企改革有利好政策。一系列拿地、资产转化及抛售动作,说明他们在不断优化结构。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在央企混改及内部业务调整的双重作用下,“跨越千亿级”有可能成为第二梯队企业命运的岔口。

 迟到的激励?


  金茂首先在1月17日完成配股。根据早前公告信息,此次配股数量占配售前总股本的8.43%,占发行后总股本的7.78%。此次配股,新华人寿进一步增加对金茂的持股,与此同时,金茂还引进了新的社会资本——嘉里控股集团。

  据悉,2015年新华人寿曾与金茂签署合作备忘录,未来可在项目层面投资中国金茂现有或潜在写字楼、住宅等各类开发项目,加强不动产方面的联合投资。和险资连手可以有效降低融资成本。而新晋股东嘉里控股同样有着多样化的投资业务。

  标普全球评级在1月16日发表研报称,预计此次配售股份及新股认购将有助于强化金茂的股权基础,改善公司资本结构。从另一个角度讲,国有持股比例降至50%以下,可以像其他民企一样提升竞争力和运营效率,同时在制定员工激励计划以及管理层持股方面保有更大的灵活度。

  几乎与配股同时进行的是金茂高管的增持。

  1月24日金茂发布的自愿性公告显示,高管以自有资金在联交所场内连续5日增持公司7158.8万股普通股股份,均价为每股3.84港币,涉及资金2.75亿元。公告强调,公司沒有参与上述集合购买,亦未对有关执行董事及管理层参与上述购买提供任何财务资助。

  早在2017年6月,金茂的董事及高管就曾增持公司股票。彼时,共购入 653.2 万股,平均成本为每股2.550 港币,涉资1665万港元。

  尽管央企在拿地、融资等方面具有天然优势,但在激励机制方面却是劣势。民企往往可以采用更加灵活多样的合伙人、激励机制,将更多利润让渡给高层管理者、甚至一线经理人和员工,从而大为激发工作积极性。

  曾有机构提出担忧:认为金茂在治理结构下业绩增长存在较大不确定性,同时行业高压的行政政策对销售有较大影响。看多者则认为,除高管用自有资金增持外,金茂2017年对管理层也实施了股权激励措施,这些将有助于激发管理层的经营动力完成业绩。

  光大证券评价,中国金茂的激励机制与其他国企相比较为积极。2016年国资委批了大约7亿股的股权激励,覆盖公司200人左右,行权价是2.196,国资委制订了非常严格的业绩标准:分三年行权,17、18、19年每年毛利率达20%以上,核心净利润增长12%,ROE三年分别达12%、13%、14%,另外还有12家同业企业的名单,上述三个标准要在这12家中排在前三,才可以行使股权激励。

  2016年1月,任志强最佩服的企业家宁高宁空降中化集团任中国金茂的董事长。他曾因在资本市场上长袖善舞,被称为“中国摩根”。宁高宁深谙央企管理之道,他的风格和思路在主席致辞中可窥一斑。

  在2017年中期业绩报告中,宁高宁指出,金茂顺应国有企业改革趋势,不断加强行业对标研究,大力推动项目跟投方案全面落地,积极打造“共创、共享、共成长”的发展平台;此外,公司持续推进差异化激励考核机制创新,强化激励资源和实际业绩完成的强挂钩,倒逼形成市场化的业务能力。

  全面推进央企改革的大背景下,宁高宁时代的金茂也做了一系列改革。据了解,2017年开始,金茂对当年所投资项目都实行了全面跟投,公司高管和项目层面高管严格强制跟投,跟投比例不超过项目总投的5%,之后根据薪资标准框定范围,投资项目不能选择,全部都要均分到当年投资的项目上。

  千亿目标或提前实现

  依靠此次配股,中国金茂开年完成33.06亿港元融资。

  在2017年年中业绩说明会上,中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞首次放出豪言。“中国金茂到2019年要实现千亿销售额,跻身房企第一梯队。”彼时,公司销售签约额不过241亿元,步入千亿阵营的央企仅有保利和中海两家。

  为了冲千亿,金茂在2017年大举拿地。2017年,金茂合计拿地数量至30个,超过前年近五成。涉及权益款项达500亿元,远超年初计划的200亿元。

  中国金茂是中国中化集团公司旗下房地产和酒店板块的平台企业,它的前身是2007年8月17日在香港联合交易所主板上市的方兴地产,自2015年9月起更名为中国金茂。

  上市之初,没地、没品牌、没钱。但仅仅不到十年,靠着金茂府的超级IP,一跃成为销售均价最高的开发商。根据克而瑞统计,金茂2017年销售均价为24427.2元/平发米,在15城布局了26座金茂府,“高售价-高地价-高毛利”成为其主打经营模式。

  除此之外,“双轮两翼”亦是金茂的重要策略之一。借助城市一级开发模式复制锁定更多高毛利土储,成为金茂寻求土地价值的最新探索。

  产业新城项目涉及片区成长的整个周期,即从一级开发规划开始介入,诸如长沙、南京等上百万平的项目为其带来丰厚回报。不过,去年城市与物业开发在金茂全部业务收入中占比约为94%,仍据业绩主导地位。

  从开发业务到持有商业地产,再到创新业务,注入自己对房地产行业的理解,宁高宁上任两年来,提出金茂战略转型方向是做城市运营商,即,在城市核心地段打造综合体,在远郊区打造产业新城,开发业务中引入大文化、大健康、大科技产业。

  多家分析报告显示,混改契机、宁高宁、高端产品线、商业模式创新成为其发展的关键词。

  方正证券的研究报告指出,2017上半年融资成本为 4.95%,低于一般房企,并且享受中化集团授信额度。此外中化集团在上市公司体外进行土地储备和孵化并在时机成熟后注入上市公司,有助于减轻公司的资金压力和早期土地投资风险。

  克而瑞最新统计显示,金茂凭借166.5亿的1月总销售额首进房企前十,位居第八。近期公布1月合约销售情况的公司中,同比增长最快的亦是金茂,销售同比增加843%。近期,金茂内部再次传出消息称,2018年已将内部销售目标定为千亿。资料显示,2017年,公司超额完成年度销售目标,实现销售额约693亿元,同比增长85%。

标签:

参与讨论 0 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论

资讯排行

关注微信公众号

扫一扫 关注我们