万达:命运斡旋

地产k线   2018-01-31 15:26:56

五年之内,王健林不用再担心早前签订的一份对赌协议的杀伤力。

  文/乐居 李艳艳

  五年之内,王健林不用再担心早前签订的一份对赌协议的杀伤力。

  这得益于万达商业新近签订的战略投资协议。投资方涉及腾讯控股(00700.HK)、苏宁(苏宁云商002024.SZ)、京东与融创中国(01918.HK),其中腾讯领投。350亿元的投资额度对接万达商业14%股权——彼时万达商业H股退市时引入的投资人股份。

  按照战略投资者买入价粗略计算,万达商业估值将从港股退市时的1924亿元提升至2429亿元。不过更早的时候,万达商业曾被市场给予厚望,业内估算其未来A股市值或可触及5000亿元。

  另外,万达商业从此改名为“万达商管”。根据万达集团2018年工作目标,万达商管计划实现总收入366.4亿元,其中租金收入达到326.8亿元。

  万达正在努力变得“更轻”。在这个Uber的估值高于美国两大航空公司之和,Airbnb的估值超过洲际集团加万豪集团的时代,轻与重哪个更优?不但要好看的财报,还要会讲故事,有背景的股东站台,更要讲政治。这个时代的生意逻辑是什么?

 利益最大化就是生意?

  资深财经评论人黄立冲对地产K线表示,此次多方战投的实质是关于一个防止债务违约的问题。对赌协议中的赎回要求可防止万达遭遇清算处理,借此保住万达控股权,但具体实施方面还未看到明确路径。“如果股东的利益不对等统一,或者有些利益大但是股份小,有些股份小但是牵涉利益大,最终很难合作成功。”

  不过,就目前看来,此番引入战投的操作仍不失为万达改变资本市场形象、加强资本运作的好机会。睿信咨询总裁薛迥文在接受地产K线采访后表示,合作之后,即能提升传统商业地产的资产价值,又可避免万达广场的资产低估。“万达通过前期很多的多元化尝试,最终回归到专业分工,做自己擅长的事情。”

  王健林曾在今年1月讲话透露,目前万达持有物业面积3151万平方米,年客流31.9亿人次。作为二度合作万达的投资者,融创中国董事长孙宏斌曾表示,投资万达就是投资美好生活。亚豪机构市场总监郭毅对万达商业估值后认为,其每平米物业接近8000元,估值较低。“用成本低廉甚至零成本的地进行股权变现,对万达而言,是一笔很好的生意。”

  “生意就是买卖,有买有卖,利益达到最大化就是生意。如果外界都能看懂他的商业套路,那他就不叫王健林了,也不可能曾成为首富。”引入战投消息传出不久,万达商业广场某中层领导对地产K线如是感慨。另据万达内部人士表示,此次交易目的,除了解决海外负债,重新上市,万达商业还将联合腾讯等进军新消费领域。

 最晚推迟五年上市

  据澎湃新闻报道,在万达商业与投资者签署的新的对赌协议中,万达商业的最晚上市时间比原先推迟了5年。投资方要求,万达商管要在2023年10月31日前完成上市。此外,万达商业不可以更改主营业务,2019年租金净收益要达到190亿元。如果低于这个数值,投资方有权要求万达方面给予其现金补偿。

  而据此前披露的万达商业私有化项目书显示,如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市,万达将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

  “万达将采用一切资本运作手段,降低企业负债。包括出售非核心资产、控股情况下出售股权、合作等。万达将清偿全部海外有息负债。包括万达商业香港退市的资金,也有可靠解决方案。”王健林在2017年年会上表示。如今看来,多方引投堪称王健林的“一箭三雕”——清债、降低负债、解决退市资金。

  如果将压在万达商业身上的重资产业务,比作彼时寒冬蔽体保暖的衣物。那么,如今的王健林正把他们一件件脱掉,轻便前行。近一两年,万达商业出售旗下大量重资产。诸如文旅、酒店、海外项目。鉴于地产公司很难A股上市,外界普遍认为,“变轻”与万达回A所需密切相关。

  此番引入战投后,万达商业将更名为万达商管集团,并在1至2年内消化房地产业务。万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。截至2017年末,全部开业的236个万达广场中,210个由万达持有。王健林表述,这块资产,即使按照成本计算都是几千亿的规模。

  万达称,战投各方将推动万达商业尽快上市。中国证监会披露的最新情况显示,万达商业A股IPO最新排名为70名。根据此前媒体披露的万达私有化项目书数据,万达商业彼时计划上市市值至少为2700亿元,最高将达到6880亿元。

  转型维艰

  今年1月召开的2017年万达集团年会上,王健林披露,2017年,万达商业地产收入1125.4亿元,完成年计划的104%。就集团总收入而言,服务业收入占比为63%,同比提高8%。在服务业收入中,稳定租金收入占比约为18%。在此基础上,万达2020年要实现商业、文旅、金融、电商四大板块基本相当的转型。

  电商一直在万达商业版图中占据重要地位。2014年8月,王健林、马化腾、李彦宏共同现身签约,他们在香港成立了一家电商公司“飞凡”,一期总投资50亿元,计划五年投资200亿。“腾百万”就此诞生。随后3年,万达网科的发展之路跌跌撞撞。直到2016年,飞凡基本失声。根据万达最新披露的数字,2017年网科收入58.6亿元,仅完成年计划9成。

  在历经万达网科五年换三任CEO、旗下飞凡公司卷入裁员风波后,万达电商业务又在王健林的最新筹谋中回到原点。前不久,他公开表示,要成立一家新的网络科技公司,而且会有结盟者。此次战投协议中,外界眼中的结盟者腾讯现身。它的任务是,推进与万达旗下网络科技集团的战略合作。不过,万达将保持对线上线下融合发展的主导权。

  万达方面表示,这将是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。王健林关于建立智慧生活O2O平台的愿望已经破灭一次。接下来值得关注的是,“腾百万”没完成的事,“世界级网络巨头”如何完成。这或涉及,对赌协议要求下,各方投资者的合作内容细分及成果监控,以及万达可能受到挑战的强势主导地位。

  自2016年9月港股退市后,万达商业从以前的“买买买”,转到如今的“卖卖卖”,得到与失去不过恍然间。幻影迷离的商场战事与瞬息万变的时势更迭相互裹挟。反观万达商业进退之间,首富也不过芸芸众生的沧海一粟。历史的车轮滚滚而来,越转越快。要么任由车轮碾压。顽强者选择断臂求生倒也不失勇气。再或者,干脆跳上车,看看它滚向何方。

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