在本地深耕的深圳市中洲投资控股股份有限公司(000042.SZ,下称“中洲控股”)在深圳市场的存在感逐渐淡出。

  2017年上半年中洲控股在深圳地区已无房地产项目实现销售收入,目前在开发物业仅有深圳笋岗物流项目,另外一个储备地块则是深圳市龙华区黄金台项目。

  黄金台项目原土地总面积约28.5万平方米,由中洲控股在2001年通过收购方式取得了项目公司主要股权,如果最终落实地块项目开发权益,黄金台项目将是中洲控股在深圳市场最为核心的开发项目之一。

  但中洲控股持有黄金台项目仍存有较大不确定性。黄金台项目从1993年签订土地使用权出让合同,迄今已有24年时间,中洲控股2001年收购地块项目公司以来,距今亦有16年。

  根据中洲控股在2017年中报披露该地块最新进展,黄金台项目虽已纳入深圳市2014年度土地整备计划,但仍未取得深圳市政府用地批复,并且该地块用地范围及规划有待调整。

  另外,黄金台项目部分权益归属也有争议,并牵涉诉讼,该地块项目公司在2017年上半年已经向法院提请诉讼要求确认享有黄金台项目全部开发权益,但案件判决结果未明。

  规划调整停滞

  位于深圳市龙华区的黄金台项目历史由来已久。

  根据广东省司法部门披露黄金台项目权益归属案件信息,上世纪90年代初,深圳市华电房地产有限公司(下称“华电公司”)、深圳市宝安龙华经济发展有限公司(下称“龙华公司”)与深圳市宝东地产开发有限公司(下称“宝东公司”)签订《联合开发经营“黄金台山庄”协议书》,约定由龙华公司以280元/平方米价格有偿提供山地28万平方米作为建造“山庄”别墅用地。

  其中,华电公司垫资并主导黄金台项目开发运作,宝东公司则提供在区域内开发经营房地产的合法手续,并负责后期销售。根据三方合作协议安排及分工,相当于宝东公司负责黄金台项目立项报批等手续,龙华公司负责拆迁并提供开发用地,华电公司负责筹集开发建设资金及主导运作。

  据记者查询了解,华电公司当时是一家民营企业,龙华公司为深圳市宝安县(区)龙华镇属企业,宝东公司则是当地一家房地产公司,当时宝安县(区)政府强制规定“从事房地产开发必须挂靠县属房地产公司”。

  三方协议约定,华电公司、龙华公司和宝东公司分占权益比例为65%、25%和10%。

  1993年底,宝东公司与深圳市宝安区国土局签订了土地出让合同,宝东公司取得黄金台项目占地面积约28.6万平方米商住用地,土地使用年限为50年,从1992年至2042年止,用途为黄金台山庄别墅用地,总代价7433万元,之后由于黄金台项目一直未成立开发主体,所以在1995年将地块受让方由宝东公司变更为华电公司、龙华公司和宝东公司,3家公司共同持有项目地块。

  同样在1995年,黄金台项目用地调整,土地面积略有增加,3家公司也因此要向深圳市规划国土局宝安分局补缴市政配套设施费、出让金和开发费等合计2274万元。

  但到1998年,黄金台项目所在的龙华镇新中心区规划调整,区域内在建项目全部停工,黄金台项目陷入停滞状态。

  至2001年,龙华公司选择有偿退出黄金台项目,之后作价1200万元向华电公司转让所持该项目25%权益,华电公司所占黄金台项目权益增至90%。实际上,除了1200万元转让款,双方在联合开发黄金台项目过程里华电公司对龙华公司另有欠款,加之转让款合计应付8045万元。至此,龙华公司得以全面退出了黄金台项目,不再享有任何权益。

  华电公司当时已经付清项目地块相应土地款及税费,于是寻求推动黄金台项目开发进度,但之后龙华区规划调整及新规划火车站、轨道4号线占用了黄金台项目用地约10万平方米,也并未明确项目调整用地。在2005年,深圳市国土局确认收回黄金台项目内部分土地使用权,所涉用地面积约2.3万平方米,用作市政道路建设用地。

  2012年,华电公司与深圳市规土委拆迁办、宝安规划国土局协商,后者向华电公司补偿部分占用土地,并提高了原有地块的容积率。不过这一补偿措施并未实施,原因是深圳市规土委进一步对所涉地块区域进行规划调整,地块闲置至今。

  龙华公司2001年退出黄金台项目以后,华电公司与宝东公司也发生了权益纠纷,并持续至今。华电公司在2003年向法院起诉称宝东公司在黄金台项目上没有实际投入,只是项目挂靠名义上的合作方,请求法院判令宝东公司不再享有项目权益,但没有得到终审法院支持。

  宝东公司2012年向法院提请诉讼,请求裁决公司享有黄金台项目全部权益,至2014年上诉终审判决,这一主张亦未得到法院支持。

  2016年,深圳市龙岗区投资控股集团有限公司(下称“龙岗投控”)向华电公司发函称,宝东公司是由龙岗投控代表区政府持有其全部产权的全民所有制企业,1997年企业改制,原宝东公司与华电公司合作开发黄金台项目,享有10%权益,在原宝东公司改制前属于已查明的账外资产,改制时未列入改制资产评估范围及移交清单,但仍属于龙岗投控所拥有的国有资产。2016年9月,华电公司则已向深圳法院提起诉讼请求裁决黄金台项目全部权益归公司独家享有。

  至今难以确权开发

  2001年黄金台项目陷入停滞、龙华公司退出时,中洲控股收购了华电公司全部股权,开始介入到黄金台项目。

  2001年4月份,前身为“深圳市长城地产(集团)股份有限公司”的中洲控股公告收购华电公司并投资黄金台项目。这一收购时点上,龙华公司与宝东公司仍然分别持有黄金台项目25%和10%权益。

  中洲控股取得黄金台项目开发权益的总成本为2.58亿元,其中,支付华电公司股权转让费3800万元,承担华电公司债务9096万元,并通过华电公司以约1000万元买断其余两家对黄金台项目35%的收益分配权,即中洲控股使用约1.4亿元收购华电公司全部股权并取得黄金台项目独家开发权益。收购完成后,中洲控股另需向深圳市国土部门和龙华镇政府补交地价、市政配套费用等共计1.2亿元。

  事实上,直到2001年6月底,华电公司才向深圳市宝安区国土局支付黄金台项目土地出让金及市政建设配套资金合计约7477万元,华电公司最终为该项目土地支付由集体用地转为国有用地的征地补偿款及土地出让金、市政建设配套金合计9127万元。

  根据华电公司在黄金台项目权益纠纷过程里向深圳市司法部门提供的材料,黄金台项目所处区域因新规划火车站和轨道4号线占用项目用地约10万平方米,该项目内可开发用地仅剩余约7.9万平方米的居住用地和约3万平方米的商业用地,并且项目地块性质也由别墅用地改为普通商品房用地,华电公司也因此在2005年向深圳市国土局申请批准顺延黄金台项目用地使用年限,由原先50年土地年限调整为70年,从2004年12月底至2074年底止,并尽快批准该项目启动开发。

  中洲控股近期披露的《关于房地产业务是否存在闲置土地、炒地和捂盘惜售、哄抬房价等问题的专项自查报告》显示,根据深圳市规土委在其网站公示的文件,该项目地块状态为“闲置”,闲置原因为“政府原因(规划调整)”,黄金台项目地块因政府规划调整的原因导致土地使用权出让合同签署后无法在指定期限内开工建设,目前正在与政府主管部门就黄金台项目的开发建设进行协商,推进项目动工开发建设。

  到2016年底,华电公司仍然占用上市公司中洲控股资金余额为3.4亿元。到2017年中期,中洲控股持有华电公司全部股权,拥有黄金台项目90%权益,项目地块用途为住宅。  

  中洲控股计划黄金台项目会在2017年11月份开工,并在2020年7月竣工,项目预计总投资接近60亿元,到2017年中期,中洲控股已经累计为该项目投入了2.74亿元。

  《中国经营报》记者就公司当初收购黄金台项目是否进行风险评估、该项目后续处置方式、与政府规划部门协商进展及所涉权益纠纷等问题向中洲控股董事会办公室求证核实,但截至记者发稿,暂未收到回复。