融信中国:昂贵的票据

地产k线   2018-01-27 11:30:50

8.25%利率票据,远高出其他地产商。

  文/乐居 王柔金

  上市两年零13天后,融信中国(03301.HK)迎来了上市以来第13次融资。

  1月26日,融信中国发布公告,于2018年1月25日,公司及附属公司担保人与初始买方就发行于2021年到期3.25亿美元的8.25%优先票据订立购买协议。此次票据发行估计所得款项净额经扣除包销折让,佣金和其他有关票据发行的估计应付开支后,将约为3.15亿美元。融信中国拟将票据发行所得款项净额用于其若干现有债务的再融资。

  地产K线对比开年以来其他房企发行的优先票据显示,时代地产(01233.HK)四年期优先票据利率为6.25%,碧桂园(02007.HK)五年期和七年期优先票据利率为4.75%和5.125%,旭辉(00884.HK)五年期优先票据利率为5.5%,华南城(01668HK)三年期优先票据利率为7.25%,世茂(00813.HK)7年期优先票据利率为5.2%。

  其中,碧桂园、旭辉、世茂在规模表现上优于融信,而时代地产、华南城的规模表现则略逊融信一筹,但五家企业的融资成本都要比融信低。

  地产K线梳理发现,自登陆港股市场以来,算上此次3.25亿美元、利率8.25%的优先票据,融信前前后后已进行过13次融资,按照当前汇率水平计算,融资规模接近162亿元人民币,超过融信中国当前总市值144亿元人民币。

  高负债基因

  时间回到2016年1月13日,融信中国成功登陆港股市场,但最终招股情况并不乐观。公司公开招股发行3.375亿新股,其中90%国际配售,10%为公开发售,每股招股价5.36元至6.13元,集资最多20.69亿元。

  但最终香港公开发售部分仅获2.7%认购,剩余部分不得不重新分配至国际发售,以获得适度超额认购。而最终发售价也厘定为每股5.36元,即为招股价范围的下限定价,最终公司总共募资仅17.737亿元。

  彼时,市场人士分析,除开美联储加息、2015年港股大幅度下跌、房地产行业属性本身不被香港资本市场看好等大环境因素影响,融信本身利润表现较差、负债率水平较高、融资成本较高等财务表现也是影响其招股情况的重要因素。

  地产K线了解到,在2013年以前,融信还是一个区域性的房企,其开发的项目主要集中在福建。2013年起,或许是为了做大做强资产包实现上市,融信开始布局全国大肆扩张,接连在上海、杭州等地大手笔拿地。

  克而瑞数据显示,2013-1014年,融信中国分别实现销售金额120亿元和167亿元。据彼时融信招股书,2012-2014年期间,融信中国营业收入分别为12.91亿元、21.29亿元、40.99亿元,复合增长率超过70%。营收规模快速增长的背后是融信资产负债率低不断攀升和利润率水平的不断下降。招股书显示,2012年-2014年期间,融信的资产负债比率分别达到171%、 504%和1541%。净利润分别为1.88亿元、5.18亿元、5.08亿元,净利润率从2012年的14.53%下降至2014年的12.24%。

  与此同时,招股书披露,在融信控股的债务组成中,高成本的信托融资占比高达88.3%。截至2014年末,融信的有息负债总额为172.59亿元,其中银行借款为20.19亿元,占比11.7%,平均借贷成本为6.97%;信托及其他借款为152.40亿元,占比高达88.3%,平均借贷成本为10.69%。

  “短期债务偿还存在巨大的缺口,也许是融信急于上市的重要原因”,彼时,市场人士曾如是表示。

  而今,两年时间过去了,融信的状况又是否有所好转呢?

  千亿负重前行

  虽然2015年公布出令人稍感意外的119亿元年销售额,让外界纷纷猜测融信是否要放慢规模发展的脚步,但事实证明,作为闽系,规模发展是与生俱来的诉求。因而,随后的2016年和2017年,融信不无意外地恢复了以往的规模增速,分别实现销售金额246亿元和502.35亿元,2015年-2017年间,年复合增长率高达105.5%。

  规模增长的背后,是融信中国土地储备的不断增加。年报显示,2016年融信中国拿地金额484.46亿,新增土地建面527万平方米;克而瑞信息则显示,2017年融信中国新增土地价值422.7亿元,新增土地建面1303万平方米。

  虽然成功上市极大扩充了融信的融资渠道,但受大肆扩储影响,融信的资产负债比率从2015年末的2.47倍下降到2016年末的98%,又再度上升到了2017年中的192%。

  在规模、土储、负债率再度翻番情况下,融信的毛利率和净利率表现却一直未得到有效改善。年报显示,2015年、2016年和2017年上半年,融信的毛利率分别为36.61%、20.2% 和18.57%,利润率分别为18.96%、14.97%和14.56%,呈现逐年下降和行业较低水平。

  融信毛利率和净利率的下降,主要与土地成本的逐年上升有关。年报数据显示, 2015年末,融信517万平方米土地储备的成本为每平方米4956.71元。

  而2016年,融信主要通过公开市场拿地,且所拿土地大多为上海、南京、杭州等热门城市的高价地,这也让融信在当时名噪一时。数据显示,融信2016年所拿527万平方米土储耗资高达484.46亿,每平方米土地成本高达12963元,几乎是融信2015年前土地成本的三倍。

  或许是感觉到此种高成本拿地方式难以为继,2017年开始,融信开始转变拿地策略,以并购结合公开市场竞标作为企业主要拿地方式,其中最引入注目的,便是以29亿元并购同等规模房企海亮集团旗下30余个项目的55股权,为集团新增低成本土地储备逾500万平方米。

  在2017年中期投资者会上,融信执行董事兼执行总裁吴剑就曾公开表示,融信内部已经设立了冲入千亿的计划,他希望资本市场能给融信多一点的耐心,“再花一些时间一定冲入千亿”。

  但从开年高达8.25%的融资利率上看,资本市场对于融信业绩转好的耐心,或许正在丧失。

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